อสังหาฯกับการเมือง

หลายคนกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาลงมากในช่วงเวลานี้ ข้อนี้ดูจะเป็นคำกล่าวที่ไม่เกินความเป็นจริงมากนัก แต่หากดูลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะภาคที่อยู่อาศัยได้มีการชะลอตัวลงในด้านธุรกรรมการซื้อขายมาตั้งแต่ก่อนกลางปีที่แล้ว แม้จะมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมากมายเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องทั้งปีจนถึงเดือน พ.ย. แต่การขายเริ่มชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดมีความร้อนแรงสุดๆ ในระหว่างปี 2555 ไปถึงสิ้นไตรมาสแรกของปี 2556 เมื่อดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์เริ่มแกว่งและผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดทุนเริ่มเหือดหาย ประกอบกับเม็ดเงินร้อนในตลาดเริ่มไหลออกนอกประเทศจนกระทบตลาดที่อยู่อาศัยในที่สุด

ดังนั้น การเมืองภาคประชาชนซึ่งเริ่มต้นมาตั้งแต่ปลายเดือน ต.ค. และทอดเวลายาวจนข้ามปี จึงเป็นเพียงปัจจัยที่มาเสริมตลาดขาลงในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล จนเมื่อมีการออกพระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉินนั่นเอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจภาคส่วนอื่นๆ โดยรวมจึงเดินมาถึงจุดสะดุดทันที เพราะการบังคับใช้พระราชกำหนดมีภาพลักษณ์ด้านลบในมุมมองของนักธุรกิจและนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

ภาวะร้อนแรงของตลาดก่อนหน้านี้ และการเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจำนวนมากถึงประมาณ 85,000 หน่วยในปี 2556 หลังจากเปิดขายไปแล้วประมาณ 64,000 หน่วยในปี 2555 ก่อนหน้า เมื่อมาขมวดปมกับหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น และสภาพคล่องในกระเป๋าเงินที่ลดลง ทำให้ระดับความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้นทั้งต่อผู้ประกอบการและต่อผู้บริโภค และผู้เขียนเองได้ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการสมควรพิจารณาลดปริมาณการเปิดขายหน่วยใหม่เสียที เพื่อให้ตลาดกลับคืนสู่ดุลยภาพหรือมีจำนวนหน่วยที่เหมาะสมกับความต้องการซื้อที่แท้จริง

การที่ตลาดชะลอตัวลงเป็นโอกาสให้มีการปรับฐานให้เกิดดุลยภาพของตลาดมากขึ้น ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินมีโอกาสพิจารณาปรับลดหรือกำหนดเกณฑ์ลูกค้าให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ เพื่อให้การบริหารสภาพคล่องดีขึ้น และลดปัญหาระยะเวลาการส่งมอบที่ล่าช้าในประเภทคอนโดมิเนียม อีกทั้งผู้บริโภคซึ่งได้รับผลกระทบด้านศักยภาพทางการเงินจะสามารถพิจารณาความจำเป็นซื้อที่แท้จริงได้ถี่ถ้วนมากขึ้น

เป็นการดีที่ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เห็นพ้องเช่นเดียวกับแนวคิดของผู้เขียน และต่างประกาศแผนพัฒนาโครงการในปีนี้ที่แสดงให้เห็นความระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ต่างประกาศลดจำนวน

โครงการและมูลค่าโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑลในปี 2557 ลงค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับที่เคยเปิดขายในปีก่อนหน้า ทั้งนี้ ในปี 2556 ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีส่วนแบ่งการตลาดร้อยละ 66 ในการเปิดโครงการใหม่ประเภทบ้านจัดสรร และร้อยละ 72 ในการเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียม

ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเผชิญแรงกดดันเพิ่มขึ้นในปี 2557 หากยังไม่มีข้อยุติจากปัญหาการเมืองในประเทศ นอกจากนั้น การขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมายังจะเป็นปัจจัยลบต่อเนื่อง ปัญหาเศรษฐกิจในประเทศและผลกระทบจากมาตรการผ่อนคลายหรือเลิกผ่อนคลายทางการเงิน มีผลต่อกระแสเงินร้อนไหลเข้าสู่หรือไหลออกจากประเทศ Emerging Markets ต่างๆ ในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งไทย

ในท่ามกลางปัจจัยลบ ก็ยังมีปัจจัยบวกหากการเมืองมีข้อยุติในรูปแบบที่ภาคส่วนต่างๆ ในตลาดมีความพึงพอใจ และเป็นการเปลี่ยนผ่านโดยสันติวิธี ปัจจัยบวกอื่นๆ ได้แก่ การเคลื่อนเข้าใกล้กำหนดการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ ASEAN Economic Community (AEC) อย่างเป็นทางการในปี 2558 ถัดไป ทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับอานิสงส์ในเบื้องต้น ได้แก่ โรงแรมที่พัก อาคารสำนักงาน นิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้าหรือห้างค้าปลีก และในระยะต่อไปอาจเป็นที่พักอาศัยถาวรมากขึ้น เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียมในที่สุด

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย มีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่มีความคิดเห็นทางการเมืองชัดเจน แม้ในอดีตส่วนใหญ่ไม่ได้แสดงออก อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่การเมืองเริ่มแยกขั้วระหว่างฝ่ายที่ต้องการให้มีการปฏิรูปก่อนการเลือกตั้งและฝ่ายที่มีแนวความคิดตรงข้าม เราได้เริ่มเห็นการแสดงออกที่ชัดเจนขึ้นของผู้ประกอบการระดับนำในธุรกิจนี้จำนวนมาก ผ่านการสนทนาในโลกออนไลน์หรือผ่านการเข้าร่วมกิจกรรมต่างๆ ตามความคิดเห็นของตน

ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยทราบดีว่า องคาพยพของระบบราชการและระบบพวกพ้องที่พวกเขามีความจำเป็นต้องปฏิสัมพันธ์ด้วยนั้น มีความฉ้อฉลในหลายจุด ทั้งในเชิงโครงสร้าง เชิงนโยบาย ไปจนถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่สมควรและเกินขอบเขต ทำให้ผู้ประกอบการเหล่านั้นต่างรู้สึกเจ็บปวดและหวานอมขมกลืนตลอดมา เพราะทำให้ต้นทุนการผลิตของพวกเขาเพิ่มสูงขึ้นอย่างนัยสำคัญ และในท้ายที่สุด ต้นทุนเหล่านั้นอาจถูกผลักภาระต่อ กลายเป็นค่าซื้อที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องจ่ายสูงขึ้น

ผู้ประกอบการเหล่านั้น จึงแอบหวังลึกๆ ว่า การปฏิรูปที่มีการกล่าวถึงกันมากมายในขณะนี้นั้น จะรวมไปถึงการปฏิรูประบบราชการและขจัดรากเหง้าแห่งการฉ้อฉล เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการผลิตในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ประโยชน์ตกทอดไปถึงระดับผู้บริโภคในที่สุด