ตลาดที่อยู่อาศัยปีม้า

ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเผชิญแรงกดดันเพิ่มขึ้นในปี 2557 หากยังไม่มีข้อยุติจากปัญหาการเมืองในประเทศ ดังจะสังเกตได้ว่ากิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัวลงในเดือน พ.ย.และต่อเนื่องในเดือน ธ.ค. 2556 นอกจากนั้น การขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมายังจะเป็นปัจจัยลบต่อเนื่อง ปัญหาเศรษฐกิจทั้งในประเทศและผลกระทบจากมาตรการผ่อนคลายหรือเลิกผ่อนคลายทางการเงิน มีผลต่อกระแสเงินร้อนไหลเข้าสู่หรือไหลออกจากประเทศ Emerging Markets ต่างๆ ในภูมิภาคเอเชียรวมทั้งไทย

ในท่ามกลางปัจจัยลบก็ยังมีปัจจัยบวก หากการเมืองมีข้อยุติในรูปแบบที่ภาคส่วนต่างๆ ในตลาดมีความพึงพอใจ และเป็นการเปลี่ยนผ่านโดยสันติวิธี ปัจจัยบวกอื่นๆ ได้แก่ การเคลื่อนเข้าใกล้กำหนดการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ ASEAN Economic Community (AEC) อย่างเป็นทางการในปี 2558 ถัดไป ทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับอานิสงส์ในเบื้องต้น ได้แก่ โรงแรมที่พัก อาคารสำนักงาน นิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้าหรือห้างค้าปลีก และในระยะต่อไปอาจเป็นที่พักอาศัยถาวรมากขึ้น เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียมในที่สุด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ส่งสัญญาณถึงผู้ประกอบการและผู้บริโภคในภาคที่อยู่อาศัยแล้วหลายครั้ง ให้ตระหนักถึงผลกระทบจากการเก็งกำไรในราคาที่ดินในจังหวัดภูมิภาค จากการเก็งกำไรหรือการลงทุนเกินตัวในที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และจากการเปิดขายหน่วยคอนโดมิเนียมในปริมาณมากเกินไป โดยเฉพาะการเปิดขายใหม่มากถึงประมาณ 8.58.6 หมื่นหน่วย ในปี 2556 ทำให้ระยะเวลาในการขายช้าลง หรือขายได้แต่ระยะเวลาในการก่อสร้างยาวนานขึ้น ทำให้เกิดสินค้าขายได้แต่รอส่งมอบ (Backlog) มากเป็นประวัติการณ์ และทำให้สภาพคล่องของผู้ประกอบการหลายรายเริ่มตึงตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าในปี 2557 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดจะลดสัดส่วนสินค้าที่อยู่อาศัยในประเภทคอนโดมิเนียมลงและเพิ่มการเปิดขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรมากขึ้น เพื่อให้การบริหารสภาพคล่องดีขึ้นและลดปัญหาระยะเวลาการส่งมอบที่ล่าช้าในประเภทคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556 ที่ผ่านมาเติบโตเพิ่มจากปี 2555 โดยการเปิดขายหน่วยในโครงการใหม่มีมากขึ้น มูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่มีสูงขึ้น กิจกรรมการซื้อขายโดยภาพรวมคึกคักในช่วงไตรมาสแรก และแม้จะชะลอตัวลงบ้างหลังจากนั้นในบางเดือน แต่โดยภาพรวมทั้งปีมิได้ด้อยลงจากปีก่อนหน้าแต่อย่างไร

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล งวดครึ่งปี 2556 และพบว่ามีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ในระหว่างการขายในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล ประมาณ 843 โครงการ (นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย) รวมกันประมาณ 174,800 หน่วย แต่ในจำนวนนี้ขายได้แล้วประมาณ 107,900 หน่วย จึงมีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานที่เหลือจากโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ดังกล่าวประมาณ 66,900 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 274,200 ล้านบาท

แยกตามระดับราคาของหน่วยเหลือขาย พบว่าเป็นหน่วยบ้านจัดสรรในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 26% ในช่วงราคา 2.013 ล้านบาท 20% ในช่วงราคา 3.015 ล้านบาท 32% และช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท 22%

จากหน่วยเหลือขายทั้งหมดประมาณ 66,900 หน่วยดังกล่าว แยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่าเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 13,900 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 23,600 หน่วย และยังไม่ได้เริ่มสร้างประมาณ 29,300 หน่วย

สำหรับโครงการอาคารชุดจากการสำรวจ พบว่า มีโครงการอาคารชุดระหว่างการขายในกรุงเทพฯปริมณฑล ประมาณ 362 โครงการ (นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย) รวมกันประมาณ 170,200 หน่วย เพิ่มมากกว่าการสำรวจในงวด 6 เดือนก่อนหน้าเกือบ 30,000 หน่วย แต่ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานที่เหลือจากโครงการอาคารชุดต่างๆ ดังกล่าวประมาณ 42,900 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 140,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดิมไม่มากนัก แยกเป็นห้องแบบสตูดิโอ 17% เป็นแบบ 1 ห้องนอน 65% เป็นแบบ 2 ห้องนอน 15% และเป็นแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป 3% ส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท