ตีให้แตก

“ลงทุนอะไรดี” เปิดหัวข้อสนทนาแบบนี้ทีไร คุยกันยาวทุกที แต่ดูเหมือนครั้งนี้ หลายเสียงโหวตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะเห็นเขาพูดกันว่า จ่ายเงินปันผลสูงถึง 610% แถมซื้อขายเปลี่ยนมือได้ในตลาดหลักทรัพย์ จึงมีโอกาสได้กำไร (Capital Gain) ได้อีกต่างหาก ที่สำคัญช่วงนี้มีกองทุนรวมอสังหาฯ ออกมาส่งท้ายให้เลือกซื้อเพียบ แต่ก่อนจะ ตัดสินใจ อยากให้พิจารณาข้อมูลต่อไปนี้กันหน่อยค่ะ

อย่าเข้าใจผิด ว่ากองทุนรวมอสังหาฯ การันตีเงินปันผล เพราะตัวเลขประมาณการผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาฯ ที่เห็นในโฆษณานั้น ก.ล.ต.อนุญาตให้ใช้ข้อมูลที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่จะโฆษณา โดยอาจใช้ข้อมูลประมาณการต่อไป อีกได้ แต่ต้องไม่เกิน 1 รอบปีบัญชี ซึ่งการประมาณการมา จากการคาดการณ์บนสมมติฐานมากมาย และในปีที่ไกลออกไป ความ ไม่แน่นอนยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยด้วย อาทิ ระยะเวลาสิทธิการเช่าคงเหลือ การเปลี่ยนแปลงของราคาค่าเช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) สภาวะเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปจนส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่เปลี่ยนแปลง คุณจึงต้องอ่านปัจจัยความเสี่ยงที่เปิดเผยไว้แล้วในหนังสือชี้ชวนค่ะ

เงินปันผลจริง อาจไม่สูงอย่างที่เข้าใจ โดยเฉพาะกองทุนรวมอสังหาฯ ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาฯ ในระยะยาว เช่น 20 ปี 30 ปี แล้วนำไปให้เช่าต่อ ซึ่งเมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาสิทธิการเช่าจะลดลง มูลค่าของสิทธิการเช่าและ NAV (Net Asset Value หรือมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ) ของกองจะลดลงตาม กองทุนที่ไม่มีแผนการที่จะใช้เงิน เช่น ไม่มีแผนจะปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือไม่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหม่ จึงมีสภาพคล่องส่วนเกินเกิดขึ้น และเป็นที่มาของ “การลดทุน” ซึ่งคือ การคืนทุนบางส่วนกลับมาให้ผู้ถือหน่วยลงทุน และเงินต้นที่ทยอยคืนนี้ ผู้ลงทุนอาจเข้าใจว่าเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน จึง คิดว่า กองทุนนั้นให้ผลตอบแทนในอัตราที่สูง

ค้นหาอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงของ Leasehold ต้องทำการบันทึกการลงทุน โดยแยกระหว่างเงินปันผลกับเงินคืนจากการลดทุน ตัวอย่าง คุณหญิงซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ สิทธิการเช่า ABC ที่ราคา 10 บาท/หน่วย และได้รับเงินจาก กอง ABC 0.80 บาท/หน่วย (= 8% ของเงินลงทุน) แต่ไม่ใช่ผลตอบแทนทั้ง 8% เพราะในจำนวนนั้นเป็นเงินปันผลจากการดำเนินงานของกอง 0.50 บาท/หน่วย และเงินคืนจากการลดทุน 0.30 บาท/หน่วย นั่นคือ เธอได้ผลตอบแทนจากการลงทุนหรือเงินปันผล 5% ของเงินลงทุนเท่านั้น และเมื่อมีการลดทุนไปเรื่อยๆ จนถึงวันที่สิทธิการเช่าสิ้นสุดลง NAV จะกลายเป็นศูนย์บาทค่ะ

บ่อยครั้งที่ราคาซื้อขายบนกระดานตลาดหลักทรัพย์/มูลค่า NAV ต้องรู้ก่อนว่า NAV ของกองทุนรวมอสังหาฯ คำนวณ จากอะไร เนื่องจากสินทรัพย์ของกองคือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง ไม่สามารถประเมินมูลค่าปัจจุบันได้ทุกวันเหมือนอย่างหุ้น หรือพันธบัตร บลจ.จึงคำนวณ NAV โดยอ้างอิงราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ประเมินได้ทำการคำนวณรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับในอนาคตไว้แล้วหักออกด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และเป็นเรื่องธรรมดาที่ราคาซื้อขายบนกระดานต่างจาก NAV ซึ่งมีทั้งที่สูงกว่า NAV เรียกว่า Premium และต่ำกว่า NAV เรียกว่า Discount เพราะราคาตลาดได้รับผลจากอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ของผู้ลงทุน ณ ขณะใดขณะหนึ่ง เช่น การคาดการณ์สถานการณ์ของธุรกิจและเศรษฐกิจ และสภาพคล่องของกองทุน เป็นต้น ผู้ลงทุนจึงต้องพิจารณาเป็นพิเศษหากสนใจจะลงทุนในกองทุนที่มีราคาตลาดแตกต่างจาก NAV มากๆ ค่ะ

แม้ในปีหน้ากองทุนรวมอสังหาฯ จะไม่มีออกขายอีกแล้ว และจะมีกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ออกมา แต่รูปแบบของการลงทุนและผลตอบแทนของกองทุนสองประเภทนี้จะคล้ายคลึงกันมาก ดังนั้น ศึกษาและทำความเข้าใจเรื่องราวเหล่านี้ไว้ไม่เสียหลายค่ะ รู้จักสิ่งที่เราจะลงทุนให้ดี เหมือนตีโจทย์ให้แตก ก่อนจะควักเงินไปลงทุนนะคะ

ก.ล.ต.อยากเห็นคนไทยลงทุนด้วยความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง