ค่าก่อสร้างปี’56สะท้อนราคาบ้าน

สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้ประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2556 โดยผมในฐานะเลขานุการคณะทำงาน จึงนำมาเผยแพร่เพื่อประโยชน์ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการจัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารเริ่มตั้งแต่ปี 2543 โดยได้เชิญ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานที่ปรึกษาโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นประธานคณะทำงานมาโดยตลอด และได้เชิญผู้ทรงคุณวุฒิอื่นมาเป็นกรรมการในแต่ละปี

สำหรับผลการจัดทำในปี 2556 พบว่า การเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงที่ผ่านมา มิ.ย. 2555–มิ.ย. 2556 พบว่าดัชนีรวมตามข้อมูลของสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวง กระทรวงพาณิชย์ มีการเปลี่ยนในสัดส่วนที่ลดลง 0.1% โดยซีเมนต์มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด คือ 0.9.6% รองลงมาคือ ไม้เปลี่ยนแปลง 0.73% ตามด้วยผลิตภัณฑ์คอนกรีตเปลี่ยนแปลง 0.27% สุขภัณฑ์เปลี่ยนแปลง 0.24% วัสดุฉาบผิวเปลี่ยนแปลง 0.17% กระเบื้องเปลี่ยนแปลง 0.04% วัสดุก่อสร้างอื่นๆ เปลี่ยนแปลง 0.15% ส่วนเหล็กเปลี่ยนแปลงลดลง 0.9% และอุปกรณ์ไฟฟ้าเปลี่ยนแปลงลดลง 0.3%

แม้ค่าแรงในเดือน ม.ค. 2556 จะเพิ่มขึ้นเป็น 300 บาท แต่ในทางปฏิบัติค่าแรงเพิ่มสูงกว่านี้อยู่ก่อนแล้ว ส่วนภาษีเงินได้ที่ลดลงเหลือ 20% ในปัจจุบันนั้น บริษัทขนาดกลางและขนาดย่อมไม่ได้รับประโยชน์โดยตรง ผู้รับประโยชน์คงเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่มากกว่า จึงไม่ส่งผลต่อตลาดโดยรวม และค่าก่อสร้างอาคารแต่ละประเภทอาคารในรอบ 1 ปี เดือน มิ.ย. 2555–มิ.ย. 2556 ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 0.10.2% เท่านั้น ถือว่าเพิ่มขึ้นน้อยมาก เช่น บ้านเดี่ยวไม้ 2 ชั้น ราคาเฉลี่ย 11,020 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% บ้านแฝด 23 ชั้น ราคาเฉลี่ย 10,020 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% ทาวน์เฮาส์ 23 ชั้น กว้าง 4 เมตร ราคาเฉลี่ย 9,010 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.1% อาคารพาณิชย์ 45 ชั้น ราคาเฉลี่ย 7,610 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.1%

สำหรับอาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น ราคาเฉลี่ย 13,120 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% อาคารพักอาศัย 615 ชั้น ราคาเฉลี่ย 17,130 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% อาคารพักอาศัย 1625 ชั้นราคาเฉลี่ย 21,130 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.1% อาคารพักอาศัย 2635 ชั้น ราคาเฉลี่ย 23,840 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% อาคารธุรกิจสูงไม่ถึง 23 เมตร ราคาเฉลี่ย 17,230 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% อาคารธุรกิจสูงกว่า 23 เมตร แต่ไม่เกิน 20 ชั้น ราคาเฉลี่ย 19,730 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.2% และอาคารธุรกิจ 2135 ชั้น ราคาเฉลี่ย 25,540 บาท เพิ่มขึ้น 0.2%

จะสังเกตได้ว่าอาคารที่เป็นไม้ จะมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าคือประมาณ 0.2% ส่วนอาคารที่มีองค์ประกอบเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก จะมีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นไม่มากเพียง 0.1% เท่านั้น โดยหากนำอาคารบ้านเดี่ยวตึก 23 ชั้น ซึ่งถือเป็นบ้านตามมาตรฐานปกติมาเทียบ จะพบว่าในเวลา 1 ปี ราคาค่าก่อสร้างปัจจุบันคือ 12,020 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% แต่หากเทียบในระยะ 5 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ส่วนเทียบกับ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.6% และยิ่งเทียบกับเมื่อ 17 ปีที่แล้ว (พ.ศ. 2539) ราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 4.6%

การนี้แสดงให้เห็นว่าแต่เดิมราคาค่าก่อสร้างค่อนข้างสูง แต่ในปัจจุบันที่เงินเฟ้อต่ำ ทำให้ค่าก่อสร้างอาคารไม่ได้เพิ่มมากขึ้นแต่อย่างใด ดังนั้นการอ้างว่าราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก จนต้องปรับราคาขายบ้านนั้น จึงอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนัก ยิ่งกว่านั้นในบ้านแนวราบหลังหนึ่ง เช่น บ้านเดี่ยว สัดส่วนระหว่างที่ดินกับอาคารคือ 2:1 โดยที่ดินมีค่าเป็น 2 เท่าของค่าก่อสร้าง หากอาคารหลังหนึ่งมีราคา 3 ล้านบาท และค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นถึง 10% กลายเป็น 1.1 ล้านบาท แต่หากค่าที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นตาม ราคาบ้านก็จะเพิ่มเป็น 3.1 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นรวมเพียง 3.3% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ราคาค่าก่อสร้างข้างต้นใช้ได้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครเท่านั้น ในกรณีต่างจังหวัดแต่ละจังหวัดต้องปรับค่าเอง และในอนาคตสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะได้จัดทำราคาอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติม ผู้สนใจดูรายละเอียดสามารถดูได้ในเว็บไซต์ www.vat.or.th หรือwww.thaiappraisal.org