ปลุกระดมรายย่อยค้านWINตั้งกองทุน

ตลาดFA อิสระ ปลุกระดมรายย่อยประชุมวิสามัญค้าน WIN ขายทรัพย์เข้ากองทุนราคาต่ำกว่าบริหารเอง

รายงานข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแจ้งว่า บริษัท แอ๊บโซลูท แอ็ดไวเชอรี่ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ไม่เห็นด้วยที่บริษัท วินโคสท์ อินดัสเทรียล พาร์ค (WIN) ขายที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจเขตปลอดอากรวินโคสท์ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์วินโคสท์ (กองทุน) ในราคาขาย 806 ล้านบาท และเช่าพื้นที่บางส่วนกลับมาบริหารเอง รวมทั้งซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนสัดส่วน 20% เป็นเงิน 161.2 ล้านบาท

ทั้งนี้ เนื่องจากราคาขายหลังปรับปรุงภาระผูกพันกับกองทุนมีมูลค่าสุทธิ 692 ล้านบาท ตํ่ากว่าราคายุติธรรมของทรัพย์สินกรณีที่บริษัทบริหารเองหรือขายให้บุคคลอื่น ซึ่งจะมีมูลค่า 800 ล้านบาท ทำให้บริษัทเสียประโยชน์จากการรับประกันผลตอบแทนแก่กองทุนซ้ำซ้อน ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายสูงจากการเช่าพื้นที่บางส่วนกลับจากกองทุนที่อัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับ 100%

สำหรับพื้นที่ดังกล่าวมีอัตราการเช่าไม่ถึง 100% เงื่อนไขนี้ถือเป็นการรับประกันรายได้ให้กับกองทุนอย่างหนึ่ง เมื่อบริษัทนำพื้นที่ดังกล่าวมาบริหารจัดการเอง อัตราการเช่าพื้นที่จะเป็นไปตามกลไกของตลาด ซึ่งบริษัทต้องรับภาระค่าใช้จ่ายที่เป็นส่วนต่างนี้ ในกรณีที่ไม่สามารถหาผู้เช่าได้เต็มพื้นที่

รายได้ค่าธรรมเนียมจากการบริหารจัดการตามสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงพอกับภาระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกองทุนที่ยังคงอยู่กับบริษัท และอาจเกิดผลการดำเนินงานขาดทุนในระยะสั้นก่อนจะเริ่มรับรู้รายได้จากธุรกิจใหม่

นอกจากนี้ การค้ำประกันรายได้ค่าเช่าจากการดำเนินงานสุทธิขั้นต่ำ 67 ล้านบาท ระยะเวลา 3 ปี ส่งผลให้บริษัทต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

สำหรับการที่กองทุนมีสิทธิบอกเลิกสัญญาการว่าจ้างบริษัทเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ผลการดำเนินงานไม่ถึง 85% ของประมาณการเป็นเวลา 2 ปีติดต่อกัน ส่งผลให้บริษัทเกิดความเสี่ยงที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้กับกองทุนมูลค่าไม่เกิน 135 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี นับจากวันที่กองทุนเข้าลงทุนครั้งแรก

ที่ปรึกษาการเงินอิสระให้ความเห็นอีกว่า ราคายุติธรรมของทรัพย์สินในกรณีที่บริษัทบริหารเองหรือขายให้บุคคลอื่น เปรียบเทียบกับราคาขายทรัพย์สินที่บริษัทขายให้กับกองทุน ปรับด้วย ประการแรก ค่าปรับปรุงซ่อมแซมและก่อสร้างเพิ่มเติมของบริษัท ประการที่สอง ส่วนต่างค่าเช่าที่บริษัทเช่าจากกองทุนกับค่าเช่าที่บริษัทนำไปให้เช่าช่วง ประการที่สาม ค่าธรรมเนียมธนาคารในการออกหนังสือค้ำประกัน

ประการที่สี่ ความเป็นไปได้ในการที่บริษัทต้องรับผิดชอบในกรณีที่กองทุนมีรายได้ค่าเช่าจากการดำเนินงานสุทธิตํ่ากว่ารายได้ที่รับประกัน และประการที่ห้า ความเป็นไปได้ในการที่บริษัทต้องชดเชยความเสียหายให้กับกองทุน ดังนั้น ราคาขายให้กับกองทุนจึงเป็นราคาที่ไม่เหมาะสม WIN อาจเกิดผลการดำเนินงานที่ขาดทุนในระยะสั้น ก่อนที่จะเริ่มรับรู้รายได้จากธุรกิจใหม่

ขณะที่ความเห็นคณะกรรมการตรวจสอบ เห็นว่ารายการนี้เหมาะสมเป็นประโยชน์ต่อบริษัท ที่จะนำเงินทุนจากการขายทรัพย์สินไปชำระหนี้ขยายธุรกิจ

นายจักร จามิกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร WIN กล่าวว่า การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนวินท์โคสท์ ซึ่ง WIN เข้าไปถือหน่วยลงทุนด้วย 20% เป็นการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนของ WIN แม้ว่า IFA จะไม่เห็นด้วยก็ไม่ได้กังวล เนื่องจากการขายทรัพย์เข้ากองทุนของ WIN แตกต่างจากกองทุนอื่นเพราะทรัพย์ของ WIN เช่น อาคาร ไม่ได้เป็นอาคารใหม่ ทำให้มีค่าซ่อมแซม หรือการตั้งสำรองค่าเสื่อมและการตั้งกองทุนนี้ ทำให้บริษัทมีเงินสร้าง WIN 2 บนถนนบางนาตราด ลงทุน 340 ล้านบาท มูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท