พลัสฯส่องนิคมอุตสาหกรรม โอกาสพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยผลการวิจัย “นิคมอุตสาหกรรมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ใน 5 พื้นที่ ได้แก่ จ.ระยอง ชลบุรี ปราจีนบุรี ขอนแก่น และนครราชสีมา ระบุว่า นิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะญี่ปุ่นและจีน

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นองค์ประกอบหลักที่สำคัญในการขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยจากข้อมูลล่าสุดของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) รายงานยอดรับการส่งเสริมการลงทุน ณ เดือน ส.ค. 2556 มีมูลค่าสูงถึง 7 แสนล้านบาท ขยายตัว 15% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่ารวมของภาคอุตสาหกรรมมีปริมาณสูงถึง 3.9 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น 35% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี)

ทั้งนี้ ประเทศไทยได้เปรียบด้านสภาพทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนทั้งในเรื่องทำเลที่ตั้งที่เป็นศูนย์กลางอาเซียน มีความพร้อมด้านแรงงานที่มีประสิทธิภาพและมีระบบโลจิสติกส์ที่ทันสมัยทั้งทางบก น้ำ และอากาศ จึงสามารถดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนจัดตั้งบริษัท สร้างฐานการผลิตและเป็นศูนย์กลางกระจายสินค้าในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของภาคอุตสาหกรรมไทย

ผลการวิจัยยังพบจำนวนอุปทานรวม 4 หมื่นยูนิต มีอัตรายอดขายสูงถึง 70% เป็นที่น่าสังเกตว่าตลาดคอนโดมิเนียม มีอุปทานที่ตรงกับความต้องการซื้อสูงสุด โดยเฉพาะคอนโดราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มอุปสงค์หลักเป็นแรงงานที่ทำงานในนิคมฯ ซึ่งมีรายได้ไม่สูงนัก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงในการเคลื่อนย้ายสถานที่ทำงานสูง จึงนิยมซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูก

ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มนักลงทุนที่นิยมซื้อไว้ปล่อยให้เช่าอีกจำนวนหนึ่ง และพบว่าบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อุปสงค์มีความต้องการเช่นกัน ส่วนอุปทานแนวราบที่มีราคาระดับกลาง กลุ่ม 35 ล้านบาท ยังไปได้ดีในบางพื้นที่

นอกจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณนิคมอุตสาหกรรมสามารถตอบรับอุปทานได้ดีแล้ว ยังมีปัจจัยการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์จากภาครัฐที่สนับสนุนให้เกิดการลงทุนรองรับการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 อาทิ โครงการก่อสร้างเส้นทางคมนาคมสายใหม่อย่างถนนสาย R1 โครงการถนนสายกรุงเทพฯพนมเปญโฮจิมินห์ซิตี้วังเตา, R2 โครงข่ายถนนเชื่อมโยงแนวตะวันออกตะวันตก ไทยลาวเวียดนาม และ R3 โครงการถนนสายเชียงรายคุนหมิง ผ่านลาวและพม่า โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา จ.ระยอง โครงการขยายท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3 โครงการรถไฟความเร็วสูงไปยังภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ รวมถึงแนวทางการพัฒนาเมืองใหม่ในรัศมี 6-10 ตารางกิโลเมตรรอบสถานี ที่อยู่ระหว่างการศึกษา ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นสิ่งดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี จากความพร้อมของประเทศด้านระบบโลจิสติกส์ที่ทันสมัยประกอบกับทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมต่อการลงทุน

ภูมิภักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันภาคอุตสาหกรรมยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องและขยายฐานการผลิตไปยังจังหวัด หัวเมืองหลักที่มีสภาพเอื้ออำนวยต่อการลงทุน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวอย่างรวดเร็วของระบบเศรษฐกิจ ก่อให้เกิดอุปสงค์โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่ได้รับอานิสงค์จากการขยายการลงทุนอุตสาหกรรมในภูมิภาค โดยตลาดที่เติบโตก่อนคือตลาดเช่าอย่างอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเช่าจะเป็นตัวเลือกที่สาคัญและสามารถตอบสนองความต้องการของแรงงานที่เป็นประชากรแฝงได้ดีที่สุด เมื่อประชากรเหล่านี้เริ่มเกิดความเชื่อมั่นในระยะ 2-3 ปี จะเกิดความต้องการการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่อาจส่งผลต่อการแข่งขันหรือการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในนิคมฯ อยู่บ้าง อาทิ ผู้ที่อยู่อาศัยบริเวณนิคมฯ ส่วนใหญ่เป็นแรงงานแฝงที่ทำงานในนิคมฯ การย้ายฐานการผลิตของบริษัทขนาดใหญ่ในนิคมฯ จะส่งผลโดยตรงต่อการเคลื่อนย้ายแรงงานซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก รวมถึงการแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ซึ่งอาจจะเป็นเจ้าของนิคมฯ หรือเป็นการร่วมทุนระหว่างเจ้าของนิคมฯ กับเอกชนหรือการเคหะจากภาครัฐ ซึ่งมีความได้เปรียบด้านต้นทุนราคาที่ดินที่ต่ำกว่ารายอื่น อีกทั้งบริษัทในนิคมฯ บางแห่งยังมีการสร้างบ้านพักสวัสดิการไว้รองรับพนักงานอีก รวมถึงปัจจัยภายนอกที่ควรติดตามโดยเฉพาะสภาพเศรษฐกิจและการส่งออก ซึ่งส่งผลโดยตรงกับภาคอุตสาหกรรมการผลิตของประเทศ อาจทำให้เกิดการชะลอตัวของจำนวนอุปสงค์และรายได้ประชากร