คอนโดอีสานระอุหัวเมืองรองส่งสัญญาณโต

ในปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือหรืออีสาน เป็นหนึ่งตลาดที่ร้อนแรงและถูกจับตามองมากที่สุด โดยเฉพาะ จ.ขอนแก่น อุดรธานี และนครราชสีมา เป็น 3 จังหวัดใน 20 จังหวัดภาคอีสานที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ซึ่งเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการส่วนกลางเข้าไปบุกตลาดจริงจัง และนั่นก็ยังมีผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นแรงตามไปด้วย

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 20 จังหวัดภาคอีสาน พบว่า จ.ขอนแก่น อุดรธานี และนครราชสีมา มีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในจังหวัดเหล่านี้

แม้ว่าเศรษฐกิจภาคอีสานจะเติบโตมาก แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีจำกัดเฉพาะบางอำเภอหรือในบางอำเภอ ก็จำกัดแค่ถนนบางสายเท่านั้น แตกต่างจากกรุงเทพฯ ที่มีปัจจัยหลายด้านที่สนับสนุนให้ยังมีความต้องการต่อเนื่อง ส่วนกลุ่มจังหวัดที่มีโครงการหนาแน่นรองลงมาจาก 3 จังหวัดดังกล่าว ได้แก่ จ.อุบลราชธานี และมหาสารคาม

สำหรับภาพรวมตลาด จ.นครราชสีมา ณ สิ้นไตรมาส3 ปี 2555 เฉพาะใน อ.เมือง และ อ.ปากช่อง มีโครงการที่อยู่ระหว่างขาย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 6,900 หน่วย และคอนโดมิเนียม 730 หน่วย ขายได้แล้วสะสมประมาณ 60% โดยบ้านจัดสรรส่วนใหญ่มีราคาขาย 25 ล้านบาท

ขณะที่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีกอย่างน้อย 11 โครงการ ด้วยจำนวนหน่วยรวมประมาณ 2,250 หน่วย ซึ่งคาดว่าเป็นการเร่งเปิดเพื่อเลี่ยงผังเมืองจังหวัดนครราชสีมา ที่ก่อนหน้านี้มีข่าวว่าจะเข้มมากขึ้น

ทางด้าน จ.ขอนแก่น ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2555 มีโครงการที่อยู่ระหว่างขาย บ้านจัดสรร 2,700 หน่วย และคอนโดมิเนียม 1,940 หน่วย ขายสะสมได้ประมาณ 50% โดยระดับราคาส่วนใหญ่ 3.15 ล้านบาท และไม่มีหน่วยบ้านจัดสรรราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยในขอนแก่นขยับขึ้นไปสูงมาก

นอกจากนี้ หลังการสำรวจในช่วงเวลาดังกล่าว พบว่า ณ เดือนเม.ย. มีคอนโดมิเนียมขายสะสมมากถึง 7,000 หน่วย และบ้านจัดสรร 6,000 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นรวดเร็วมาก แต่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ประเมินจากหลายโครงการของผู้ประกอบการท้องถิ่นที่วางแผนจะเปิดตัวใหม่ ก็ยังไม่มีความคืบหน้า โดยเฉพาะโครงการอาคารสูงประมาณ 30 ชั้นขึ้นไป อีกหนึ่งตลาดในอีสานที่ร้อนแรง ต้องยกให้ตลาด จ.อุดรธานี โดยในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2556 มีอุปทานบ้านจัดสรรใน อ.เมือง มากกว่า 4,000 หน่วย ราคาประมาณ 1.53 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม พบว่าตั้งแต่ต้นปีมีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลาง ได้แก่ ค่ายแอลพีเอ็น ค่ายแสนสิริ ค่ายเอพี และค่ายซีพีแลนด์ เปิดขายรวมกันมากกว่า 3,000 หน่วย

ตามมาที่จังหวัดรอง ตลาดอุบลราชธานี จากการสำรวจไตรมาส 4 ปี 2555 ใน อ.เมือง บ้านจัดสรรมี 740 หน่วย ขายได้แล้ว 56% ส่วนใหญ่ราคา 1.12 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมผลสำรวจเดือน มิ.ย. 2556 พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่งเปิดขายไม่ถึง 80 หน่วย ภายใต้ชื่อ แกรนด์ คอนโด ย่านถนนชยางกูร

ขณะที่ จ.มหาสารคาม ถือเป็นอีกหนึ่งเมืองมหาวิทยาลัยที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางให้ความสนใจโดยเฉพาะรอบมหาวิทยาลัยมหาสารคาม เพราะความต้องการเช่าสูงมาก ทำให้อัตราค่าเช่าสูงไปด้วย เช่นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ปล่อยเช่าได้ 6,500 บาทต่อเดือนและทาวน์เฮาส 2 ชั้น ปล่อยเช่าได้ในราคา 1.2 หมื่นบาทต่อเดือน

ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในมหาสารคามประมาณ 1,000 หน่วย ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม กลุ่มซีพีแลนด์ได้เปิดโครงการกัลปพฤกษ์ สูง 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวนประมาณ 320 หน่วย ในราคาประมาณ 8 แสนบาท – 1.5 ล้านบาท และเตรียมเปิดเฟส 2 แล้ว

นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการท้องถิ่นเตรียมพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดประมาณ 50 หน่วย และยังมีผู้ประกอบการโรงแรมและหอพักนำห้องหอพักมาปรับปรุงเป็นอาคารชุดด้วย ส่วนจังหวัดที่หนาแน่นน้อย แต่ก็เริ่มมีการเติบโต เช่น จ.บุรีรัมย์ ที่นอกจากเป็นเมืองสโมสรฟุตบอลชื่อดังของไทยแล้ว ยังเป็นศูนย์รวมการอบรมต่างๆ ด้วย ปัจจุบัน จ.บุรีรัมย์ เริ่มมีทุนท้องถิ่นเปิดคอนโดมิเนียมขนาดเล็กไม่เกิน 80 ยูนิตแล้วประมาณ 2 โครงการ ราคาประมาณ 3 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เจาะกลุ่มข้าราชการ เช่นเดียวกับจังหวัดสกลนคร ที่เริ่มมีการลงทุนเปิดคอนโดมิเนียมแล้ว โดยกลุ่มซีพีแลนด์ เป็นรายแรกๆ ที่เข้าไปพัฒนาบนที่ดินแปลงใหญ่ เริ่มเฟส จำนวน 7080 หน่วย เจาะกลุ่มผู้บริหารของค้าปลีกจากส่วนกลางที่มาลงทุนเปิดสาขาในสกลนคร

รวมทั้ง จ.นครพนม มีความเคลื่อนไหวเรื่องราคาที่ดินที่น่าสนใจ โดยหลังจากการเปิดสะพานมิตรภาพไทยลาว แห่งที่ 3 เมื่อปลายปี 2554 ทําให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น34 เท่าตัวเช่น ที่ดินใกล้สะพานเดิมราคาไร่ละ 4–5 หมื่นบาท เพิ่มเป็นไร่ละ 4–5 แสนบาท ส่วนที่ดินนอกเมืองเดิมราคาไร่ละ 3-4 แสนบาท เพิ่มเป็นไร่ละ 1 ล้านบาท

ส่วนที่ดินริมแม่น้ำโขงในอําเภอเมืองนครพนม ราคาเพิ่มจากไร่ละ 23 ล้านบาทเป็นไร่ละ 10 ล้านบาทขึ้นไป หรืออาจขึ้นถึงไร่ละ 20 ล้านบาท ส่วนจังหวัดสกลนคร ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นไปมากเมื่อหลายปีก่อน จนถึง 36 หมื่นบาทต่อตร.วา ในปีนี้เริ่มชะลอการปรับขึ้น เนื่องจากการปรับขึ้นที่สูงมาก่อนหน้านี้ ทำให้ไม่มีผู้ซื้อจริง

นอกจากนี้ จังหวัดที่ควรจับตาหลังมีศูนย์การค้าใหญ่ในเครือเซ็นทรัลเข้าไปเปิดให้บริการ เช่น จ.สุรินทร์และร้อยเอ็ด โดยเฉพาะร้อยเอ็ด เพราะมีชาวต่างชาติเข้ามาแต่งงานกับสาวร้อยเอ็ดจำนวนมาก ซึ่งปัจจุบันเริ่มมีทุนท้องถิ่นพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาประมาณ 1 ล้านบาทแล้ว

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายจังหวัดในภาคอีสาน ที่แม้จะยังไม่มีค้าปลีกชั้นนำ แต่เริ่มมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดเล็กของทุนท้องถิ่นแล้ว เช่น จังหวัดเลย ภายใต้ชื่อ เมฆา คอนโด จังหวัดชัยภูมิ ภายใต้ชื่อ เอ็กซ์คลูซีฟ คอนโด ส่วนมุกดาหาร แม้จะยังไม่มีความเคลื่อนไหวด้านที่อยู่อาศัย แต่ได้รับอานิสงส์จากฝั่งสะหวันนะเขต ประเทศลาว ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นเท่าตัวในรอบ 1 ปี

จากการสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อีสาน เวลานี้อาจกล่าวได้ว่า ตลาดเมืองเศรษฐกิจอย่างขอนแก่น อุดรธานี และนครราชสีมาที่เคยเติบโตมาก จะเริ่มชะลอตัวจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มหันไปสนใจหัวเมืองใหม่ๆ ในภาคอีสาน และภูมิภาคอื่นๆ แต่บรรดาหัวเมืองรองๆ เริ่มมีสัญญาณแล้วว่า ทุกอย่างกำลังเริ่มต้น โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม