ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์

ฟิลิปปินส์มีการปกครองแบบสาธารณรัฐ มีประธานาธิบดีซึ่งมาจากการเลือกตั้งโดยตรงจากประชาชน มีวาระการดำรงตำแหน่ง 6 ปี และจำกัดให้ดำรงตำแหน่งได้เพียงครั้งเดียว แบ่งเขตการปกครองเป็น 14 ภูมิภาค (Region) 79 จังหวัด (Province) แบ่งย่อยเป็นนคร (City) และเทศบาล (Municipalities)

มูลค่า GDP ของฟิลิปปินส์มีรองจากอินโดนีเซีย ไทย มาเลเซีย และสิงคโปร์ มีจำนวนประชากรเป็นอันดับ 2 ในอาเซียนรองจากอินโดนีเซีย จึงมีความต้องการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคมาก เป็นตลาดแรงงานที่มีทักษะแต่ต้นทุนค่าจ้างต่ำกว่าไทย เศรษฐกิจหลักของประเทศขับเคลื่อนด้วยภาคบริการกว่าครึ่งหนึ่ง โดยเฉพาะธุรกิจขนาดย่อมที่เรียกว่า Business Process Outsourcing หรือ BPO

นอกจากนี้ ยังมีภาคการเงินและอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตรวดเร็ว ดังนั้น เมื่อประเทศสมาชิกอาเซียนสามารถเปิดเสรีภาคบริการได้สำเร็จตามเป้าหมายการเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 ก็จะช่วยให้การลงทุนในภาคบริการเข้าสู่ฟิลิปปินส์มากขึ้น

ที่ผ่านมา ฟิลิปปินส์สามารถรับมือกับปัญหาเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกได้ดีกว่าประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆ เนื่องจากมีอัตราการบริโภคภายในประเทศสูง พึ่งพาการส่งออกน้อย และได้รับรายได้จากแรงงานชาวฟิลิปปินส์ที่ทำงานอยู่ในต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ เศรษฐกิจฟิลิปปินส์เติบโตดีมากไม่ต่ำกว่าร้อยละ 7 มาหลายไตรมาสแล้ว

ขณะเดียวกัน ฟิลิปปินส์มีนโยบายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ โดยได้จัดทำแผนในการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ ภายใต้ชื่อ Philippines Investment Promotional Plan และใช้ในการพัฒนาการตลาดในระยะกลางของประเทศ ในช่วงปี 25532557 ญี่ปุ่นเป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ในฟิลิปปินส์ด้วยสัดส่วนร้อยละ 30 โดยอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนมาก ได้แก่ อุตสาหกรรมการผลิต การผลิตไฟฟ้า การเงินและอสังหาริมทรัพย์ เหมืองแร่ ธุรกิจค้าขาย และธุรกิจบริการ

การลงทุนในฟิลิปปินส์ควรอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ เนื่องจากฟิลิปปินส์ยังมีปัญหาความไม่พร้อมของโครงสร้างพื้นฐานอยู่มาก การผลิตเพื่อจำหน่ายในฟิลิปปินส์ควรมุ่งตลาดล่าง เนื่องจากประชากรส่วนใหญ่ยังยากจน การดำเนินธุรกิจในฟิลิปปินส์ ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางซึ่งค่อนข้างสูง เนื่องจากลักษณะภูมิประเทศเป็นหมู่เกาะ สาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานยังมีไม่เพียงพอ ทั้งถนน สนามบิน ท่าเรือ ระบบไฟฟ้าขาดแคลน มีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบราชการอยู่เสมอ มีปัญหาการทุจริต มีภัยพิบัติธรรมชาติเกิดขึ้นรุนแรงบ่อยครั้ง

อย่างไรก็ตาม ฟิลิปปินส์มีแรงงานที่มีความรู้ด้าน IT จำนวนมาก ทำให้สามารถพัฒนาและส่งออกสินค้า IT ในระยะเวลาอันสั้น ประชากรในประเทศมีความรู้ ภาษาอังกฤษดี เป็นตลาดที่มีศักยภาพในด้านปริมาณ เนื่องจากมีประชากรจำนวนมาก

นอกจากนี้ ฟิลิปปินส์มีความต้องการนำเข้าสินค้าวัสดุก่อสร้างหลายรายการ เนื่องจากต้องการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและอาคารที่พักอาศัยอีกจำนวนมาก บริษัทเอกชนที่สำคัญของไทยที่เข้ามาลงทุนในฟิลิปปินส์เพื่อดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้าง ได้แก่ อิตัลไทย และปูนซิเมนต์ไทย นอกจากนี้ยังมีบริษัท ปตท. ทำธุรกิจสถานีบริการน้ำมัน

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์สำคัญของภาคเอกชน ได้แก่ การก่อสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่และการก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะในกรุงมะนิลาและพื้นที่โดยรอบ ปัจจุบันมีศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) ที่สำคัญ 3 แห่งในกรุงมะนิลา คือ Makati City CBD, Ortigas CBD และ Fort Bonifacio Global City (BGC)

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของฟิลิปปินส์ 12 บริษัท ได้แก่

1) SM Land เป็นผู้ประกอบการที่มีอัตราการเติบโตเร็ว ทั้งนี้ SM Land ก้าวขึ้นเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุดของประเทศ เมื่อกลางปี 2556 นี้เอง จากการควบรวมกิจการกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในเครือ ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 6 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ นอกจากนี้ ยังเป็นผู้พัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้ารายใหญ่ที่สุด

2) Ayala Land เดิมเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุด เป็นผู้พัฒนาทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยในปี 2555 เปิดโครงการใหม่ 67 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 66,000 ล้านเปโซ เดิมเน้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับบน แต่ปัจจุบันได้หันมาพัฒนาโครงการระดับล่างด้วย

3) Mega World เป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่สุดของประเทศ และเป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมรายใหญ่ที่สุดของประเทศด้วย รวมทั้งโครงการคอนโดมิเนียม Gramercy Residences ซึ่งเป็นอาคารสูงที่สุดในฟิลิปปินส์ สูงประมาณ 250 เมตร จำนวนประมาณ 73 ชั้น

นอกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุด 3 รายนี้แล้ว ยังมีบริษัทในระดับ Top 12 อื่นๆ ได้แก่ Robinsons Land, Rockwell Land, Federal Land, Eton Properties Philippines, Century Properties Group, Shang Properties, Vista Land and Lifescapes, DMCI Homes และ Filinvest Land

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงมะนิลาเติบโตเร็วมากในรอบ 34 ที่ผ่านมา ในปัจจุบันสามารถเห็นเครนก่อสร้างอยู่โดยทั่วไปในเมืองหลวง มีอาคารระฟ้าจำนวนมากไม่น้อยหน้ากรุงเทพฯ แต่ความเหลื่อมล้ำที่ปรากฏต่อสายตามีสูงกว่าประเทศไทย เพราะรอยต่อระหว่างตึกสูงระฟ้ากับสลัมใจกลางเมือง