กลต.เข้มตั้งกองอสังหาฯ

พบตีราคาประเมินสินทรัพย์สูงเกินจริงเตือนบลจ.พิจารณาข้อมูลรอบคอบ

ก.ล.ต.จี้ บลจ.คุมเข้มข้อมูลตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หลังพบตีมูลค่าสินทรัพย์เกินจริง

นางวรัชญา ศรีมาจันทร์ ผู้ช่วยเลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า เร็วๆ นี้ ก.ล.ต.จะเรียกบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) มาหารือและขอความร่วมมือในการจัดทำข้อมูลและปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ หลังจากที่ผ่านมาพบว่าบริษัทต่างเร่งยื่นจัดตั้งกองทุนให้ทันก่อนสิ้นปีนี้ ซึ่งเป็นปีสุดท้ายที่จะออกกองทุนได้ โดยขณะนี้มีการยื่นขอตั้งกองทุนกับ ก.ล.ต.กว่า 20 แห่ง

“ที่ผ่านมาพบว่ามีการประเมินราคาสินทรัพย์สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง ซึ่ง ก.ล.ต.ขอให้บริษัทจดทะเบียน (บจ.) ซึ่งเป็นเจ้าของสินทรัพย์และ บลจ.ที่เป็นที่ปรึกษาไปประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่จะขายเข้ากองทุนใหม่ โดยบางแห่งพอมีการประเมินราคาใหม่แล้วมีราคาลดลง ก็ต้องปรับลดมูลค่าสินทรัพย์ที่จะขายเข้ากองทุนลงถึง 1,000 ล้านบาท” นางวรัชญา กล่าว

อย่างไรก็ตาม ก.ล.ต.เข้าใจว่าที่ผ่านมามีการยื่นขอการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ทำให้กระบวนการต่างๆ อาจมีข้อบกพร่อง ก.ล.ต.จึงต้องเข้มงวดมากขึ้นและต้องย้ำตือน บลจ.ให้รอบคอบในการทำข้อมูลต่างๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดกับนักลงทุน ซึ่งที่ผ่านมา ก.ล.ต.ได้มีการพูดคุยกับทางสมาคมบริษัทจัดการลงทุนไปแล้ว เพื่อให้นำข้อมูลไปชี้แจงกับบริษัทที่ต้องการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

“ก.ล.ต.ได้คุยกับทางสมาคม บลจ.ไปบ้าง และได้ออกหนังสือเวียนเรื่องดังกล่าวไปแล้ว 1 ครั้ง ซึ่งน่าจะมีการออกหนังสือเตือนอีกครั้ง พร้อมกับหารือถึงแนวทางกับ บลจ.ให้ชัดเจนเกี่ยวกับขั้นตอนการเปิดเผยข้อมูลกับผู้ลงทุน รวมถึงให้คำแนะนำ บจ.ที่นำสินทรัพย์ไปจัดตั้งกองทุนควรให้มุมมองทั้งสองด้าน เช่น บริษัทจะมีกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาในไตรมาสหรือปีนี้จำนวนมาก แต่ไตรมาสหน้าหรือปีหน้าจะได้รับเพียงเงินปันผลจากการขายเข้ากองทุนมากขึ้น เนื่องจาก ก.ล.ต.คำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นหลัก” นางวรัชญา กล่าว

อย่างไรก็ดี เพื่อให้ บลจ.ซึ่งทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการนำเสนอขายได้อย่างดีที่สุด นอกจากให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการลงทุน ควรนำเสนอมุมที่จะมีผลกระทบต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตด้วย ที่สำคัญควรปฏิบัติตามเกณฑ์การเสนอขายอย่างถูกต้อง เพราะสินทรัพย์ที่จะสามารถจัดตั้งเป็นกองทุนได้ต้องมีการพัฒนาโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 80% ของโครงการ

นางวรัชญา กล่าวว่า นอกจากนี้ตั้งแต่ต้นปีผ่านมา ก.ล.ต.ได้เพิ่มความเข้มข้นในการเปิดเผยข้อมูลกับผู้บริหารหรือกรรมการ บจ.ในเรื่องรายการเกี่ยวโยงกันที่ผิดปกติ โดยมีการเชิญผู้บริหารหรือกรรมการบริษัทได้เข้ามาหารือ เพื่อให้ผู้บริหารได้ชี้แจงในรายละเอียดให้สำนักงานทราบโดยตรง จากแต่ก่อนการเปิดเผยข้อมูล บจ.ให้ตลาดหลักทรัพย์ดูแล แล้วทาง ก.ล.ต.ไปติดตามจากที่ปรึกษาทางการเงิน

ขณะเดียวกัน ก.ล.ต.ต้องการเน้นให้ บจ.มีการรายงานผลการดำเนินงานที่ครอบคลุมมากขึ้น เช่น มีการวิเคราะห์ผลกระทบที่เกิดขึ้นในอดีต การเชื่อมโยงเกี่ยวกับแผนงานธุรกิจในอนาคต หรือผลกระทบของบริษัทภายในข้างหน้า นอกเหนือไปจากเดิมที่ให้รายงานผลการดำเนินงานที่เปลี่ยนไปถึง 20% เท่านั้น หลังจากที่ผ่านมา บจ.ไทยมีการรายงานเกี่ยวกับด้านงบการเงินได้เป็นอย่างดีอยู่แล้ว แต่การรายงานเรื่องที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับงบการเงินยังมีสิ่งที่ควรต้องปรับปรุง ทั้งหมดนี้เพื่อให้ไทยมีการหลักปฏิบัติด้านธรรมาภิบาลที่ดี สอดคล้องต่อการจัดทำอาเซียนสกอร์การ์ด