ตลาดอสังหาฯปรับตัวสู่สมดุลยุคใหม่ครึ่งปีหลัง

ไตรมาส 3 ของปี 2556 กำลังจะเข้าไตรมาส 4 ในปลายปี มีหลายเหตุการณ์เชิงลบมากกว่าบวก ทั้งเศรษฐกิจโลก สังคม การเมือง ทำให้ผลประกอบการของประเทศที่เรียกกันว่า จีดีพี กำลังปรับตัวลดลง ตั้งแต่อเมริกาจะลดเลิกการกระตุ้น ทั้งเรื่องข่าวและการส่งออกของไทย การกระตุ้น 2.5 ล้านล้านจะช้าลง ทั้งการเมืองไทยกำลังเข้มข้นขึ้น

การปรับตัวลด หวังการกระตุ้นขึ้นเป็นเรื่องปกติวิสัย เป็นสัจธรรม กระตุ้นให้โตมากๆ ก็จะต้องถึงเวลาลดลงเหมือนรถยนต์จะเร่งให้เกิน 100-150 กิโลเมตรต่อ 1 ชั่วโมง จะอยู่นานเครื่องจะพัง ฉันใดก็ดีเศรษฐกิจก็ฉันนั้น

เมื่อปีที่ผ่านมาและต้นปี 2556 มีการกระตุ้นกันต่อเนื่องหลายเรื่อง ตั้งแต่ลดดอกเบี้ย ลดภาษีบริษัทในตลาดหุ้นและกระตุ้นคลื่นลูกใหญ่ด้วย 2.5 ล้านล้านบาท การปรับ ถ้าลดลงมาบ้างซึ่งเป็นเรื่องธรรมดา แต่ในระบบเศรษฐกิจมหภาคถือว่าการลดลงสู่ภาวะปกติ เป็นเรื่องการชะลอที่จะเกิดผลจิตวิทยาเชิงลบ ความไม่มั่นใจในระบบเศรษฐกิจและรัฐบาลเริ่มเสื่อมคลอนและปล่อยให้ลดลงไม่ได้

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเรา มีการกระตุ้นกันมากเกินปกติ โฆษณาบ้านสินเชื่อ 0% ไม่มีเงินดาวน์กู้ได้ 100% จะกู้กี่หลังก็ได้ ในระยะที่ผ่านมาก็คือ เพิ่มเชื้อเพลิงเข้าสู่ระบบ ตลาดอสังหาฯ จึงเกิดมีทั้งตลาดจริงที่เรียกว่า Real Demand คือ คนซื้อบ้านหลังแรกและคนมีบ้านหลังเดียว และมีตลาดเสริม Extra Support Demand คือ ซื้อลงทุน และบางคนลงทุนซื้อบ้าน คอนโด คนละ 234 หลัง บางคนจับมือกันซื้อทั้งฟลอร์ มี 50% ของตลาดทั้งหมด และตลาดเสริมก็ยังมีตลาดเก็งกำไร Speculative Market ร่วมอยู่อีก +15% ของ Demand ขณะที่ตลาดเสริมที่ซื้อ เพื่อลงทุนและเก็งกำไรกำลังปรับตัวสู่ภาวะปกติมากขึ้น

แต่ปลายปีนี้ Real Demand ก็ยังมีและยังดีอยู่คาดการณ์ว่าคงจะโต +10% เพราะมีคนรุ่นใหม่ คนชั้นกลางเข้ามาอยู่ในเมือง และเมืองใหญ่ต้องการที่อยู่พวกนี้แหละที่เป็น Real Demand เมื่อเข้ามาเริ่มชีวิต ไม่มีก็จะเช่า ตลาดบ้านเราดีมาก ก็จะช่วยประคับประคองตลาดเสริม Extra Supporting Demand ให้ยังคงอยู่ แต่ส่วนเกินที่เคยเปิดตัวกัน 1,000 ยูนิต ขายหมดภายใน 3 ชั่วโมง ก็จะต้องลดลงตามธรรมชาติ

การปรับตัวของตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง อย่าตกใจเป็นเรื่องปกติ “ขึ้นต้องมีลง” ลงบ้างเพื่อจะเกิดภาวะทฤษฎีอุปสงค์/อุปทานที่สมดุลมากขึ้น

ทุกฝ่ายต้องทำใจและปรับตัวรองรับเป็นการปรับตัวของตลาดส่วนรวม ทั้งฝ่ายผู้ประกอบการก็ยังเหยียบคันเร่งอยู่ เพราะอยู่ในตลาดหุ้นต้องโต มิฉะนั้นหุ้นจะตก ทั้งยังกู้ง่าย ขายพันธบัตรมาลงทุน ไม่ต้องกู้แบงก์ พวกนี้ก็จะมาเบียดตลาดผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางทั้งในเมืองใหญ่และต่างจังหวัด เหมือนโชห่วยที่ถูกยักษ์โมเดิร์นเทรดรุกไล่ในปัจจุบัน เอสเอ็มอีก็จะแย่ลง รัฐควรจะทำอย่างไร ควรรีบคิด อย่าให้มีการเรียกร้องเดินขบวนกันอีก สร้างความสมดุลสักหน่อย เช่น ถ้าลดภาษีให้ยักษ์ในตลาดหุ้นได้ รายกลางรายเล็กควรจะได้เหมือนกัน ลดเป็นมาตรฐานเดียวกัน มิฉะนั้นจะเป็นประเด็นการเมืองว่า “รัฐบาลชุดนี้ช่วยแต่คนรวย บริษัทรวยๆ ใหญ่ๆ และเอาเงินภาษีไปประชานิยมคนจน จนคนจนจะช่วยตัวเองไม่เป็น

ส่วนผู้ซื้อขณะนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ เพราะสินค้าเต็มตลาด แข่งกันโปรโมชั่น โฆษณา กำลังลุ้นอยู่ จะซื้อคิดให้ดี เปรียบเทียบสินค้าให้มากๆ ใช้เวลาหน่อย อย่าเป็นเหยื่อโฆษณากระตุ้น

ที่สำคัญถามตัวเองว่า “จะซื้อเพื่ออะไร” ลงทุน หรือเก็งกำไร ถ้าจะซื้อเพื่อลงทุนก็ต้องตอบว่า ตลาดเช่าจะมีไหม ประเดี๋ยวกู้ซื้อมาเพื่อเช่าแล้วอาจเจ๊งก็ได้ ครึ่งปีหลังตลาดปรับตัวแน่ๆ ปรับลงเพื่อจะสร้างสมดุล มิได้ชะลอลงสู่เศรษฐกิจตกต่ำ พวกเราทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ และที่สำคัญคือ ธนาคารไม่ต้องตกใจ แต่ต้องเตรียมใจไว้ มีแผน 2 มารองรับ มิใช่จะมองแต่ขาขึ้นขาเดียว ที่สำคัญคือ พวกเราผู้ซื้อเป็นตลาดของท่านครับ คิดให้รอบคอบก่อนซื้อ ใช้เวลาไตร่ตรองให้มาก ท่านคือคนสำคัญในธุรกิจอสังหาฯ ขอให้ท่านโชคดีครับ