อสังหาฯ กทม.-ปริมาณฑลยังรุ่งเตือนบางทำเลส่อซัพพลายล้น

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

กระแสฟองสบู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีการพูดถึงและจับตามองอย่างต่อเนื่อง ซึ่ง สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในงานสัมมนาผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปริมณฑล และ จ.พระนครศรีอยุธยา ว่า ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ เพราะคำว่าฟองสบู่ คือบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีคนมารับโอน

ขณะที่ปัจจุบันทั้งแบงก์และผู้ประกอบการ ต่างมีประสบการณ์จากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หรือวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว จึงมีความระมัดระวังทั้งการปล่อยสินเชื่อ และการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ยอมรับว่าบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น ห้วยขวาง สุขุมวิทตอนปลาย สมุทรปราการ นนทบุรี มีอุปทานค่อนข้างมาก ต้องระมัดระวัง

นอกจากนี้ ตลาดต่างจังหวัด เช่น จ.ชลบุรี ขอนแก่น ภูเก็ต อุปทานก็เริ่มสูงขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการลงทุนในตลาดเหล่านั้นแล้ว ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะเวลานี้ทุกคนมีข้อมูล ถ้าเห็นว่าตลาดเริ่มเต็มแล้ว ก็หยุด จะได้ไม่เกิดภาวะฟองสบู่ซ้ำรอยปี 2540

“หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานมาก แต่ยังมีปัจจัยส่งเสริมในเรื่องรถไฟฟ้า อาจจะดูดซับช้าหน่อย แต่ก็ยังมีโอกาสขายได้ต่อเนื่อง ส่วนต่างจังหวัดไม่ได้มีรถไฟฟ้า นั่นหมายถึงคนไม่ได้จำเป็นอยากจะอยู่ถึงขนาดนั้น” สัมมา กล่าว

สำหรับผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปริมณฑล และ จ.พระนครศรีอยุธยา ปี 2555 พบว่า อุปทานเหลือขาย ณ สิ้นปี 2555 มีทั้งหมด 1.08 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 392,600 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 6.73 หมื่นหน่วย มูลค่าเหลือขาย 263,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม มีหน่วยเหลือขาย 40,700 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 129,100 ล้านบาท

ตัวเลขดังกล่าวกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ โดยเฉพาะเช่น ห้วยขวาง สุขุมวิทตอนปลาย บางพื้นที่ใน จ.สมุทรปราการ และนนทบุรี แต่ยังไม่น่าเป็นห่วง เพราะพื้นที่เหล่านี้มีเรื่องรถไฟฟ้าผ่าน และมีแหล่งงานจำนวนมาก แต่ผู้ประกอบการก็ต้องระมัดระวังในการส่งอุปทานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด

ขณะที่ภาพรวมของที่อยู่อาศัยมีอยู่ระหว่างขายในปี 2555 ที่ผ่านมามีทั้งหมด 1,057 โครงการ รวม 300,529 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 733 โครงการ รวม 158,429 หน่วย และอาคารชุด 324 โครงการ รวม 142,100 หน่วย

“การพัฒนาหลัก แม้เชิงปริมาณผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทในตลาดจะใกล้เคียงกับนอกตลาด แต่ในเชิงมูลค่าโครงการของรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีมูลค่ามากกว่านอกตลาดกว่าเท่าตัว” สัมมา กล่าว

ระดับราคาที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ และ จ.นนทบุรี ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว ราคาขาย 35 ล้านบาท ส่วน จ.ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 12 ล้านบาท เป็นตลาดหลัก ส่วนบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไม่มีการนำเสนอขายในตลาดใดๆ เลย

ส่วนคอนโดมิเนียม อุปทานที่เสนอขายส่วนใหญ่อยู่ที่ 12 ล้านบาท โดยเฉพาะจังหวัดปริมณฑล ส่วนกรุงเทพฯ นอกจากตลาด 12 ล้านบาทที่ถือเป็นตลาดใหญ่แล้ว มีอุปทาน 35,130 หน่วย ห้องชุดราคา 25 ล้านบาท ก็ถือเป็นตลาดที่ใหญ่เช่นกัน มีอุปทานอยู่ที่ 48,251 หน่วย

ทั้งนี้ มีประเด็นที่น่าสนใจ คือ ตลาดในกรุงเทพฯ ยังมีคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 ล้านบาท ประมาณ 8,213 หน่วย มากกว่า จ.นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ

อย่างไรก็ตาม แม้การเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องจะเป็นเรื่องที่น่ากังวลแล้ว แต่สิ่งที่ต้องกังวลกว่าก็คงเป็นเรื่องงานก่อสร้าง ที่ส่วนใหญ่ยังไม่ได้ก่อสร้างเลย