ส่วนกลางเพิ่มค่า

สภาวะความวุ่นวายทางเศรษฐกิจการเงินจากทั่วโลก ตลอดจนในยุคที่ดอกเบี้ยต่ำเช่นปัจจุบัน ผมเชื่อว่ามีคนไม่น้อยที่ต้องการแสวงหาผลประโยชน์จากการลงทุนในประเภทต่างๆ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น นอกเหนือจากการฝากเงินไว้กับธนาคารเพื่อรอรับดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เช่น การลงทุนในตราสารหนี้ที่ให้ดอกเบี้ยและผลตอบแทนที่สูงกว่า

การลงทุนในตลาดทุน หรือที่เราเรียกกันติดปากว่า “เล่นหุ้น” ไม่ว่าจะเป็นการผันตัวเองมาเป็นเทรดเดอร์เพื่อลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ หรือลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีผู้บริหารมืออาชีพคอยจัดการให้ ตลอดจนการซื้อขายทองคำ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เห็นได้ชัดในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาทั้งตลาดทุนและราคาทองคำเริ่มมีความผันผวนมากจนทำให้นักลงทุนต้องติดตามการเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด และมีความวิตกกังวลมากขึ้น ถึงแม้การลงทุนดังกล่าวจะมีสภาพคล่องก็ตาม แต่สำหรับคนที่ไม่มีเวลาในการศึกษาข้อมูลและติดตามตลาดอย่างต่อเนื่องแล้ว ถือว่าอาจจะสู้นักลงทุนที่เป็นมืออาชีพไม่ได้ จึงควรจะต้องปรับเปลี่ยนพฤติกรรมในการลงทุน โดยเลือกการลงทุนในรูปแบบที่มีความผันผวนน้อยกว่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากราคาไม่ผันผวนในระยะสั้น และหากพิจารณาทางด้านความเสี่ยงแล้ว ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อขายหุ้น แต่ข้อที่ต้องระวังคือสภาพคล่องจะน้อย ดังนั้นควรใช้เงินเย็นที่เก็บออมไว้ในการลงทุน ซึ่งถ้ามีการลงทุนอย่างถูกต้องแล้ว กำไรที่สามารถทำได้จะมีผลตอบแทนสูงมาก

ขอยกตัวอย่างคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งในซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งเปิดขายเมื่อ 8 ปีที่แล้ว ในราคาตารางเมตรละ 6 หมื่นบาท หรือประมาณ 5 ล้านบาท สำหรับห้องชุด 2 ห้องนอน ปัจจุบันได้มีการปิดการขายไปแล้วที่ราคา 12 ล้านบาท หรือ 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งทำให้ผู้ขายได้กำไร 7 ล้านบาท หรือ 140% ภายในเวลา 8 ปี ซึ่งยังไม่นับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าด้วยซ้ำ

อย่างไรก็ตาม กรณีแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเสมอไป ถ้าคอนโดดังกล่าวไม่ได้อยู่ในทำเลที่เป็นที่ต้องการ หรืออาจจะอยู่ในทำเลที่ดีแต่ขาดการดูแลเอาใจใส่ส่วนกลางที่ดี เพราะนอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว สภาพส่วนกลางและการรักษาความปลอดภัยที่ดี ก็เป็นปัจจัยสำคัญต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในการตัดสินใจ จะสังเกตได้ว่าโครงการที่มีการบำรุงรักษาส่วนกลางอยู่สม่ำเสมอ เช่น มีการทาสีอาคาร ขัดล้างป้ายชื่อโครงการ ตัดแต่งสวนและหญ้าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย และมีระบบการรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด จะได้รับความสนใจมากกว่าโครงการอื่น และสามารถปิดการขายได้ในราคาที่สูงกว่าโครงการอื่น

ถ้าท่านผู้อ่านที่เคยไปเมืองสำคัญต่างๆ ในต่างประเทศ เช่น ลอนดอน หรือนิวยอร์ก ท่านจะเห็นได้ว่าตึกที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีหน้าตาค่อนข้างโบราณและคล้ายๆ กัน ท่านเคยสงสัยหรือไม่ว่าทำไมสภาพยังดูดีและราคาขายต่อในตลาดสูงขึ้นทุกปี (ไม่นับช่วงวิกฤตทางเศรษฐกิจ) คำตอบคือ ตึกเหล่านี้มีการซ่อมแซมบำรุงรักษาและปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ ทั้งๆ ที่บางตึกสร้างตั้งแต่สมัยก่อนสงครามโลก

ชาวต่างชาติมีความเข้าใจเป็นอย่างดีในเรื่อง Preventive Maintenance เพราะเป็นสิ่งสำคัญ หากเราปล่อยและไม่ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง หรือเจ้าของห้องชุดเองไม่เอาใจใส่ในการบำรุงรักษา ก็จะทำให้ผลตอบแทนไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อลดลงอย่างแน่นอน

นอกจากค่าใช้จ่ายเรื่องการซ่อมบำรุงแล้ว ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะมีสัดส่วนของค่าจ้างพนักงานที่สูงเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ อย่างที่เราทราบกันว่ามนุษย์เงินเดือนต้องมีการปรับรายได้ทุกปี เพื่ออย่างน้อยให้เพียงพอกับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นค่าส่วนกลางก็เช่นกัน ส่วนใหญ่ในทางปฏิบัติทุกๆ 35 ปี ควรจะมีการปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น 510 บาทต่อตารางเมตร ตามความเหมาะสม

ถ้าโครงการใดพยายามควบคุมค่าส่วนกลางให้เท่าเดิมตลอด โดยการลดจำนวนพนักงานบ้าง เปลี่ยนบริษัทที่รับจ้างบ้าง ตัดงบประมาณในการซ่อมบำรุงบ้าง คุณภาพการให้บริการและสภาพของโครงการก็จะตกลงไปด้วย หรือบางครั้งทรัพย์สินหรืองานระบบที่ขาดการบำรุงนั้นก็เสียหาย และต้องใช้เงินจำนวนมากในการซ่อมบำรุงหรือหาซื้อทรัพย์สินใหม่มาเปลี่ยนในที่สุด หรือเข้าทำนองที่ว่าเสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย

นั่นหมายความว่าโครงการนี้อาจจะไม่เป็นที่ต้องการในตลาด ทำให้มูลค่าของโครงการไม่เพิ่มและขายต่อลำบาก

ผมขอแนะนำว่าถ้าโครงการที่ท่านอยู่อาศัย มีทีมงานที่มีศักยภาพ มีพนักงานรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด ท่านควรจะอนุมัติให้มีการปรับขึ้นค่าจ้างในแต่ละปี ดีกว่าการไปหาบริษัทเจ้าใหม่ที่มีราคาถูกกว่ามารับงานแทน ผมคิดว่าของถูกและดีไม่ได้มีเสมอไป ดังนั้นขอให้ท่านผู้อ่านทุกคนมีทัศนคติที่ดีกับการขึ้นค่าส่วนกลาง เพราะค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นนั้นได้ถูกนำมาใช้พัฒนาโครงการของท่านให้น่าอยู่และอยู่ในสภาพที่ดีตลอดเวลานั่นเอง