ค้านคุมฟองสบู่อสังหาฯเอกชนยันยังโตปกติ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เป็นประเด็นที่กำลังถูกจับตามองกันในภาคอสังหาริมทรัพย์แบบห้ามกะพริบตา เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ร่ำๆ ว่าจะออกมาตรการป้องกันเงินไหลเข้ามาเก็งกำไรอสังหาฯ หาก ธปท.ตัดสินใจลดดอกเบี้ยนโยบายลงเพื่อผ่อนคลายภาวะเงินไหลเข้าและเงินบาทแข็งค่า ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่เริ่มเข้าสู่ไตรมาส 2 ได้ไม่ถึงเดือน

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า หากดูจากตัวเลขโครงการใหม่ ตัวเลขการโอนและการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยแล้ว การเติบโตของตลาดในช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ยังอยู่ในภาวะปกติ และยังไม่ใช่สถานการณ์ที่ ธปท.ต้องกังวล

สำหรับในไตรมาสแรก ปี 2556 มีโครงการเปิดใหม่เติบโตมากถึง 15% เป็นคอนโดมิเนียมเปิดตัว 23,246 หน่วย เติบโต 20% และบ้านแนวราบเปิดตัวใหม่ 6,537 หน่วย หรือเติบโต 3% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง ม.ค.ก.พ. เพิ่มขึ้น 22% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วง 2 เดือนแรก 13,326 หน่วย เติบโต 30% ส่วนคอนโดมิเนียมมีการโอนกรรมสิทธิ์ 9,121 หน่วย เติบโต 11% จะเห็นได้ว่าแม้คอนโดมิเนียมจะมียอดเปิดตัวมากกว่าแนวราบ แต่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบยังสูงอยู่

ส่วนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนการโอนในอนาคตในช่วง ม.ค.-ก.พ. กลับลดลงมากถึง 38% เป็นคอนโดมิเนียมจดทะเบียนใหม่เพียง 1,836 หน่วย ลดลง 73% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบจดทะเบียนใหม่ 7,056 หน่วย ลดลง 6% อาจมาจากหลายปัจจัยทั้งความผันผวนของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในแต่ละช่วงไม่เท่ากัน และมีความเป็นไปได้ในเรื่องปัจจัยของแรงงาน

การที่ ธปท.จะออกมาตรการมาคุมธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะการเพิ่มเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 นั้น นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ธปท.ต้องแยกให้ได้ก่อนระหว่างคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองที่เป็นการลงทุนหรือเก็งกำไร กับคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามจากความต้องการซื้อจริง มิเช่นนั้นจะส่งผลกระทบต่อตลาด และเห็นว่าการเพิ่มเงินดาวน์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เครื่องมือที่ดีนัก เพราะหากลองย้อนกลับไปก่อนปี 2540 โครงการที่อยู่อาศัยก็ล้วนให้ดาวน์ 20% แต่ก็เจ๊งเหมือนกัน

“ปัจจัยที่ทำให้ตลาดเจ๊งในเวลานั้น เป็นเพราะแบงก์ปล่อยกู้สินเชื่อบ้านเกินความสามารถ คนสามารถกู้ซื้อบ้าน 78 หลังได้ แต่ตอนนี้มีเครดิตบูโร มีเครดิตสกอลริ่ง เป็นข้อมูลในการปล่อยสินเชื่อ แบงก์มีมาตรฐานในการปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านในปัจจุบันมาก” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว

ขณะที่ปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะลดลงจะดึงให้คนไปเก็งกำไรอสังหาฯ มากขึ้นหรือไม่ คงต้องย้อนกลับไปดูในปี 2552 ซึ่งเป็นปีที่ดอกเบี้ยนโยบายต่ำสุดอยู่ที่ 1.25% ก็ไม่ได้มีการเก็งกำไรกันอย่างหวือหวา จึงไม่เชื่อว่า ถ้า ธปท.ลดดอกเบี้ยลงแล้วจะทำให้เกิดการเก็งกำไรมากขึ้น ในทางกลับกันดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นผลดีกับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ มากกว่า

เชื่อว่าในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28 ที่จะจัดขึ้นในเดือน พ.ค.นี้ ตลาดจะคึกคักและมีสีสันอีกครั้ง เพราะผู้ประกอบการเตรียมนำโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูงมาเปิดตัวทำตลาดมากขึ้นหลังจากเมื่อ 12 ปีก่อนจะเน้นนำโครงการเก่ามาอัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเป็นหลัก

“ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่มีความพร้อมในการเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบหลังจากที่ปีที่แล้วยังมีผลกระทบจากน้ำท่วม ทำให้เปิดโครงการใหม่ได้ยาก เช่น กลุ่มกานดาฯ เอง ในงานมหกรรมปีที่แล้ว ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวเลย แต่ปีนี้เตรียมนำ 7 โครงการมาเปิดตัวพร้อมกันในงาน” อิสระ กล่าว

ทางด้านสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า การออกมาตรการต่างๆ ไม่ควรเป็นมาตรการที่ใช้แบบครอบจักรวาล แต่ควรแยกว่าเป็นมาตรการเพื่อบ้านหลังแรก หลังที่สอง และหลังที่สามขึ้นไป และยังควรแยกด้วยว่าใครเป็นผู้ซื้อ คนไทยหรือต่างชาติ ก็ควรมีมาตรการที่แตกต่างกัน เช่น ในสิงคโปร์ คนที่ซื้อบ้านหลังที่สองจะถูกเก็บภาษี 7% และถ้าเป็นหลังที่สามขึ้นไป จะถูกเก็บภาษี 10% และถ้ามีการใช้สินเชื่ออยู่แล้วจะสามารถกู้ได้เพียง 50% เป็นต้น

ขณะที่ ธานินทร์ ลีนะบรรจง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท หลังสวน แอสเซส กล่าวว่า สถานการณ์เวลานี้แม้จะดูว่าบางพื้นที่มีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายอยู่ในบางพื้นที่ แต่ไม่เชื่อว่าตลาดจะเกิดฟองสบู่ เพราะเวลานี้ธนาคารเข้มงวดมากในการปล่อยสินเชื่อ อีกทั้งยังมีเครดิตบูโรที่เป็นเครื่องมือในการตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งช่วยให้รู้ได้ว่าใครมีความสามารถในการซื้อได้จริงหรือไม่

คงต้องลุ้นกันต่อถึงท่าทีของ ธปท.ว่าจะลงดาบอสังหาฯ จริงหรือไม่ หาก ธปท.เอาจริง อสังหาฯ คงต้องปรับขบวนกันอีกยก