อสังหาฯ เพื่อส่งออก

ขณะนี้ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) กำลังฮอต ทุกประเทศกำลังเปิดตัว การค้าขายข้ามแดน จึงเป็นเรื่องที่ทุกคนแสวงหา ซึ่งการค้าขายข้ามแดนมีอยู่ 2 เรื่อง คือ ไม่ส่งออก (เอกซ์ปอร์ต) ก็นำเข้า (อิมปอร์ต) และขณะนี้เศรษฐกิจไทยกำลังขึ้นแรงและเร็ว ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ปีนี้รับรองว่าโตกว่า 5% แน่ๆ หลายค่ายกำลังปรับตัวเลข ทั้งนี้ก็เพราะแรง “กระตุ้นเศรษฐกิจทั่วโลก” ด้วยการปั๊มเงินออกมาใช้ตั้งแต่คิวอีของอเมริกา ยุโรปกู้มาช่วยปัญหาหนี้สาธารณะเกินตัว ญี่ปุ่นก็มีคิวอีของญี่ปุ่น ท่านนายกฯ คนใหม่ปั๊มเงินมาช่วยเศรษฐกิจ Stagnation มาร่วม 10 ปี และท่านนายกฯ ปู ของเราก็ปั๊มเงินเข้ามาใช้สร้างระบบขนส่งกับประชานิยมอีก 2.5 ล้านล้านบาท

ในเวลาเดียวกัน มองในด้านลบก็มีหลายเรื่อง คือ เงินเฟ้อแน่ๆ หนี้สาธารณะเพิ่มขึ้นแน่ๆ ตลาดเก็งกำไรเกิดขึ้นแน่ๆ (ผู้เขียนได้เขียนเรื่องลูกโป่งฟองสบู่จาก 2 เซ็กเตอร์ คือ หุ้นและอสังหาฯ มาแล้ว) เงินบาทแข็งตัวแน่ๆ ซึ่งการที่เงินบาทแข็งก็มีทั้งด้านบวกและลบ ฟากส่งออกจะโวยเพราะสบายมานาน เมื่อรัฐอุ้มส่งออกอยากได้เงินต่างประเทศ และเป็นเครื่องจักรกระตุ้นการเติบโตของจีดีพี แต่เงินบาทแข็ง ผู้ที่ได้ประโยชน์คือ ผู้นำเข้า ซื้อของต่างประเทศถูกลงมาก จึงเป็นเวลาที่น่าลงทุนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการผลิต เช่น ซื้อเครื่องจักร น้ำมัน (ปตท.ได้ประโยชน์จากการซื้อน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ)

ส่วนผู้ส่งออกที่บ่นมากก็เพราะกำไรมานานจนเคย คือ กลุ่มผู้ส่งออกสินค้าเบสิกราคาถูก เช่น ข้าว แป้งมัน สินค้าเกษตรอื่นๆ ส่วนผู้ส่งออกสินค้ามีราคาและพรีเมียม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ หรือแม้แต่กลุ่มเกษตรที่ส่งออกสินค้าพรีเมียม เช่น ทุเรียน มังคุด มะม่วง ไม่มีปัญหามากนักกับค่าเงินแข็ง แต่ขณะนี้เมียนมาร์ เวียดนาม ก็เริ่มผลิตข้าวพรีเมียมมาส่งออก แต่พวกเรายังค้าขายสบายเกินไป ไม่คิดปรับปรุงด้านมาตรฐานสินค้าและยกระดับสินค้าหนีประเทศที่กำลังไล่ตามเราเข้ามา

มาดูภาคอสังหาริมทรัพย์ของเรา ที่ผ่านมารัฐเองพยายามสนับสนุนให้ผู้ประกอบการออกไปลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ แต่สิ่งที่รัฐทำคือ ได้แต่พูดแนะนำ ขาดการมองเป็นระบบ ธุรกิจอสังหาฯ ก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้างของเรา ขายเพื่อนบ้านรอบด้านนานมาแล้ว หรือไปลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ก็เคยทำและเจ็บตัวมาแล้วในช่วงก่อนปี 2540 โดยเฉพาะยักษ์ใหญ่ในตลาดหุ้น เลยต้องร้องเพลง “อย่าไปเลยบางกอกจะบอกให้” เพราะเข็ดขยาด แต่พวกเราก็เก่ง รู้ว่าค้าขายต่างประเทศยกแรกต้องเป็นเทรดเดอร์ซื้อมาขายไป อย่าลงทุน เช่น สินค้าก่อสร้าง โดยเฉพาะบริษัท ปูนซิเมนต์ ที่ทำมานานแล้ว

เช่นเดียวกับสินค้าอุปโภคบริโภค อาหารสำเร็จรูป ก็ติดต่อประเทศเพื่อนบ้าน เราเป็นเทรดเดอร์ ซึ่งก็ถูกต้องแล้ว เหมือนตอนญี่ปุ่นเริ่มมาค้าขาย ก็ส่งสินค้าญี่ปุ่นเข้าตลาดร่วม 40 ปีมาแล้ว จนในอดีตคนแรกที่เดินขบวนต่อต้านสินค้าญี่ปุ่นก็คือ คุณธีรยุทธ บุญมี ก็ที่แยกราชประสงค์เหมือนเสื้อแดงไม่มีผิด เมื่อญี่ปุ่นเข้าใจตลาดไทยก็มาลงทุนมากขึ้นมาก เช่น โตโยต้า มาตั้งศูนย์ผลิตที่ยิ่งใหญ่ เปลี่ยนจากเทรดเดอร์มาเป็นนักลงทุน (อินเวสเตอร์)

อสังหาฯ ใหญ่จะไปลงทุนต่างประเทศ พร้อมที่จะยกจากระดับพ่อค้า เทรดเดอร์มาเป็นอินเวสเตอร์แล้วหรือ? ต้องตอบว่ายังไม่พร้อม ที่ไม่พร้อมมิใช่กลุ่มผู้ประกอบการ แต่เป็นรัฐบาลที่ได้เอาแต่กระตุ้นด้วยคำพูด ไม่มีแอ็กชัน ไม่มีโครงการสนับสนุนจริงจัง ดูตัวอย่างเกาหลี การก่อสร้างเป็นสินค้าส่งออกของเกาหลี รัฐบาลยกธงนำทัพจัดเป็นโครงการ มีธนาคารให้กู้ดอกเบี้ยต่ำ มีหน่วยงานเหมือนคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ บ้านเราช่วยลดภาษี ช่วยเจรจาให้ระหว่างรัฐต่อรัฐ การก่อสร้างตึกสูงสุดในจีน รถใต้ดินหลายสายในจีน เกาหลีสร้าง ไปที่ดูไบ รถโมโนเรล เกาหลีก็สร้าง ตึกระฟ้าหลายตึก ก็เกาหลีอีก

ถ้ารัฐจะมาจับมือกับผู้ประกอบการเอกชนของเรา ซึ่งมีฝีมือทีเดียว สร้างที่อยู่อาศัยคนจน สร้างพรีแฟบตึกสูงๆ บริษัทเก่าในตลาดที่ลงทุนคอนโดและกำลังอิ่มตัวกับตลาดในบ้านเรา เช่น แอลพีเอ็น ศุภาลัย แสนสิริ และอีกหลายบริษัท ต้องคิดอย่างเกาหลี คือให้รัฐนำ เช่น รัฐออกไปเช่าที่ระหว่างรัฐต่อรัฐ สร้างเมืองใหม่ หรือชุมชนใหม่ จะเป็นที่พม่าที่กำลังฮิต ที่เขมร ลาว แม้ที่เวียดนาม สัก 2,0003,000 ไร่ ให้สถาปนิก วิศวกรไทย วางแผน ออกแบบทำเป็นโครงการ มีมาสเตอร์แพลน เป็นเมืองที่อยู่คนรวย ชั้นกลาง คนจน

พัฒนาตลาดสด ตลาดโมเดิร์น ถนนหนทาง ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ โรงเรียน โรงพยาบาล ครบเครื่อง แบ่งให้แต่ละส่วนผู้ประกอบการลงทุนแต่ละอย่างที่ถนัด นำเอาธนาคารมาสนับสนุน ซึ่งธนาคารของพวกเราก็อยู่ทุกประเทศอยู่แล้ว และเอาธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเก่งเรื่องสินเชื่อระยะยาวที่อยู่อาศัยมาช่วย (เพราะประเทศที่กำลังพัฒนาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่มีเหมือนไทยเมื่อ 40 ปีที่แล้ว) และเอาบีโอไอมาส่งเสริมยกเว้นภาษีจากกำไรสัก 510 ปี รับรองได้ว่าอสังหาฯ ของเราส่งออกได้

แต่รัฐต้องลงมาจัดเป็นโครงการแบบนี้ พรรคเพื่อไทยเก่ง เพราะนักการเมืองเป็นพ่อค้าเยอะ พรรคประชาธิปัตย์คงทำไม่เป็น เพราะเป็นนักกฎหมายและเป็นครูส่วนใหญ่

รัฐบาลนี้น่าจะเป็นพี่ใหญ่จัดทำ “โครงการอสังหาฯ ฟอร์เอกซ์ปอร์ต” ดูสักโครงการ เริ่มที่เมียนมาร์ก็ดี เพราะเขากำลังสร้างบ้านสร้างเมือง ทำเมืองใหญ่ที่ย่างกุ้งจะดีไหม? ส่วนที่ทวายรอไปก่อน เพราะอีกนานกว่าจะตั้งเป็นเมืองได้ (ไม่เชื่อดูมาบตาพุดของเราใช้เวลา 30 ปี) เริ่มด้วยเช่าที่ 2,0003,000 ไร่ ให้อยู่ใกล้ย่างกุ้ง เช่า 50 ปี มาจัดแบ่งให้เอกชน ผู้ประกอบการใหญ่ลงทุนภายใต้การนำของรัฐ อย่าปล่อยให้ไปเดี่ยว เพราะการทำธุรกิจไม่เหมือนชกมวย เก่งคนเดียวไม่ได้ ไม่เชื่อถามพี่ๆ ผู้ประกอบการไทยซึ่งเคยไปเสียเลือดมาแล้วดู

ก็ขอฝากไว้กับรัฐบาลนายกฯ ปู เริ่มที่บีโอไอก็ได้ เอาการเคหะแห่งชาติมาร่วม เอา ธอส.มาร่วม เริ่มด้วยที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของทุกระดับรายได้ และให้ 3 สมาคมอสังหาฯ และสมาคมก่อสร้างไทย เป็นแกนนำ ส่วนสมาคมสถาปนิกกับวิศวะเข้าไปช่วยเหลือ ก็จะช่วยตลาดในบ้านซึ่งจะเริ่มอิ่มตัวและกำลังโอเวอร์บิลด์กันในประเทศ ขอให้โชคดี อย่าเล่นการเมืองกันให้มากนัก มาดูปากท้องและความมั่นคงระยะยาวของประเทศกันดีกว่า