คนอยากมีบ้านเหนื่อย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ล้วนยิ้มรับกับยอดขาย และยอดโอนที่เดินไปตามเป้าหมาย ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางที่ทำตลาดบ้านระดับกลางล่างกลับสวนทาง แม้จะมียอดขายที่ดีมีคนเยี่ยมชมโครงการสูงขึ้น แต่กำลังซื้อของคนจะซื้อบ้านกลุ่มนี้กลับเริ่มส่งสัญญาณหดตัวจากภาระหนี้สินที่รุมเร้า ไม่ว่าจะเป็นหนี้ผ่อนรถคันแรก หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หนี้ผ่อนซื้อสินค้าต่างๆ ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลงอย่างเลี่ยงไม่ได้

สุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป กล่าวว่า แม้ว่าบรรยากาศการเยี่ยมชมโครงการบ้านช่วงไตรมาสแรกจะปรับตัวดีขึ้นมาก แต่เริ่มเห็นว่าศักยภาพการกู้ของลูกค้าน้อยลง ต้องใช้ผู้กู้ร่วมมากขึ้น เนื่องจากผู้กู้มีหนี้มากขึ้น ไม่ว่าจะมาจากรถคันแรก หรือลูกค้าบางส่วนตัดสินใจซี้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่สองในช่วงหลังน้ำท่วมปลายปี 2554 รวมถึงคนชนชั้นกลางบางส่วนก็ซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคา 12 ล้านบาท เพื่อลงทุนทำให้เวลาต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง ได้วงเงินน้อยลงจนไม่สามารถกู้คนเดียวได้

ด้าน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากการสำรวจผู้จองซื้อบ้านที่เตรียมยื่นขอกู้สินเชื่อในช่วง 3-6 เดือนที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เริ่มมีภาระหนี้สินระยะเกินกว่า 1 เดือนมากขึ้น จากเดิมกลุ่มผู้จองซื้อบ้านที่มีหนี้สินมากจะมีสัดส่วนเพียง 5-10% ของผู้กู้ซื้อบ้านทั้งหมด แต่ปัจจุบันพบว่าเพิ่มเป็น 10-15% โดยมีทั้งเพิ่งผ่อน เป็นหนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ผ่อนวงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนซื้อสินค้าทั้งสมาร์ตโฟน เครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะสินเชื่อทั่วไป กู้ได้ง่ายขึ้น ประกอบกับสินค้าต่างๆ มีโปรโมชันผ่อน 0% จึงดึงดูดใจให้คนใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตในแบบผ่อนชำระ

ในอดีตที่ผ่านมาลูกค้ามีปัญหากู้ไม่ผ่านจำนวนมาก ผู้ประกอบการก็ปรับตัวด้วยการตรวจความสามารถในการผ่อนชำระเบื้องต้น (PreApprove) ก่อนที่จะจองบ้าน ก็แก้ถูกปฏิเสธสินเชื่อไปได้ แต่ขณะนี้ปัญหาดังกล่าวลดน้อยลง แต่กลายเป็นว่าไม่ได้ถูกปฏิเสธสินเชื่อก็จริง แต่ได้วงเงินน้อยลง ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านหลังที่ต้องการไม่ได้ เช่น ตรวจความสามารถผ่อนชำระเบื้องต้น มีรายได้รวม 2 หมื่นบาทต่อเดือน กู้บ้าน 1 ล้านบาทได้ แต่พอกู้จริงแล้วเช็กประวัติทางการเงินในเครดิตบูโร ก็จะพบว่าใน 2 หมื่นบาทนั้น มีภาระหนี้สินอื่นๆ ที่ต้องผ่อนมากมาย ทำให้ไม่ได้รับวงเงินกู้ตามเป้าหมาย

ต่ำล้านหนักสุดเร่งขอเอกสารเช็กล่วงหน้า

เกษรา บอกว่า กลุ่มที่มีปัญหาภาระหนี้สินเพิ่ม เวลานี้เป็นลูกค้าบ้านระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุด โดยก่อนหน้านี้อาจจะมีปัญหาอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันยิ่งมีปัญหามากขึ้น โดยช่วงก่อนจะมีโครงการรถคันแรก ได้ตัดสินใจจองคอนโดมิเนียมไว้ แต่พอมีโครงการดังกล่าว ก็จูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อรถ และรถเกิดได้ก่อนบ้าน ต้องกู้ซื้อรถก่อน พอกู้ซื้อรถแล้ว จะกู้ซื้อบ้านต่อก็ยากขึ้น ท้ายที่สุดเลยตัดสินใจยกเลิกบ้านที่จองไว้ ส่วนกลุ่มระดับกลางที่มีเงินเดือนเยอะขึ้น ก็มีปัญหาหนี้สินมากขึ้นเช่นกัน เพราะคนกลุ่มนี้มีค่าปัจจัย 4 สูงกว่าคนที่มีเงินเดือนน้อยกว่า

สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการเวลานี้ ต้องยอมรับว่าทำอะไรได้ยาก เพราะเป็นเรื่องที่ควบคุมไม่ได้ แต่จะใช้วิธีแนะนำให้หาผู้กู้ร่วมรวมถึงรับมือด้วยการขอเอกสารยื่นกู้ของลูกค้าล่วงหน้าก่อนบ้าน หรือคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 2-3 เดือน จากปกติจะขอล่วงหน้าเพียง 1 เดือนเท่านั้น ซึ่งการขอล่วงหน้า ถ้าลูกค้าได้รับอนุมัติตามเป้าหมายก็เก็บสิทธิอนุมัติวงเงินดังกล่าวได้ 90 วัน ทำเรื่องโอนได้ทันทีเมื่อตึกเสร็จ แต่ถ้ากู้ไม่ได้ตามเป้าหมายและลูกค้าประสงค์จะยกเลิก ก็สามารถนำกลับมาขายใหม่ก่อนตึกเสร็จได้ทันที ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงลงได้

จับตาลูกค้ามีหนี้เพิ่ม

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ บอกว่า ขณะนี้ผู้ซื้อบ้านที่ได้รับผลกระทบจากการซื้อรถคันแรกไปแล้วยังมีตัวเลขไม่สูงมาก แต่เริ่มส่งสัญญาณบ้างแล้วว่ามีลูกค้าจำนวนหนึ่งติดภาระรถคันแรก ทำให้กู้สินเชื่อบ้านไม่ได้ตามเป้าหมาย ซึ่งต้องจับตามองบรรยากาศนับจากนี้ว่าจะกระทบมากน้อยเพียงใด เพราะยังมีรถคันแรกจำนวนมากที่ทยอยส่งมอบ

ในช่วงไตรมาส 2-4 ของปีนี้ ส่วนภาระอื่นๆ ที่เห็นชัดว่ามากขึ้น คือ สินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งมีส่วนทำให้ผู้กู้ได้วงเงินสินเชื่อบ้านน้อยลง ไม่ใช่เพียงตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น ที่กำลังได้รับผลกระทบจากรถคันแรก แต่ตลาดต่างจังหวัดก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

ชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นและกรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมาน กรุ๊ป กล่าวว่า คนที่ตัดสินใจซื้อรถวันนี้ จะซื้อบ้านไม่ได้ไปนานถึง 7 ปี แม้รายได้จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้เพิ่มมากพอที่จะซื้อทั้งรถและบ้านในเวลาเดียวกัน โดยปัจจุบันพฤติกรรมของคนเมืองในต่างจังหวัดใกล้กรุงเทพฯ ได้เงินมาง่ายขึ้น ก็ตัดสินใจซื้อสินค้าชิ้นใหญ่เช่นรถได้ง่ายขึ้น

ท่ามกลางโครงการประชานิยมของภาครัฐและแคมเปญการตลาดที่ดึงดูดใจของบรรดาสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อผ่อนสินค้าต่างๆ กำลังเป็นกับดักที่ทำให้คนอยากมีบ้านวันนี้ต้องเหนื่อยกับการหาผู้กู้ร่วม หรือหาเงินสดมาจ่ายส่วนต่างเพิ่ม ซึ่งนี่เป็นเพียงสัญญาณช่วงต้นปี มีแนวโน้มว่าผลกระทบนี้จะฉายภาพชัดเจนขึ้นอีกนับจากนี้