'การเมือง-เลิกอุ้ม' ฉุดความเชื่อมั่น ครึ่งปีหลัง อสังหาฯผันผวน

.....วราพงษ์ ป่านแก้ว/โชคชัย สีนิลแท้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แม้จะผ่านไตรมาสแรกไปด้วยความราบรื่น จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ช่วยผลักดันตลาดให้ขยายตัวมากกว่าปีที่แล้ว แต่เมื่อขึ้นสู่ไตรมาส 2 ต่อไปจนถึงไตรมาส 34 อนาคตยังไม่แน่นอนว่าตลาดจะยังคงเส้นคงวาอยู่หรือไม่

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การสำรวจความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2553 มีผู้ประกอบการตอบแบบสอบถามจำนวน 165 บริษัท ถือว่ามากกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา แบ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 28 บริษัท และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 137 บริษัท ทั้งนี้การคำนวณดัชนีรวมจะให้น้ำหนักบริษัทจดทะเบียนและบริษัทไม่จดทะเบียน 50:50 เท่ากัน

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีค่ากลางของดัชนีเท่ากับ 50 ดังนั้นหากค่าดัชนีสูงกว่าค่ากลาง มีนัยว่าผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่ดี และหากดัชนีมีค่าสูงกว่าเดิม มีนัยว่าผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่ดีขึ้นจากเดิม แต่ในทางตรงข้ามหากค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลาง มีนัยว่าผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่ไม่ดี และหากดัชนีมีค่าต่ำกว่าเดิม มีนัยว่าผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่แย่ลงจากเดิม

ไตรมาสแรกความเชื่อมั่นดีขึ้น

ผลการสำรวจพบว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) มีค่าเท่ากับ 59.0 สูงที่สุดเท่าที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้เคยจัดทำดัชนีนี้มา และสูงขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสที่แล้วที่มีค่าเท่ากับ 57.8 ขณะที่ไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้วซึ่งมีค่าเท่ากับ 42.2

เมื่อแยกประเภทผู้ตอบเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าบริษัทจดทะเบียนมีค่าความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเท่ากับ 67.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสที่แล้วซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 65.4 และสูงที่สุดเท่าที่เคยจัดทำดัชนีมา ค่าดัชนีเพิ่มสูงขึ้นมากแสดงถึงความเชื่อมั่นที่ปรับตัวดีขึ้นมาก

ส่วนบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเท่ากับ 50.5 ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่แล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 50.1 ซึ่งมีค่าสูงที่สุดเท่าที่เคยจัดทำดัชนีมา และดัชนีมีค่าสูงกว่าค่ากลาง (ค่ากลางเท่ากับ 50) แสดงว่าความเชื่อมั่นโดยภาพรวมของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กซึ่งอยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ดีขึ้นเล็กน้อย

การที่ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้นโดยภาพรวม สะท้อนจากมุมมองด้านบวกจากทั้งผลประกอบการ การลงทุน การจ้างงาน และการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ด้วยอานิสงส์ของมาตรการการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์เป็นจำนวนมาก

การเมืองเลิกใช้มาตรการ ตัวทุบ

สำหรับดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) ประจำไตรมาส 1/2553 มีค่าเท่ากับ 63.4 โดยปรับตัวลดลงมากจากไตรมาสที่แล้วที่มีค่าเท่ากับ 70.4 ขณะที่ไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้วซึ่งมีค่าเท่ากับ 50.4 โดยในส่วนของบริษัทจดทะเบียนมีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า เท่ากับ 70.5 ปรับตัวลดลงจากไตรมาสที่แล้วซึ่งมีค่าเท่ากับ 76.5 และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนมีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า เท่ากับ 56.3 ปรับตัวลดลงจากไตรมาสที่แล้วซึ่งมีค่าเท่ากับ 64.4

การที่ดัชนีความคาดหวังใน 6 เดือนข้างหน้ามีค่าปรับลดลงมาก แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะมีปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนข้างหน้า เนื่องจากสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองที่มีแนวโน้มจะทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้น ประกอบกับมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 31 พ.ค. 2553 และราคาวัสดุก่อสร้างที่จะปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉพาะราคาเหล็กในตลาดโลก ทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นลดลงมา

ครึ่งปีตลาดบ้านฉลุย

ไตรมาส 3 หดตัว

ขณะที่นายขรรค์ ประจวบเหมาะ ประธานกรรมการดำเนินการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ตลาดรวมในไตรมาสแรกของปี 2553 ทั้งยอดสินเชื่อและการขายบ้านถือว่าดี ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะในเดือน มี.ค. ธอส.สามารถปล่อยกู้ได้กว่า 1.2 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่า 2,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับเดือน มี.ค. ปีก่อน

ขณะที่ใน 2 เดือนของไตรมาส 2 ซึ่งเป็นช่วงที่รัฐบาลขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไป คือ เดือน เม.ย. และ พ.ค. ถือเป็นโอกาสในการขายบ้านของผู้ประกอบการที่ยังมีเหลืออยู่ จึงคาดว่าแม้จะมีวันหยุดหลายวันแต่ตลาดบ้านก็จะยังได้รับประโยชน์จากการขยายมาตรการออกไป และน่าจะมียอดขายและโอนบ้านมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนในเดือนสุดท้ายของไตรมาส 2 คือเดือน มิ.ย. ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการจะเร่งปิดยอดขายครึ่งปีแรก จึงคาดว่าในครึ่งปีแรกตลาดบ้านน่าจะไปได้ดี

นพ.วิเชียร แพทยานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ้าพระยามหานคร ให้ความเห็นดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 2 ปีนี้น่าจะปรับลดลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมืองในประเทศโดยตรง หลังจากมีการประท้วงของกลุ่มเสื้อแดงในช่วงกลางเดือน มี.ค. แม้ว่าจะมีการขยายระยะเวลามาตรการออกไปอีก 2 เดือนไปสิ้นสุดเดือน พ.ค.นั้น ทำให้ลูกค้าโทรศัพท์เข้ามาสอบถามรายละเอียดของโครงการจำนวนมาก แต่กลับไม่เร่งตัดสินใจซื้อ เนื่องจากรอดูสถานการณ์ทางการเมืองให้ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งคาดว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังผ่านเทศกาลสงกรานต์ไปแล้ว ทั้งนี้คาดว่าในไตรมาส 3 ภาพรวมเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักมากขึ้นกว่าเดิม

หลังจากเลิกใช้มาตรการอย่างเป็นทางการ และปัญหาทางการเมืองที่ยังเป็นปัญหาใหญ่ที่บั่นทอนความเชื่อมั่นลงทุกวันๆ ตลาดบ้านในครึ่งปีหลังจะกลับคืนสู่สภาพความจริงที่จำเป็นต้องเตรียมการไว้รับมือ