ทิศทางของการเคหะฯ

ตามที่การเคหะแห่งชาติ ได้จัดการสัมมนาวิชาการนานาชาติ “กระบวนทัศน์ใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองในประเทศไทย” เมื่อวันที่ 11-13 มี.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งผมได้รับเชิญไปร่วมสัมมนาด้วย จึงขอเสนอความเห็นเพื่อช่วยการเคหะฯ วางบทบาทที่ช่วยพัฒนาที่อยู่อาศัยของชาติในอนาคตต่อไป

เรื่องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน กรณีนี้การเคหะฯ ต้องสามารถสวมบทบาทเป็นองค์การพัฒนาที่ดินมหานคร และใช้ความกล้าหาญในการใช้อำนาจของการเคหะฯ ในการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดิน

ยิ่งกว่านั้นยังควรใช้เทคนิคที่การเคหะฯ ไม่ได้กล่าวไว้ในบทสรุปก็คือ การจัดรูปที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าเพื่อการพัฒนาเมือง โดยใช้ความเห็นชอบของเจ้าของที่ดินและขนาดที่ดินรวมกันสองในสามเป็นสำคัญ

ที่ผ่านมานับเป็นความน่าเสียดายอย่างยิ่งที่รัฐบาลไม่ได้พัฒนาที่ดินรอบรถไฟฟ้า ปล่อยให้ภาคเอกชนตักตวงผลประโยชน์ทั้งที่รัฐบาลเป็นผู้พัฒนารถไฟฟ้า เพราะขาดองค์กรเช่นการเคหะฯ หรือองค์กรบริหารที่ดินมหานครมาดำเนินการ นอกจากนั้นรัฐบาลยังไม่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปล่อยให้มีการพัฒนาที่ดินโดยไม่มีการเสียภาษีเพื่อการพัฒนาเท่าที่ควร

เรื่องการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน ในเรื่องนี้การเคหะฯ ควรเข้าใจให้ชัดว่า นโยบายหลักด้านที่อยู่อาศัยของรัฐก็คือการให้ภาคเอกชนเป็นตัวหลักในการพัฒนาเอง (Enabling) โดยรัฐเป็นผู้สนับสนุนมากกว่าที่รัฐจะเป็นผู้ดำเนินการเอง เช่น กรณีบ้านเอื้ออาทร ซึ่งไม่ประสบความสำเร็จในช่วงที่ผ่านมา

วิสัยทัศน์ต่อการร่วมมือกับภาคเอกชนก็คือ การเคหะฯ เป็นผู้จัดหาที่ดินแปลงใหญ่ทั้งในเขตใจกลางเมืองหรือเขตชานเมืองเพื่อสร้างเมืองชี้นำหรือเมืองบริวาร โดยจัดสรรให้ภาคเอกชนไปจัดสรรเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ศูนย์ประชุม โรงแรม หรืออื่นๆ อีกทอดหนึ่ง เพื่อที่ภาครัฐไม่ต้องดำเนินการเอง แต่เป็นผู้คอยกำกับ

เรื่องการบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัย คงไม่ใช่พันธกิจของการเคหะฯ โดยตรง แต่เป็นหน้าที่ของรัฐบาล ในระดับชุมชนที่สามารถดำเนินการได้จริงก็คือ การมีแผนรองรับเพื่อการย้ายถิ่นฐานชั่วคราว การจัดหาถิ่นฐานชั่วคราวเมื่อเกิดน้ำท่วม ซึ่งหากการเคหะฯ สามารถสนับสนุนรัฐบาลและประชาชนในด้านนี้ได้จะเป็นคุณูปการและการเผยแพร่ชื่อเสียงของการเคหะฯ เอง

ส่วนแนวคิดประเภท “บ้านลอยน้ำ” คงเป็นจริงไปไม่ได้ในสังคมไทย และคงเป็นความชอบเฉพาะบุคคลมากกว่าที่จะนำมาใช้ได้โดยรวม

เรื่องการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย ประเด็นหลักและเร่งด่วนที่การเคหะฯสามารถนำเสนอเพื่อประโยชน์ต่อสังคมและผู้ซื้อบ้านได้ก็คือ การเตือนภัยว่าระบบการเงินของไทยเปราะบางที่สัดส่วนเงินดาวน์ต่ำมากเพียง 510% ซึ่งต่างจากในประเทศอื่น เสี่ยงต่อสถาบันการเงิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อาจจะสูงเกินจริง ทำให้ผู้ซื้อบ้านแทบกู้โดยไม่ต้องดาวน์ ทำให้อาจทิ้งบ้านได้ในอนาคตหากเกิดวิกฤต

ส่วนที่การเคหะฯ เสนอให้ส่งเสริมแนวคิดความรับผิดชอบต่อสังคมของบริษัทเอกชน ด้วยการส่งเสริมให้บริษัทเอกชนจัดหาที่อยู่อาศัยแก่พนักงานและลูกจ้าง โดยควรร่วมมือกับธนาคารต่างๆ นั้น คงจะเป็นจริงได้ยาก เพราะแม้แต่การเคหะฯ เองก็ไม่ได้จัดสวัสดิการในด้านนี้โดยเฉพาะ และสำหรับหน่วยงานที่จัดสวัสดิการในด้านนี้ ก็อาจจัดได้ไม่เหมาะสม ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องปัจเจกบุคคล การจัดหาที่อยู่ให้เฉพาะที่อาจไม่เหมาะสมกับความต้องการจริง

เรื่องการพัฒนาเมือง แทนที่การเคหะฯ จะเจรจากับกรุงเทพมหานครเพื่อขอเพิ่มอัตราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ (FAR Bonus) ตามบทสรุปของการสัมมนา การเคหะฯ ควรที่จะเสนอแนะต่อกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นผู้จัดทำผังเมืองว่า ควรแก้ไขผังเมืองบางอย่าง

ตัวอย่างเช่น ในเขต ย.3 ซึ่งเป็นเขตที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในร่างผังเมือง กำหนดให้สร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตร ต้องติดถนนกว้างถึง 30 เมตร ซึ่งไม่มีถนนกว้างขนาดนั้นจริงในซอยเลย เท่ากับเป็นการกลั่นแกล้งไม่ให้ประชาชนพัฒนาอพาร์ตเมนต์เพื่อการอยู่อาศัย หรือในเขต ย.2 ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์เลย ให้สร้างแต่บ้านเดี่ยว ซึ่งเท่ากับไล่ประชาชนไปอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เป็นการผลักปัญหาออกจากกรุงเทพมหานครนั่นเอง

ถ้าการเคหะฯ สามารถกำหนดบทบาทในเชิงสร้างสรรค์และเอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมือง การเคหะฯ จะมีบทบาทสำคัญ พนักงานก็จะมีความภาคภูมิใจในการทำงานในหน่วยงานแห่งนี้ตลอดไป