มุมมองจากคนปล่อยกู้เอสเอ็มอีอสังหาฯยังสู้ได้

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว/สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เร่งขยายการลงทุนครอบคลุมในทุกตลาด ทุกทำเล ทั้งในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ปริมณฑล และแพร่กระจายไปยังต่างจังหวัดทำให้พื้นที่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รายเล็กรายกลางแคบลงทุกขณะจนแทบไม่เหลือที่ยืน แต่ก็ใช่ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดับเอสเอ็มอีในวันนี้จะไม่สามารถต่อกรกับบิ๊กอสังหาฯ ได้ เพียงแต่ต้องรู้จักและพัฒนาจุดแข็งของตัวเองให้มากขึ้น และรู้จักการรวมกลุ่มก็ยังจะสามารถยืนสู้ในตลาดได้อย่างไม่เป็นรอง

ศราวุธ จารุจินดา ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน ได้สะท้อนมุมมองความอยู่รอดของ เอสเอ็มอี อสังหาฯ ในฐานะเป็นแบงก์ที่ปล่อยกู้ให้กับธุรกิจอสังหาฯ รายกลางเล็กเยอะถึง 200 ราย มีโครงการอยู่ในพอร์ตราวๆ 300 โครงการ

ประธานสายสินเชื่อธุรกิจของเกียรตินาคิน มองว่า แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะขยายเข้าไปแข่งขันในทุกเซ็กเมนต์ และการมีทุนที่แข็งแกร่งกว่าในการเลือกทำเล แต่สำหรับผู้ประกอบการระดับเอสเอ็มอีก็ยังสู้ได้ โดยมีจุดแข็งในเรื่องของต้นทุนที่ถูกกว่า เพราะส่วนใหญ่ผู้ประกอบการรายเล็กจะก่อสร้างเอง มีค่าบริหารจัดการต่ำกว่า ทำให้ราคาขายถูกกว่ารายใหญ่ที่อยู่ในทำเลเดียวกันได้

จุดแข็งสำคัญของอสังหาฯ เอสเอ็มอีอีกข้อ คือ ความเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ทำธุรกิจในพื้นที่มานานมีความใกล้ชิดกับลูกค้ามากกว่า จึงสามารถสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งเฉพาะพื้นที่ได้ด้วยความซื่อสัตย์ต่อลูกค้า

สิ่งเหล่านี้ถือเป็นจุดแข็งที่มองเห็นได้จากลูกค้าของธนาคาร ในขณะที่ธนาคารจะมีทีมให้คำปรึกษาในเรื่องต่างๆ รวมถึงการรวมกลุ่มกันเพื่อซื้อวัสดุซึ่งจะทำให้มีอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น อย่างล่าสุดมีการนำเรื่องระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาเสนอเป็นทางเลือกให้กับลูกค้า เป็นต้น

ผ่านเรื่องการแข่งขัน หันมามองตลาดอสังหาฯ ในมุมมองของคนปล่อยสินเชื่อ ศราวุธ ประเมินว่า อสังหาฯ ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ทั้งจากตัวเลขทางเศรษฐกิจต่างๆ ที่ยังดูดี มีการพัฒนาสาธารณูปโภคมารองรับ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางต่างๆ จะทำให้พื้นที่ในหลายพื้นที่มีศักยภาพมากขึ้น แต่การเปิดพื้นที่ใหม่ๆ จะทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม ตลาดโดยรวมของ กทม.ก็เริ่มอิ่มตัวมากขึ้น ในขณะที่การลงทุนอสังหาฯ เริ่มขยายไปในภูมิภาค แม้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปแข่ง แต่อย่าลืมว่าเพิ่งเริ่ม ไปเรื่องของแบรนด์จึงยังไม่สำคัญ คนในท้องถิ่นยังไม่ได้ติดแบรนด์ ดังนั้นทำเลกับสินค้าจะมีความสำคัญกว่าแบรนด์

สำหรับเรื่องที่เป็นห่วง ในมุมของนายแบงก์ คือ เรื่องที่ทางการออกมาส่งสัญญาณของหนี้ภาคครัวเรือนที่มีมากขึ้น มีผลให้ธนาคารจะเข้มงวดกับเงินกู้สำหรับอสังหาฯ มากขึ้นด้วยเช่นกัน

ส่วนแนวโน้มดอกเบี้ยน่าจะทรงตัวหรือลงได้เล็กน้อย เพราะถ้าดูนโยบายของรัฐในหลายๆ ตัว ก็เริ่มพูดถึงดอกเบี้ยลง ซึ่งมีผลในแง่ของการสนับสนุนการขยายตัวธุรกิจ แต่อีกบทบาทของคนที่กำกับก็จะพยายามไม่ให้ร้อนแรงเกินไป จึงมีการออกมาติงเรื่องสินเชื่อที่เกี่ยวกับครัวเรือน

สำหรับเรื่องปัญหาฟองสบู่ที่มีหลายคนเป็นห่วง แต่เชื่อว่าธนาคารมีกระบวนการตรวจสอบอยู่พอสมควร สำหรับโครงการที่ธนาคารปล่อยสินเชื่ออยู่ ถึงตอนนี้ยังไม่พบในเรื่องของดีมานด์เทียม ส่วนลูกค้าของคนอื่นก็พูดไม่ได้เต็มปาก

แต่ปัญหาที่มีผลกระทบแน่ๆ แล้วก็คือภาคการก่อสร้าง ด้วยเรื่องของค่าแรงขั้นต่ำ ที่เพิ่มขึ้นและปัญหาการขาดแคลนแรงงานส่งผลกระทบกับการส่งมอบที่ช้าลง และราคาบ้านอาจต้องปรับขึ้น 57%