อุปสรรคเข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯ

ตามที่หลายฝ่ายได้ถกเถียงประเด็นปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั้น ในที่สุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.75% เมื่อวันที่ 20 ก.พ. 2556 โดยมีเหตุผลสำคัญประการหนึ่งก็คือ ไม่ต้องการให้ดอกเบี้ยไปกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์มากไป หลังตัวเลขสินเชื่อบางประเภทขยายตัวร้อนแรง รวมถึงหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูง เป็นการส่งสัญญาณให้เห็นภาวะฟองสบู่ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ดิฉันขออนุญาตขยายความ เพื่อให้คุณผู้อ่านเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่า หากลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลถึงเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและอาคารชุด ผ่านอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ ที่ต้นทุนกู้ยืมเงินต่ำลง จูงใจผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนเข้ามามาก ซึ่งการที่ ธปท.คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายดังกล่าวไว้ ก็เพื่อไม่ต้องการกระตุ้นอุปสงค์ให้เพิ่มเกินไปนั่นเองค่ะ

ส่วนอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไรนั้น คุณผู้อ่านสามารถย้อนไปอ่านบทความที่ดิฉันเคยเขียนไว้ในฉบับก่อนหน้านี้ (14 ก.พ. 2556) ได้ค่ะ ฉบับนี้จึงขอกล่าวถึงด้านผู้ประกอบการ ซึ่งคุณผู้อ่านเคยสงสัยมั้ยคะว่า เหตุใดที่อยู่อาศัยและอาคารชุดจึงร้อนแรงเช่นนี้ ขนาดหลายฝ่ายวิตกจะเกิดฟองสบู่ แต่กลับยิ่งมีโครงการเปิดใหม่มากเรื่อยๆ ทั้งบริษัทในและนอกตลาดหลัก ทรัพย์ฯ เห็นได้จากที่อยู่อาศัยใหม่ (ทั้งแนวราบและอาคารชุด) ที่เปิดขายทั้งปี 2555 มี 102,080 หน่วย เพิ่มจากปีก่อน 19% ขณะที่มูลค่าเพิ่ม 17% เป็น 299,829 ล้านบาท

ที่เป็นเช่นนี้ เพราะเวลาบ้านและอาคารชุดมีราคาสูงและให้ผลตอบแทนดี ก็เป็นธรรมดาที่นักธุรกิจหรือผู้ประกอบการอยากจะเข้ามากันมาก โดยเฉพาะในภาวะตลาดคึกคักและสภาพคล่องสูงเช่นปัจจุบัน ประเด็นสำคัญที่ทำให้การเข้ามาของผู้ประกอบการเกิดขึ้นได้นั้น ก็คงเป็นเพราะว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและอาคารชุดนั้น เป็นธุรกิจที่มีเครื่องกีดขวางการเข้าสู่อุตสาหกรรม (Barrier to Entry) ต่ำมาก โดยปกติในธุรกิจแต่ละประเภท ก็มักจะต้องมีเครื่องกีดขวางการเข้าสู่อุตสาหกรรมอยู่แล้ว โดยที่ส่วนมากก็จะเป็นได้หลายเรื่อง เช่น เทคโนโลยี เงินลงทุน ต้นทุนคงที่ เป็นต้น ถ้าอุตสาหกรรมใดมีเครื่องกีดขวางการเข้าสู่อุตสาหกรรมสูง ก็จะทำให้อุตสาหกรรมนั้นมีผู้ประกอบการใหม่ได้น้อย ส่วนใหญ่จะเกิดจากการขยายตัวของผู้ประกอบการเดิม แต่ในทางกลับกัน ถ้าเครื่องกีดขวางต่ำก็จะทำให้ผู้ประกอบการใหม่เข้ามาได้ง่าย

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและอาคารชุด ถือเป็นธุรกิจมีเครื่องกีดขวางต่ำมาก เป็นธุรกิจที่ไม่ต้องมีเทคโนโลยีอะไรมาก และที่สำคัญเป็นธุรกิจที่ไม่มีต้นทุนคงที่ ซึ่งจะเห็นได้จากจะเลิกกิจการเมื่อไหร่ก็ได้ ทำแค่ 1 โครงการแล้วเลิกก็ได้ ด้วยเครื่องกีดขวางต่ำ ทำให้เวลาที่ตลาดดูคึกคักเช่นปัจจุบันจะมีรายใหม่เข้ามามาก ทั้งหมดนี้คงเห็นชัดขึ้นว่า ทำไมบ้านและอาคารชุดถึงมีผู้ประกอบการเข้ามามากในปัจจุบันค่ะ