เครื่องชี้วัดภาวะฟองสบู่อสังหาฯ

สวัสดีค่ะคุณผู้อ่านที่รักทุกท่าน นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีคำพูดอยู่ประโยคหนึ่งที่ดิฉันได้ยินได้ฟังมาบ่อยๆ ก็คือคำว่า “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ หรือฟองสบู่ที่อยู่อาศัย” ที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะหลายคนเริ่มวิตกกังวลว่า “ฟองสบู่” นั้น จะกลับมาซ้ำรอยเดิมอีกครั้งหรือไม่ เนื่องจากราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นกันอย่างร้อนแรง โดยดัชนีราคาหลักทรัพย์ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 1,500 จุด แถมยังมีนักวิเคราะห์หลายสำนักยังบอกอีกว่า ดัชนีจะขึ้นไปแตะที่ระดับ 1,700 จุด รวมถึงโครงการคอนโดที่มีการเปิดขายกันอย่างเกลื่อนเมือง กระจายอยู่ทั่วทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ แถมราคาก็ขยับปรับเพิ่มขึ้นกันเป็นว่าเล่น คล้ายกับภาพที่เคยเกิดขึ้นในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ที่มีการปั่นราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้นไปหลายเท่าตัว หรือปั่นหุ้นจนดัชนีสูงขึ้นไปเกือบ 2,000 จุด ยังคงประทับอยู่ในความทรงจำของใครหลายๆ คน

วันนี้ดิฉันจึงขออนุญาตนำหลักวิชาการมาอธิบายให้คุณผู้อ่านเห็นภาพชัดเจนขึ้น ว่าเราควรจะใช้อะไรเป็นตัวชี้วัดมากกว่าที่จะใช้ความรู้สึกหรือคาดเดากันไปนะคะ โดยจะขออ้างอิงจากแนวความคิดของศาสตราจารย์ Robert J. Shiller ซึ่งท่านเป็นนักเศรษฐศาสตร์ระดับแถวหน้าของโลกและยังเป็นอาจารย์สอนที่มหาวิทยาลัยเยล งานศึกษาของท่านได้พูดถึงภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัย ว่าเป็นภาวะที่ราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาตามความเป็นจริง (ปัจจัยพื้นฐาน) โดยเกิดจากการเก็งกำไรหรือคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มไปเรื่อยๆ (ลักษณะขยายตัวเหมือนฟองสบู่) และในทางกลับกันหากนักลงทุนเลิกคาดหวังและแห่กันขายแล้ว ก็จะทำให้ราคานั้นตกต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐานมาก จนเกิดภาวะที่เรียกว่า ฟองสบู่แตก ซึ่งก็มักจะทำให้เกิดหนี้เสียและปัญหาต่างๆ ตามมาในที่สุดค่ะ

การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยนั้น ไม่จำเป็นต้องมีสาเหตุมาจากการเกิดขึ้นของภาวะฟองสบู่เสมอไปค่ะ เพราะราคาที่อยู่อาศัยมักจะปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้าง อุปสงค์ความต้องการและรายได้ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลอยู่แล้วทั้งสิ้น แล้วคุณผู้อ่านจะทราบได้อย่างไรว่าฟองสบู่กำลังเกิดขึ้น เราจะมีตัวชี้วัดอะไรบ้างที่ทำให้รู้ว่าราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยนั้นปรับตัวสูงขึ้นตามปัจจัยพื้นฐานที่เป็นจริง หรือกำลังอยู่ในกระแสการเก็งกำไรกันแน่

ตัวชี้วัดดังกล่าวจะใช้ประเมินความสามารถซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) หมายถึง การที่ผู้บริโภคสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้และยังมีรายได้เหลือพอรายจ่ายอื่นๆ โดยมีเกณฑ์การวัดที่ใช้กันอยู่หลายรูปแบบค่ะ แต่ที่นิยมใช้กันแพร่หลายทั่วโลก คือ การคำนวณสัดส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ (House prices to income ratio) ซึ่งเป็นการคำนวณจากราคาที่อยู่อาศัยมัธยฐาน หารด้วยรายได้ต่อปีของครัวเรือนมัธยฐาน โดยมีเกณฑ์มาตรฐานที่เรียกว่า Median Multiple ซึ่งก็คือจำนวนเท่าของราคาที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับรายได้ต่อปีของครัวเรือน หาก Median Multiple มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ก็สะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง อันเป็นผลมาจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของผู้กู้นั่นเองค่ะ

ตัวชี้วัดอีกตัวหนึ่ง คือ การคำนวณสัดส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อค่าเช่า (House prices to rent ratio) เป็นการคำนวณจากราคาที่อยู่อาศัย หารด้วย ผลตอบแทนที่ได้รับหากนำไปให้ผู้อื่นเช่า เช่น คุณผู้อ่านซื้อคอนโดมาในราคา 1 ล้านบาท นำไปปล่อยเช่าได้เดือนละ 5,000 บาท ปีหนึ่งก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นเงิน 6 หมื่นบาท หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่า คุณผู้อ่านก็สามารถนำไปคำนวณหา House prices to rent ratio ได้แล้ว ดังนั้น หากราคาคอนโดปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ค่าเช่าปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ก็กำลังหมายความว่า ราคาของคอนโดสูงกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ และหากยังคาดหวังว่าราคาคอนโดจะปรับตัวเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ ในสภาวะที่ค่าเช่าลดลงมากๆ เช่นนี้ คุณผู้อ่านก็ทราบได้เลยว่ามักจะเป็นอาการของฟองสบู่

คุณผู้อ่านสามารถนำตัวชี้วัดทั้งสองนี้ไปใช้กับการวิเคราะห์ราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัยว่ากำลังอยู่ในภาวะที่เกิดฟองสบู่หรือไม่ เหมือนที่ศาสตราจารย์ Robert J. Shiller ใช้เตือนว่า ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐกำลังเกิดฟองสบู่ เมื่อปี 2546 โดย Shiller ชี้ให้เห็นว่าสัดส่วนของราคาที่อยู่อาศัยทั้งต่อรายได้และค่าเช่านั้น อยู่ในระดับสูงที่สุดที่เคยเกิดขึ้นมาในรอบศตวรรษเลยทีเดียว สุดท้ายก็หวังเป็นอย่างยิ่งว่าคุณผู้อ่านจะได้เห็นความชัดเจนขึ้น มีเครื่องมือวัดฟองสบู่โดยไม่ต้องใช้ความรู้สึกอีกต่อไปและมีเครื่องมือที่ใช้ตอบคำถามว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะฟองสบู่หรือไม่ โดยที่ไม่ต้องใช้ความรู้สึกอีกต่อไป