ดอกเบี้ยนโยบายผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

สวัสดีค่ะ คุณผู้อ่านที่รักทุกท่าน เดือนนี้นอกจากจะเป็นเดือนแห่งความรักแล้ว ยังเป็นเดือนที่มีจำนวนวันน้อยที่สุดในรอบปีอีกด้วย แต่ก็เต็มไปด้วยเรื่องราวสำคัญต่างๆ มากมายที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจและธุรกิจ เรื่องหนึ่งที่เป็นเรื่องสำคัญมาตลอด และมีการกล่าวถึงกันมากขึ้น คงหนีไม่พ้นเรื่องของอัตราดอกเบี้ยนโยบายค่ะ

คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.75% ต่อปี พร้อมทั้งยังคงดำเนินนโยบายการเงินแบบผ่อนคลาย ทำให้คนที่กำลังสนใจซื้อบ้านถามดิฉันว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้านมากน้อยเพียงใด

โดยปกติแล้วธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะดำเนินนโยบายการเงินภายใต้กรอบของเงินเฟ้อ ซึ่ง กนง.จะใช้อัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นตัวกำหนดทิศทางอัตราดอกเบี้ยในตลาด

ยกตัวอย่างเช่น ในภาวะที่เศรษฐกิจเติบโต ระดับราคาสินค้าสูงขึ้นจนอาจทำให้เกิดเงินเฟ้อ กนง.จะใช้นโยบายการเงินแบบตึงตัว นั่นก็คือเพิ่มดอกเบี้ยให้สูงขึ้น เพื่อให้เศรษฐกิจชะลอตัว

ในทางกลับกันหากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กนง.ก็จะใช้นโยบายการเงินแบบผ่อนคลาย นั่นก็คือลดดอกเบี้ยให้ต่ำลง เพื่อลดต้นทุนการกู้ยืมเงินของภาคเอกชน เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะไม่ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ซื้อบ้านโดยตรงนะคะ แต่จะส่งผลผ่านกลไกอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ในแง่ “ต้นทุนการกู้ยืมเงิน” จาก ธปท. เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายจัดเป็นต้นทุนตัวหนึ่งของธนาคารพาณิชย์ที่ใช้กันเป็นเงินสำรองกับ ธปท. ทุกสิ้นวัน หรือใช้บริหารสภาพคล่องของตน ซึ่งเมื่อต้นทุนการกู้ยืมเงินของธนาคารพาณิชย์นี้มีการเปลี่ยนแปลงไม่ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ตาม ก็มักจะส่งผลไปที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะกระทบต่อระบบเศรษฐกิจ ธุรกิจ และประชาชน ทั้งในด้านต้นทุนการกู้ยืมเงินของผู้ประกอบการหรือประชาชนทั่วไป รวมถึงดอกเบี้ยเงินฝากในรูปแบบต่าง ๆ ด้วย

อัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้นจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านอย่างไร ก็คงต้องตอบว่าการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลอย่างไรต่อดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ และถ้าดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์มีการเปลี่ยนแปลงก็ต้องส่งผลต่อผู้ซื้อบ้านอย่างแน่นอน

ผลกระทบจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรกการคิดคำนวณเงินผ่อนรายเดือน เช่น ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องผ่อนประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน แสดงว่าคิดจากดอกเบี้ย 6% ส่วนที่สอง คือส่วนของอัตราดอกเบี้ยที่ลูกค้าต้องจ่าย โดยในเงินผ่อน 6,000 บาท นั้นจะประกอบด้วยส่วนที่เป็นเงินต้นและส่วนของดอกเบี้ย

โดยปกติแล้ว ส่วนของดอกเบี้ยส่วนนี้จะมีการแข่งขันกันมาก ธนาคารพาณิชย์จะมีแคมเปญสินเชื่อมากมายหลากหลาย และส่วนใหญ่ก็มักจะ 0% ในช่วงปีแรก จึงทำให้อัตราดอกเบี้ยส่วนนี้มักจะถูกผลกระทบน้อยกว่าดอกเบี้ยส่วนแรกที่นำมาใช้คิดคำนวณเงินผ่อนรายเดือน

แต่แน่นอนค่ะในแง่ของผู้ซื้อบ้านแม้ดอกเบี้ยนโยบายจะไม่สามารถบอกผลกระทบได้ชัดเจน แต่ที่แน่ๆ คือถ้าอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น จะส่งผลกระทบทำให้แนวโน้มของต้นทุนในการกู้ซื้อบ้านของผู้ซื้อเพิ่มขึ้นแน่นอนค่ะ