เพอร์เฟค ปักหลักเมืองกรุงเกาะรถไฟฟ้า 6 ปี 7 หมื่นล.

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะขยายพอร์ตการลงทุนไปยังตลาดต่างจังหวัดตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ดันให้ราคาที่ดินทั้งเหนือ ใต้ อีสาน ขยับขึ้นอย่างร้อนแรง แต่ ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กลับมองต่าง ขอเลือกปักธงตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลเช่นเดิม

“นับจากนี้อีก 6 ปี ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเติบโตได้อีก เพราะโครงข่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอีก 176 สถานีมีความชัดเจน มีทั้งการอนุมัติงบประมาณ ทั้งการก่อสร้างที่คืบหน้า นี่คือเหตุผลสำคัญว่าทำไมเพอร์เฟคยังโฟกัสตลาดหลักมากกว่าขยายไปยังตลาดส่วนภูมิภาค” ชายนิด กล่าว

สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 25562562 ซีอีโอ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เห็นว่าการลงทุนจะเทน้ำหนักไปทางฝั่งตะวันตกมากขึ้น เพราะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 เส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้างล้วนอยู่ทางฝั่งตะวันตกเป็นหลัก ซึ่งหากรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางปัจจุบัน และอนาคตเปิดให้บริการครบภายในปี 2562 คาดว่าจะมีผู้ใช้บริการด้วยรถไฟฟ้ามากถึง 56 ล้านคนต่อวัน คล้ายกับเมืองใหญ่อย่างโตเกียวของญี่ปุ่น

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เพอร์เฟคประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 6 ปีนี้ ว่า ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ใกล้รถไฟฟ้าจะฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง หลังจากที่ตลาดบ้านแนวราบซบเซามานานกว่า 45 ปีแล้ว เพราะคนกลุ่มที่ต้องการอาศัยบ้านแนวราบ จะมองว่าไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง ก็สามารถที่จะเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า ขณะที่คอนโดมิเนียมในใจกลางเมืองจะกลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ราคาไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ส่วนคอนโดมิเนียมล้านต้นๆ ทำเลในเมืองคงเป็นเรื่องยากที่จะได้เห็น ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของเมือง การกระจายไปยังรอบนอกเมือง จะเห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นผลที่เกิดจากโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้งสิ้น

ชายนิด กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้พื้นที่รอบนอกเมืองทั้งฝั่งตะวันตก และฝั่งเหนือคึกคัก เพราะโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายชัดเจน จากรถไฟฟ้าสายแรก 23 สถานี 23 ก.ม. ในปี 2542 ตามด้วยรถไฟใต้ดิน 18 สถานี 28 ก.ม. ในปี 2547 หลังจากนั้นทิ้งช่วงไปนานถึง 12 ปี กว่าจะมีสถานีใหม่เพิ่มอีก 2 สถานี เป็นการพัฒนาไปอย่างเชื่องช้า เมืองจึงขยายตัวช้าตามไปด้วยเช่นกัน

สำหรับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอีกไม่กี่ปีนี้ และมีผลให้รอบนอกเมืองเริ่มขยายตัว ต้องยกให้ 6 เส้นทางแรก ระหว่างปี 25562560 เริ่มด้วยในปี 2556 นี้ ตามกำหนดการจะมีสถานีใหม่อีก 4 สถานี ได้แก่ โพธิ์นิมิตร ตลาดพลู วุฒากาศ และบางหว้า ระยะทาง 5.2 กม.

เส้นทางส่วนต่อขยายดังกล่าว เชื่อมต่อจากสถานีวงเวียนใหญ่ ซึ่งจะเป็นเส้นทางที่เปิดหน้าดินโซนเพชรเกษมบางแคให้คึกคัก ตามด้วยในปี 2557 รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อตลิ่งชัน จำนวน 4 สถานี ระยะทาง 15.26 กม. ต่อด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อบางใหญ่ ในปี 2558 มีด้วยกัน 27 สถานี รวมระยะทาง 23 กม.

ขณะที่ในปี 2559 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อหัวลำโพงท่าพระบางแค มีแผนจะเปิดให้บริการ จำนวน 27 สถานี ระยะทาง 21 กม. และปีเดียวกันรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อรังสิต จำนวน 8 สถานี ระยะทาง 26.3 กม. จะเปิดให้บริการ ซึ่งจะดันให้ภาพของที่อยู่อาศัยโซนเหนือเปลี่ยนไป

ทางด้านรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายจากแบริ่งไปสมุทรปราการและหมอชิตไปสะพานใหม่จำนวน 21 สถานี ระยะทาง 25 กม. ก็น่าจับตามองเช่นกัน ซึ่งทั้ง 6 เส้นทางดังกล่าวเริ่มส่งผลเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นๆ แล้ว

ชายนิด กล่าวว่า ความชัดเจนดังกล่าวทำให้แนวทางของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ในอีก 6 ปีนับจากนี้ จะให้น้ำหนักกับตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล 80% โดยจะเน้นนำที่ดินใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายดังกล่าวที่บริษัทมีอยู่ในมือประมาณ 2,200 ไร่ มาพัฒนาให้แล้วเสร็จ รวมมูลค่ากว่า 7 หมื่นล้านบาท

ทำเลที่ว่า เช่น ที่ดินบริเวณรัตนาธิเบศร์ ราชพฤกษ์ บางใหญ่ และบางบัวทอง ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง ปัจจุบันมีพร้อมพัฒนา 600 ไร่ คิดเป็นมูลค่าการพัฒนา 1.5 หมื่นล้านบาท ต่อด้วยที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งผ่านมีนบุรี แจ้งวัฒนะ เมืองทองธานี และสายสีแดงเข้ม มีที่ดินพร้อมพัฒนา 750 ไร่ คาดว่าจะพัฒนาเป็นเมืองมหาวิทยาลัย โดยจะมีมูลค่าในการพัฒนาประมาณ 2 หมื่นล้านบาท

ส่วนที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มและแอร์พอร์ตลิงค์มีด้วยกัน 800 ไร่ คิดเป็นมูลค่าพัฒนา 2 หมื่นล้านบาท และที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบัน เช่น สุขุมวิท รัชดาภิเษก พหลโยธิน และบางซื่อ ปัจจุบันมี 50 ไร่ คิดเป็นมูลค่าพัฒนา 1.6 หมื่นล้านบาท

ขณะที่พอร์ตในการลงทุนจะแบ่งออกเป็น 4 ธุรกิจหลัก ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย ธุรกิจก่อสร้างชิ้นส่วนบ้านสำเร็จรูป ธุรกิจค้าปลีก ที่พร้อมจะเปิดตัวในปีนี้ 2 โครงการใหญ่ และธุรกิจอื่นๆ เช่น สกี รีสอร์ตในญี่ปุ่น โดยในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัย ปีนี้จะมีด้วยกัน 21 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 2.7 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายอยู่ที่ 1.9 หมื่นล้านบาท และตั้งเป้ารับรู้รายได้ 1.5 หมื่นล้านบาท

สำหรับตลาดต่างจังหวัด ปัจจุบันถือว่าไม่ใช่ตลาดหลัก แต่ยอมรับว่าเป็นสิ่งที่ต้องไป จึงเลือกที่จะไปในจังหวัดที่คุ้นเคยและมองว่ามีศักยภาพ เช่น เชียงใหม่ ที่เริ่มเข้าไปลงทุนแล้ว ปีนี้จะเริ่มขยายไปยังหัวหิน ส่วนภูเก็ต ยังอยู่ระหว่างศึกษา ไม่มีแผนที่ชัดเจน โดยในส่วนต่างจังหวัด ระยะสั้นคาดว่าจะมีสัดส่วนรายได้ 10%

ส่วนการลงทุนในต่างประเทศ ปัจจุบันมีสกี รีสอร์ต ภายใต้ชื่อ คิโรโระ ที่ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งยอมรับว่า ยังไม่ใช่รายได้หลักเช่นกัน เป็นเพียงกระจายพอร์ตการลงทุน ตั้งเป้ามีรายได้จากธุรกิจดังกล่าวประมาณ 10% ส่วนตลาดอาเซียน หรือแม้กระทั่งจังหวัดภาคอีสานที่เชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน ก็ยังไม่ได้ให้ความสนใจ

ารประกาศนโยบายการลงทุนของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคที่สวนทางกับรายใหญ่ค่ายอื่น อาจสะท้อนได้ว่า เมื่อยักษ์ใหญ่รายอื่นๆ เลือกที่จะใช้ตลาดภูมิภาคเป็นอาวุธสร้างการเติบโต ชายนิดขอเลือกเล่นในตลาดที่คุ้นเคยและเก็บเกี่ยวผลกำไรจากที่ดินเก่าเก็บในมือ ซึ่งวันนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่าตัวด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ไม่ต้องขยับขยายไปไหน กำไรมหาศาลก็กองอยู่ตรงหน้าเห็นๆ