ฟันธงอสังหาฯปี"56 คอนโดยังรุ่ง บ้านเดียวน่าห่วง

หลังจากตลาดที่อยู่อาศัยผ่านพ้นภาวะความกังวลเรื่องน้ำท่วมไปตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ไม่ซ้ำรอยปลายปี 2554 จะเห็นว่าเมื่อเปิดฉากปี 2556 ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกค่ายต่างส่งสัญญาณบุกหนัก พร้อมรุกอีกครั้ง ทั้งบ้านแนวราบและแนวสูง จึงเป็นที่น่าจับตามองว่าทิศทางที่อยู่อาศัยปีงูเล็กจะเป็นเช่นไร

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือแอเรีย ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ว่า คอนโดมิเนียมยังคงเป็นพระเอก คาดว่าจะยังคงมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อย่างคึกคัก

ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่ชะลอตัวมากในปีที่ผ่านมา ปีนี้ก็จะได้เห็นการกลับมาเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวของผู้ประกอบการทุกค่ายมากขึ้น โดยประเมินว่าภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ตลอดปีนี้จะอยู่ที่ 1.1 แสนหน่วย

ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย ที่มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 102,080 หน่วย แต่เชื่อว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ จะยังไม่ร้อนแรงเท่ากับปี 2553 ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดี และยังไม่น่ากังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ หรือโอเวอร์ซัพพลาย

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดปีนี้ยังไม่มีความเสี่ยงเรื่องฟองสบู่ แต่ยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด เช่น อุปทานบ้านเดี่ยวสะสม อุปทานคอนโดมิเนียม ระดับราคา 12 ล้านบาท ที่ค่อนข้างมาก

สำหรับตลาดบ้านเดี่ยว แม้ว่าปีที่ผ่านมาจะมีโครงการเปิดใหม่เพียง 12,720 หน่วย แต่เมื่อรวมกับอุปทานสะสมเดิม ประกอบการซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัวมากในปีที่แล้ว เพราะกังวลเรื่องน้ำท่วม ส่งผลให้อุปทานบ้านเดี่ยวคงค้าง ณ สิ้นปี 2555 สูงถึง 38,778 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 30% ของที่อยู่อาศัยสะสมทั้งหมด

ขณะที่การศึกษาเชิงลึก ยังพบว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 35 ล้านบาท มีอุปทานคงค้าง 17,123 หน่วย รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยวระดับราคา 510 ล้านบาท มีอุปทานคงค้าง 11,274 หน่วย ซึ่งหากวิเคราะห์สถิติในการขายที่ผ่านมา มีปริมาณมากถึงเกือบ 4 หมื่นหน่วย อาจต้องใช้เวลามากถึง 35 เดือนในการขายหมด

“การประเมินระยะเวลาดังกล่าวยังอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่า ไม่มีโครงการเปิดใหม่ในปีนี้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ปีนี้จะมีบ้านเดี่ยวกลับมาเปิดขายใหม่อีกจำนวนมาก จึงเป็นตลาดที่น่าเป็นห่วง” โสภณ กล่าว

อย่างไรก็ตาม หากประเมินสถานการณ์ในเชิงบวก การที่ปีที่แล้วผู้บริโภคชะลอการซื้อบ้านแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ อาจทำให้กำลังซื้อในตลาดบ้านแนวราบปีนี้กลับมาเติบโตอย่างก้าวกระโดดได้ และดูดซับอุปทานที่มีอยู่ให้ลดน้อยลง

ทางด้านตลาดคอนโดมิเนียม ปีที่ผ่านมามีจำนวนเปิดขายใหม่มากถึง 62,548 หน่วย คิดเป็น 60% ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมด โดยประเด็นที่น่าจับตามองเป็นเรื่องอุปทานในกลุ่มห้องชุดราคา 12 ล้านบาท ที่มีหน่วยเปิดขายใหม่มากถึง 33,827 หน่วย เกินกว่า 50% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่

ทั้งนี้ แม้ว่าห้องชุด 12 ล้านบาท จะถูกดูดซับไปค่อนข้างมาก มีอุปทานคงค้าง ณ สิ้นปีที่แล้วเพียง 14,646 หน่วย และผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียล ดีมานด์ แต่ต้องยอมรับว่า ตลาดนี้มีกลุ่มนักเก็งกำไรและนักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด จึงเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวัง

สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวในปี 2555 กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นระดับราคา 12 ล้านบาทเช่นกัน มีจำนวน 10,638 หน่วย รองลงมาเป็นระดับราคา 35 ล้านบาท จำนวน 5,671 หน่วย ส่วนระดับราคา 23 ล้านบาท มีจำนวนเพียง 3,766 หน่วย

ตลาดทาวน์เฮาส์ดังกล่าวก็ต้องจับตามองเช่นกัน เนื่องจากอุปทานคงค้าง ณ สิ้นปี 2555 มีสูงถึง 38,647 หน่วย ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลามากถึง 21 เดือนในการดูดซับจนหมด โดยระดับราคา 12 ล้านบาท มีอุปทานคงค้างมากที่สุดอยู่ที่ 20,909 หน่วย ซึ่งคาดว่าเป็นอุปทานในพื้นที่ที่เคยได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 และรอวันฟื้นตัว

โสภณ กล่าวต่อว่า ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัย คาดว่าปีนี้จะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีกระแสว่าราคาที่อยู่อาศัยอาจต้องปรับขึ้นจากปัจจัยเรื่องค่าแรงงาน 300 บาท แต่เนื่องจากพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับขึ้นค่าแรงงาน 300 บาทไปตั้งแต่ปีที่แล้ว

นอกจากนี้ ที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะต้องเผชิญหน้ากับต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่การปรับขึ้นราคาบ้านไม่สามารถทำได้ง่ายนัก ต้องขึ้นอยู่กับภาวะการแข่งขันในพื้นที่นั้นๆ ความต้องการในตลาดส่วนใหญ่จึงใช้กลยุทธ์ขยับทำเล ลดพื้นที่ใช้สอย ลดต้นทุนบริหารจัดการ

จากสถิติราคาที่อยู่อาศัยย้อนหลัง 3 ปี จะพบว่า ราคาบ้านมีการปรับขึ้นแรงๆ ในปี 2554 โดยเฉลี่ยขยับขึ้นมาเป็น 2.984 ล้านบาท จากปี 2553 ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 2.587 ล้านบาท ส่วนในปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.937 ล้านบาท ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าแม้ต้นทุนค่าแรงจะปรับขึ้นในปีที่แล้ว แต่ปัจจัยเรื่องน้ำท่วมทำให้กำลังซื้อชะลอ เป็นผลให้ราคาบ้านไม่สามารถขยับขึ้นได้

อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจต้องจับตามองในปีนี้ เป็นเรื่องงานก่อสร้างที่อาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ซึ่งเป็นผลจากภาวะแรงงานขาดแคลนอย่างรุนแรงต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ทำให้ที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคจองซื้อไปแล้วอาจส่งมอบไม่ได้ตามกำหนด ปีนี้จึงเป็นจังหวะดีที่จะปลุกกระแสให้ผู้ซื้อบ้านมาสนใจกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ หรือเอสโครว์ แอ็กเคาต์ มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน