หวัง 2 ปีฟื้น "โกลเด้นแลนด์" ใต้ร่มเงินทุน เจริญ สิริวัฒนภักดี

การเทกโอเวอร์บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ ด้วยสัดส่วนการถือหุ้น 50.64% ของกลุ่มยูนิเวนเจอร์ตั้งแต่เมื่อปลายปีที่แล้ว กลายเป็นประเด็นที่ร้อนแรงมากทั้งในวงการตลาดหุ้น และในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะในเชิงลึกแล้วกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของยูนิเวอร์เจอร์ก็คือ กลุ่มทุนของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ดีลดังกล่าวก็เท่ากับกลุ่มทุนเจริญได้โกลเด้นแลนด์เข้ามาต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตมากขึ้น

สิ่งที่เป็นประเด็นที่คนทั้งวงการหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตาการเทกโอเวอร์ครั้งนี้ อยู่ที่ทรัพย์สินที่โกลเด้นแลนด์ครอบครองอยู่ โดยแม้ว่าที่ผ่านมาโกลเด้นแลนด์จะมีความเคลื่อนไหวไม่มากนัก มีรายได้ต่อปีเพียงหลักร้อยล้านบาท ขณะที่มีหนี้สินสะสมอยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่โกลเด้นแลนด์มีทรัพย์สินชั้นดีในมือมหาศาล ประกอบด้วย โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 4 แห่ง โครงการที่ดินจัดสรร 2,000 ไร่ และสนามกอล์ฟ 18 หลุม ที่เขาใหญ่ ยังมีอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ที่เป็นเจ้าของ 100% คือ สาทร สแควร์ พื้นที่ 7.3 หมื่น ตร.ม. มีผู้เช่าแล้ว 60% และอาคารโกลเด้นแลนด์ ราชดำริ พื้นที่ 1.1 หมื่น ตร.ม.

นอกจากนี้ ยังมีทรัพย์สินที่เข้าไปถือหุ้นบางส่วน ได้แก่ โครงการเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เมย์แฟร์ แมริออต เอ็กซ์คลูซีฟ ย่านหลังสวน จำนวน 164 ยูนิต ถือหุ้น 33% โครงการเดอะ แอสคอท สาทร จำนวน 177 ยูนิต ถือหุ้น 60% และโรงแรมดับเบิ้ลยู แบงค็อก ถนนสาทร จำนวน 403 ห้อง ถือหุ้น 20% รวมถึงยังมีสิทธิการเช่า 30 ปี ในที่ดินกว่า 8 ไร่ บริเวณซอยไผ่สิงห์โต พระราม 4คลองเตย ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งก่อนหน้านี้กลุ่มโกลเด้นแลนด์ได้เริ่มปรับหน้าดินเตรียมพัฒนาแล้ว แต่ท้ายที่สุดก็หยุดดำเนินการ

ความเคลื่อนไหวดังกล่าวจะทำให้ทั้งยูนิเวนเจอร์ และโกลเด้นแลนด์ ภายใต้ร่มเงาของกลุ่มทุนเจริญ นับจากนี้คงเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน โดยตั้งแต่ปี 2550 ที่กลุ่มเจริญ ใช้บริษัท อเดลฟอส เข้าเทกโอเวอร์ยูนิเวนเจอร์ กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ กลุ่มยูนิเวนเจอร์ก็สยายปีกการลงทุนโครงการใหญ่อย่างอาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์ ซึ่งปัจจุบันถือว่าค่าเช่าแพงที่สุดในตลาด อยู่ที่ 950 บาทต่อ ตร.ม. และคาดว่าจะปรับขึ้นเป็น 1,000 บาทต่อ ตร.ม.ในปีนี้ และกลายเป็นบริษัทเรือธงในการเข้าซื้อโกลเด้นแลนด์ได้สำเร็จ จากเดิมที่เคยมีกระแสข่าวมานานแล้วว่ากลุ่มเจริญ สนใจที่จะซื้อโกลเด้นแลนด์

อรฤดี ณ ระนอง ประธานอำนวยการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ กล่าวว่า กลุ่มทุนเจริญเข้ามาเสริมในเรื่องเงินทุน ทำให้ยูนิเวนเจอร์มีความสามารถในการขยายการลงทุนได้ต่อเนื่อง ซึ่งโกลเด้นแลนด์ถือเป็นดีลใหญ่ ที่หลังจากที่ซื้อแล้วต้องใช้เวลาในการศึกษา โดยคาดว่าจะต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในการฟื้นให้โกลเด้นแลนด์กลับมาเป็นบริษัทที่สร้างรายได้ และทำกำไรได้อีกครั้ง ซึ่งหลังจากปี 2558 จะได้เห็นภาพที่ชัดเจน

สำหรับแผนในเบื้องต้น อยู่ระหว่างศึกษาทรัพย์สินทั้งหมดว่ามีทรัพย์สินใดที่สอดคล้องกับกลยุทธ์ของบริษัท ทรัพย์สินนี้จะเก็บไว้ ส่วนทรัพย์สินใดที่ไม่สอดคล้องแนวทางของบริษัท ก็มีความเป็นไปได้ที่จะขาย ส่วนในระหว่างการฟื้นตัวช่วง 2 ปีนี้ โกลเด้นแลนด์จะมีรายได้จากค่าเช่าอาคารสาทร สแควร์เป็นหลัก ขณะที่บริษัทแม่ ยูนิเวนเจอร์ จะมีแกรนด์ ยู เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก เพราะแกรนด์ ยู สามารถสร้างรายได้ให้บริษัทแม่ได้ 100% แล้ว และจะสร้างการเติบโตได้ประมาณ 20% ต่อปี

ส่วนแกรนด์ ยู ปีนี้เตรียมเปิดโครงการใหม่รวมแล้วคิดเป็นมูลค่า 6,000 ล้านบาท ส่วนรายได้รวมทั้งบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 5,208 ล้านบาท เป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 3,936 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 70% ของรายได้ทั้งหมด ส่วนธุรกิจสังกะสีแม้จะมีสัดส่วนรายได้ลดลงต่อเนื่อง จากการขยายสัดส่วนรายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะยังคงเก็บไว้ ไม่ขายทิ้ง

ทางด้าน ธนพล ศิริธนชัย ที่ถูกดึงตัวจากเก้าอี้กรรมการผู้จัดการยูนิเวนเจอร์ ให้มานั่งเป็นประธานอำนวยการของโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า แม้ว่าทรัพย์สินของโกลเด้นแลนด์จะมีมูลค่ามาก แต่ถ้าไม่ได้ขาย ก็ไม่ใช่สิ่งที่สะท้อนถึงสภาพคล่องในมือ มันต้องมีการพัฒนาโครงการเพื่อขาย ซึ่งเบื้องต้นจะวางตำแหน่งให้แกรนด์ ยู พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูง ส่วนโกลเด้นแลนด์ก็พัฒนาบ้านแนวราบ ส่วนแผนพัฒนาที่ดินย่านพระราม 4คลองเตย จะต้องศึกษาความเหมาะสมอีกครั้ง ซึ่งท้ายที่สุดถ้าศึกษาแล้วว่าต้องทำโครงการมิกซ์ยูส ออฟฟิศ โรงแรม และค้าปลีก จึงจะคุ้ม ก็เป็นสิ่งที่ต้องลงทุน

ดีลยูนิเวนเจอร์กับโกลเด้นแลนด์ที่ผ่านไปได้ด้วยดี เป็นหนึ่งในจิ๊กซอว์ใหม่ของอาณาจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เครือเจริญ ซึ่งหลังจากนี้อาจต้องจับตามองถึงดีลซื้อกิจการเอฟแอนด์เอ็น ว่าท้ายที่สุดจะยังครอบคลุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งในไทยและสิงคโปร์ด้วยหรือไม่