ปัจจัยส่งเสริมธุรกิจที่พักอาศัยในจีน

โดย...อโณทัย สุขเจริญโกศล นักศึกษาระดับปริญญาเอก

มหาวิทยาลัยประชากรแห่งประเทศจีน

ธุรกิจที่พักอาศัยของประเทศจีนเริ่มต้นเมื่อรัฐบาลยกเลิกสวัสดิการที่พักอาศัยในปี พ.ศ.2541 นับจากนั้นธุรกิจที่พักอาศัยจึงเข้าสู่ตลาดในวงกว้าง และเริ่มเติบโตแบบก้าวกระโดดต่อเนื่อง ส่งผลให้ชนชั้นกลางมีรายได้ไม่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่พักอาศัยที่สูงขึ้น จนกระทั่งเมื่อปี พ.ศ.2553 รัฐบาลจีนต้องออกกฎหมายแทรกแซงตลาด เพื่อชะลอราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องของที่พักอาศัย

อย่างไรก็ตามสำนักงานสถิติแห่งชาติของประเทศจีนยังคงเชื่อว่าในระยะ 10 ปีนี้ต่อจากนี้ ตลาดที่พักอาศัยของประเทศจีนจะยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

เว็บไซต์ของสำนักข่าวซินหัวรายงานเมื่อวันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2555 ว่า ปริมาณการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 11 เดือนแรกของปีเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 9.1% ทั้งนี้ในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมานี้มีการเพิ่มขึ้นอย่างคงที่ในอัตรา 15% ขึ้นไป

ส่วนสถิติการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเมืองปักกิ่งในช่วงเดียวกันจากสำนักงานสถิติแห่งชาติพบว่า การลงทุนในปักกิ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แล้วเสร็จสมบูรณ์มีมูลค่า 2.9 แสนล้านหยวน เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 2.2% สำหรับด้านที่พักอาศัยมีการลงทุนเป็นมูลค่า 1.46 แสนล้านหยวน ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 13.1%

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ที่พักอาศัยราคาสูงแบ่งเป็น

1.ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น การที่รัฐบาลจีนใช้นโยบายประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นเป็นการส่งผลให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้น ดังนั้นราคาที่พักอาศัยจึงแพงเป็นเงาตามตัว

2.ธุรกิจที่พักอาศัยเป็นรายได้หลักของรัฐบาลท้องถิ่น ถึงแม้รัฐบาลกลางประเทศจีนจะมีนโยบายแทรกแซงราคา แต่เมื่อไปถึงการปฏิบัติระดับท้องถิ่นแล้ว มักจะไม่ได้รับการดำเนินตามนโยบายแทรกแซงที่ได้วางไว้

สำหรับปัจจัยทางสังคมที่ส่งเสริมตลาดที่พักอาศัยแบ่งได้เป็น

1.การขยายตัวของเขตเมืองและการพัฒนาระบบสาธารณูปโภค ปัจจุบันสังคมจีนยังอยู่ในช่วงปรับปรุงระบบผังเมือง ทำให้มีการรื้อถอนคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในหลายๆแห่ง ดังนั้นจึงเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ราคาที่พักอาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

2.การซื้อเพื่อการลงทุน เนื่องจากราคาที่พักอาศัยในประเทศจีนมีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีผู้เข้ามาซื้อเพื่อการเก็งกำไรในอนาคตเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ ของประเทศจีน เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางเจา ที่มีการซื้อเพื่อลงทุนเป็นจำนวนมาก จนกระทั่งรัฐบาลบางแห่งต้องออกมาตรการจำกัดการครอบครอง แต่ก็ยังคงไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

3.ค่านิยมการแยกบ้านหลังจากแต่งงาน ชาวจีนปัจจุบันเมื่อแต่งงานแล้วก็มักจะแยกออกมาสร้างครอบครัวอยู่ต่างหาก

4.สวัสดิการสังคมจีนขึ้นอยู่กับทะเบียนบ้าน ดังนั้นเมื่อครอบครัวที่มีลูกและมีอำนาจซื้อที่เพียงพอจะเลือกซื้อบ้านใหม่ที่ใกล้แหล่งสถานศึกษาที่มีชื่อเสียงเพื่อเพิ่มโอกาสที่จะได้รับสวัสดิการทางการศึกษา และเมื่อเรียนจบวัยรุ่นส่วนมากก็จะมุ่งไปหางานในเมืองใหญ่และซื้อบ้านเพื่อคาดหวังกับสวัสดิการทางสังคมต่างๆในอนาคต

5.ค่านิยมฟุ่มเฟือยของคนรุ่นใหม่ ในปัจจุบันที่พักอาศัยนอกจากจะใช้เพื่อการอยู่อาศัยแล้วยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ใช้เพื่อบ่งบอกถึงสถานะทางสังคม ดังนั้นชาวจีนจึงนิยมขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่

จากงานวิจัยที่เกี่ยวข้องพบว่าชาวจีนที่อายุไม่เกิน 30 ปี ส่วนมากยังคงไม่มีโอกาสในการซื้อบ้านเป็นของตนเอง แต่เมื่อพิจารณาจากสถานภาพสมรสจะพบว่าประมาณ 50% ของผู้ที่แต่งงานแล้วจะมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง และคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วยังคงต้องได้รับความช่วยเหลือจากพ่อแม่ มีประมาณ 70% การได้รับการช่วยเหลือด้านการเงินจากพ่อแม่จะมีปัจจัยประกอบคือ ส่วนมากเป็นลูกคนเดียว พ่อแม่มีรายรับต่อเดือนตั้งแต่ 5,864 หยวนขึ้นไป และเป็นคนที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง

สำหรับปักกิ่งนั้นรายได้โดยเฉลี่ยของประชากรโดยการคำนวณของสำนักสถิติเมืองปักกิ่งเมื่อปี 2554 อยู่ที่ 56,061 หยวนต่อปีหรือเฉลี่ย 4,672 หยวนต่อเดือน และราคาที่พักอาศัยของเมืองปักกิ่งเมื่อเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2555 อยู่ที่ตารางเมตรละ 28,147หยวน แต่อย่างไรก็ตาม ราคานี้ในสภาพความเป็นจริงแล้ว เป็นราคาของที่พักอาศัยในเขตตัวเมืองชั้นกลางออกไป และสำหรับนักศึกษาที่จบใหม่โดยทั่วไปจะมีรายได้ประมาณ 3,0004,000 หยวน หากต้องการซื้อบ้านในอนาคตจึงยังคงจำเป็นต้องได้รับเงินสนับสนุนจากพ่อแม่

จากผลสำรวจกลุ่มนักศึกษาในปักกิ่งพบว่า ส่วนใหญ่เป็นลูกคนเดียว ผู้ปกครองมีทะเบียนบ้านอยู่ในเขตเมืองและครอบครัวมีรายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 5,000 หยวนขึ้นไป ซึ่งสอดคล้องกับผลการศึกษาในอดีต ดังนั้นคาดการณ์ว่าถึงแม้ตลาดที่พักอาศัยของประเทศจีนในอนาคตจะแพงขึ้น แต่คนรุ่นใหม่ก็ยังคงมีศักยภาพในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์เหมือนที่ผ่านมา