ผลจากการต่อมาตราการกระตุ้นอสังหา

....สัมมา คีตสิน

ในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนหมดอายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่ถึงสัปดาห์ คณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันอังคารที่ 23 มี.ค. 2553 ให้มีการต่ออายุมาตรการอีกเป็นระยะเวลาสั้นๆ โดยจากเดิมกำหนดหมดลงในวันที่ 28 มี.ค. 2553 ต่อออกไป 2 เดือนกับอีก 3 วัน เป็นสิ้นสุดวันที่ 31 พ.ค. 2553 แทน

เหตุผลส่วนหนึ่งของการตัดสินใจยืดระยะเวลากะทันหัน เป็นเพราะสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองในรอบสองสัปดาห์ที่ผ่านมาได้มีส่วนเป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงเป็นอุปสรรคต่อการทำธุรกรรมด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินหลายแห่ง

อย่างไรก็ตาม การให้เฉพาะสิทธิประโยชน์ด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจากอัตราปกติร้อยละ 2 เหลืออัตราร้อยละ 0.01 และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองจากอัตราปกติร้อยละ 1 เหลืออัตราร้อยละ 0.01 เท่านั้น แต่ไม่ครอบคลุมสิทธิประโยชน์ด้านการลดหย่อนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการหรือผู้ขาย ซึ่งตามมาตรการเดิมกำหนดให้ลดหย่อนจากอัตราปกติร้อยละ 3.3 เหลืออัตราร้อยละ 0.11

จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ย้อนหลังในปีที่แล้ว ซึ่งเป็นปีที่มีกำหนดหมดอายุมาตรการในเดือน มี.ค. เช่นกัน พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลนั้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั้งใหม่และมือสอง ในเดือน ม.ค. ประมาณ 9,500 หน่วย โอนในเดือน ก.พ. ประมาณ 1.1 หมื่นหน่วย และโอนในเดือน มี.ค. เดือนเดียวสูงสุดถึงประมาณ 1.8 หมื่นหน่วย รวมทั้ง 3 เดือนในไตรมาสแรกปีที่แล้วจึงมีการโอนกรรมสิทธิ์รวมประมาณ 38,500 หน่วย

จึงคาดว่าในปีนี้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์จึงน่าจะมีอย่างน้อย 4 หมื่นหน่วยเฉพาะในไตรมาสแรกของปี ส่วนปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์หน่วยที่อยู่อาศัยทุกประเภททั้งใหม่และมือสองในกรุงเทพฯปริมณฑลในเดือน มี.ค. ปีนี้น่าจะมีประมาณ 2 หมื่นหน่วย และเมื่อมีการขยายเวลาออกไปอีก 2 เดือนกับอีก 3 วัน จนถึงสิ้นสุดวันที่ 31 พ.ค.แล้ว สภาพการซื้อขายที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของเดือน เม.ย. และทั้งเดือน พ.ค. น่าจะคึกคักขึ้นกว่าความคาดหมายเดิม

ทั้งนี้การซื้อขายที่อยู่อาศัยต้องเกิดขึ้นก่อนการยื่นขอสินเชื่อ และการอนุมัติปล่อยสินเชื่อโดยสถาบันการเงินต้องเกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หากการยื่นขอโอนกรรมสิทธิ์นั้นมีการยื่นขอจดจำนองด้วย ดังนั้นเมื่อดูเงื่อนเวลาแล้ว จึงคาดหมายได้ว่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ที่จะใช้ประโยชน์จากมาตรการนี้ อาจจะชะลอตัวลงบ้างในช่วงครึ่งแรกของเดือน เม.ย. ลดลงจากธุรกรรมที่หนาแน่นไปแล้วใน 4 สัปดาห์แรกของเดือน มี.ค.

เนื่องจากกลุ่มคนที่มีรายได้พอซื้อที่อยู่อาศัยเป็นกลุ่มคนเดียวกันกับผู้ที่จะออกเที่ยวพักผ่อนต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ในช่วงวันหยุดยาวต้นเดือนและวันหยุดยาวในเทศกาลสงกรานต์ เพื่อคลายความเครียดและปลดปล่อยจากการเผชิญกับเหตุการณ์ชุมนุมประท้วงในกรุงเทพฯ

แต่เมื่อหมดจากการเดินทางพักผ่อนตามเทศกาลแล้ว ตั้งแต่ช่วงกลางเดือน เม.ย. ถึงกลางเดือน พ.ค. จะเป็นช่วงเวลาที่การซื้อขายที่อยู่อาศัยกลับมาคึกคักอีกครั้ง และช่วงครึ่งหลังของเดือน พ.ค. จะเป็นช่วงโค้งสุดท้ายจริงๆ ของการทำธุรกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และโค้งสุดท้ายของการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง

คาดว่าผู้บริโภคซึ่งมีแผนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2553 อยู่แล้ว ต่างจะขยับปรับแผนการซื้อให้เร็วขึ้น และผู้ประกอบการซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยกำหนดจะสร้างเสร็จในช่วงประมาณกลางปีนี้จะเร่งงานก่อสร้างให้เสร็จทันภายในกำหนดการโอนเดือน พ.ค. ซึ่งจะทำให้ยอดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ยอดการขาย ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ และยอดการโอนกรรมสิทธิ์ ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้เพิ่มสูงขึ้น