ปิดฉากอสังหาฯปี'55เปิดบ้านแสนหน่วย/คอนโดนำลิ่ว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2555 ได้ปิดฉากไปแล้วอย่างสมบูรณ์ โดยที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สรุปภาวะตลาดในปีที่ผ่านมาเอาไว้ พบตลอดทั้งปี 2555 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล จำนวน 6.2 หมื่นหน่วย จากประมาณ 163 โครงการ และมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 3.8 หมื่นหน่วย จากประมาณ 217 โครงการ ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดรวมกันทั้งสิ้นราวๆ 1 แสนหน่วย

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปริมณฑล ในไตรมาสแรกประมาณ 2.2 หมื่นหน่วย มากกว่าบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ที่มีจำนวน 6,850 หน่วย ถึง 3 เท่า ขณะที่ไตรมาส 2 ยังมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 1.4 หมื่นหน่วย และมีบ้านจัดสรรเปิดใหม่อยู่ประมาณ 6,550 หน่วย

สำหรับในครึ่งหลังของปี 2555 ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มความคลายกังวลต่อวิกฤตอุทกภัย จึงเริ่มเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น และเปิดโครงการคอนโดมิเนียมน้อยลง โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงเหลือประมาณ 1.2 หมื่นหน่วยในไตรมาส 3 และประมาณ 1.4 หมื่นหน่วยในไตรมาสสุดท้าย ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 1.1 หมื่นหน่วยในไตรมาส 3 และ 1.3 หมื่นหน่วยในไตรมาสสุดท้าย

บิ๊กอสังหาฯ กินรวบตลาดบ้าน

ในจำนวนโครงการเปิดใหม่มีผู้ประกอบการขนาดใหญ่ประมาณ 35 ราย ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึงเกือบ 2 ใน 3 โดยผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยในโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากที่สุดในปี 2555 ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ศุภาลัย และเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ส่วนผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยในโครงการบ้านจัดสรรใหม่มากที่สุดในปี 2555 ได้แก่ พฤกษา แสนสิริ ควอลิตี้เฮ้าส์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และศุภาลัย

สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯปริมณฑล ที่มีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2555 คือ จ.นนทบุรี ประมาณ 1.07 หมื่นหน่วย เขตห้วยขวางจตุจักรดินแดง รวมกันประมาณ 1 หมื่นหน่วย สุขุมวิทตอนปลาย ประมาณ 5,700 หน่วย ทั้งนี้เมื่อบวกกับจำนวนห้องชุดที่เปิดขายใหม่ จ.สมุทรปราการ อีก 5,900 หน่วย จะพบว่าเขตรอยต่อระหว่างสุขุมวิทตอนปลายถึงสมุทรปราการมีจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 1.16 หมื่นหน่วย

ทั้งนี้ ห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากใน จ.นนทบุรี จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนการเปิดห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนปลายและสมุทรปราการ เป็นผลมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุชแบริ่งสมุทรปราการ ส่วนโซนห้วยขวางจตุจักรดินแดง เป็นเขตที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน เพื่อเป็นการตอบสนองผู้ที่ไม่ต้องการอยู่บ้านจัดสรรในโซนน้ำท่วมใหญ่และรองรับผู้ซื้อที่ต้องการห้องชุดราคาถูกกว่าในย่านธุรกิจการค้าชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯปริมณฑล มากที่สุดในปี 2555 อยู่ใน จ.สมุทรปราการ จำนวน 5,000 หน่วย อันดับ 2 อ.ลำลูกกาคลองหลวงธัญบุรีหนองเสือ จำนวน 4,500 หน่วย อันดับ 3 เขตมีนบุรีหนองจอกคลองสามวาลาดกระบัง ประมาณ 4,100 หน่วย และอันดับ 4 อ.บางกรวยบางใหญ่บางบัวทองไทรน้อย ประมาณ 3,950 หน่วย

จับตาที่ดินจังหวัดหัวเมืองราคาพุ่ง

นอกจากในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑลแล้ว ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายได้หันไปเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น ทั้งใน จ.ชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี ฯลฯ ซึ่งมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในพื้นที่ จ.ชลบุรี และพื้นที่หัวหินชะอำ จำนวนมาก โดยเฉพาะ จ.ชลบุรี มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากกว่า 1.4 หมื่นหน่วย ถือว่าเป็นจำนวนหน่วยที่มากและควรระมัดระวัง

สำหรับในจังหวัดอื่นๆ ที่น่าสนใจ ได้แก่ จ.ภูเก็ต มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 13 โครงการ จำนวนรวม 5,400 หน่วย จ.เชียงใหม่ มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างน้อย 13 โครงการ จำนวนรวม 2,200 หน่วย จ.ขอนแก่น มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างน้อย 12 โครงการ จำนวนหน่วยไม่ต่ำกว่า 3,500 หน่วย

จังหวัดที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อไปในอนาคต นอกเหนือจากกรุงเทพฯปริมณฑล ได้แก่ จังหวัดใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคเหนือ ที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักในปัจจุบันและอนาคต และอยู่ใกล้ประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะด้านสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว เส้นทางคมนาคมหลักดังกล่าว ได้แก่ เส้นทางยุทธศาสตร์ EastWest Economic Corridor ทางหลวงแผ่นดินหรือมอเตอร์เวย์สายใหม่ เส้นทางรถไฟความเร็วสูง สนามบิน รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำโขง ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในพื้นที่เศรษฐกิจหรืออำเภอเมืองของหลายจังหวัดของภาคอีสานได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2555 เช่น ใน จ.อุบลราชธานี มุกดาหาร อุดรธานี หนองคาย ฯลฯ ในบางพื้นที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าตัวหรือมากกว่า จึงควรระมัดระวังปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้

แนะปี’56 ชะลอลงทุนคอนโด

สำหรับจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑลในรอบ 10 เดือนแรกของปี 2555 มีประมาณ 8.9 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นถึง 23% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2554 ที่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประมาณ 7.25 หมื่นหน่วย แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมถึง 56% ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ แสดงให้เห็นความเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมการอยู่อาศัยของประชาชนที่หันไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ได้รับอานิสงส์จากมาตรการของภาครัฐในด้านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เมื่อช่วงกลางปี รวมกับนโยบายบ้านหลังแรก และความเชื่อมั่นที่ค่อยๆ ฟื้นคืนมาจนกลับสู่สภาพปกติในช่วงหลังของปี ทำให้สถาบันการเงินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ใน 3 ไตรมาสแรกสูงถึงประมาณ 3.39 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 16% จากช่วงเดียวกันของปี 2554 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2555 ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่อาจสูงเกินกว่า 4 แสนล้านบาทเป็นครั้งแรก

ในด้านราคาที่อยู่อาศัย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยแยกประเภท เทียบครึ่งหลังปี 2555 กับครึ่งหลังปี 2554 พบว่าดัชนีราคาห้องชุดคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้น 5.69% ในขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับเพิ่มขึ้น 3.80%

ในปี 2556 ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันกลับมาทำโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑลและเขตรอบนอกของกรุงเทพฯ ทั้งนี้ผู้ประกอบการควรลดระดับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลงให้เหลือไม่เกินกว่า 6 หมื่นหน่วย เนื่องจากในรอบ 3 ปี ระหว่าง 2553-2555 มีการเปิดหน่วยใหม่ไปแล้วมากถึง 1.69 แสนหน่วย และโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่เริ่มก่อสร้าง

ดูจากข้อมูลแล้วหากไม่แตะเบรกการลงทุนคอนโดมิเนียมเอาไว้บ้างความเสี่ยงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 จะมีสูงขึ้นเป็นเงาตามตัวเช่นกัน