ราคาที่ดินปี 2556 จะเพิ่มอีกมาก

จากที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำเสนอว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล ในช่วงปี 2554-2555 เพิ่มขึ้น 3.5% นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ฯ ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมที่น่าสนใจในด้านแนวโน้มในอนาคต การตีความและการแปรผลในเชิงนโยบาย

จากการที่ราคาที่ดินในเขต กทม.และปริมณฑล เพิ่มขึ้น 3.7% ในปี 2554-2555 นั้น อาจกล่าวได้ว่า เป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง เพราะในปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4% ส่วนปี 2553 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.4% หลังจากภาวะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำในปี 2551 และ 2552 อันเนื่องมาจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก สาเหตุที่ราคาที่ดินในปี 2555 เพิ่มขึ้นในสัดส่วนน้อยกว่าปี 2554 ก็เพราะในช่วงปลายปี 2554 น้ำท่วม แม้จะไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่ก็ทำให้อัตราเร่งไม่ได้เพิ่มขึ้น ราคาโดยเฉลี่ยจึงเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง

นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า ในกรณีราคาที่ดินที่เป็นแปลงขนาดเล็กที่เหมาะกับการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ (ประมาณ 4 ไร่) มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่ เช่น 36 ไร่ ที่เหมาะกับการพัฒนาในเชิงที่อยู่อาศัย โดยนัยนี้ราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามอุปสงค์กันอย่างทั่วหน้า แต่ราคาที่ดินที่มีสาธารณูปโภคจำกัดและต้องพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติม โดยเฉพาะถนนก็จะมีราคาถูกกว่า มีอัตราการเพิ่มขึ้นน้อยกว่า เพราะขาดความพร้อมในการพัฒนา

ทั้งนี้ สังเกตว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า 112 สถานี ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้ในช่วงปี 25412555 นั้น ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 2.5 เท่าของราคาเดิม แสดงว่าการสร้างรถไฟฟ้าคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศ ดังนั้น ดร.โสภณ ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงให้ข้อคิดสรุปจากผลการสำรวจวิจัยว่า

1.การที่ราคาที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ แสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ทางการเงินในการสร้างโครงการรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง เพราะคุ้มค่ากับเศรษฐกิจโดยรวม

2.การที่ราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มสูงกว่ารถไฟฟ้าใต้ดินนั้น ส่วนหนึ่งชี้ให้เห็นการสร้างรถไฟฟ้ายกระดับ ไม่ใช่ “ทัศนะอุดจาด” สามารถที่จะสร้างได้หากอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นจึงควรสร้างเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการสร้าง โดยไม่สนใจต่อกลุ่มนักอนุรักษ์ใดๆ

3.การสร้างรถไฟฟ้าควรสร้างในใจกลางเมือง หรือเขตต่อเมืองเป็นสำคัญ ไม่ใช่สร้างออกนอกเมือง ซึ่งควรเป็นบทบาทของทางด่วนมากกว่า สำหรับการสัญจรโดยทางด่วนมีค่าโดยสารถูกกว่ารถไฟฟ้าในกรณีนอกเมือง เนื่องจากทางด่วนยังมีรถประจำทาง รถตู้ทางด่วน ซึ่งค่าโดยสารต่ำกว่าค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายชานเมือง ซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เงินเดินทางเกือบร้อยบาทต่อเที่ยวในการต่อสายเข้าใจกลางเมือง

4.การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเช่นนี้ เป็นข้อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยิ่งหากสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 12% ของมูลค่า ก็ยิ่งจะมีเงินงบประมาณเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นยิ่งขึ้น และทำให้ท้องถิ่นเจริญเติบโต และราคาที่ดินจะยิ่งเพิ่มสูงมากขึ้นตามลำดับ ทำให้ไม่เป็นภาระแก่ผู้เสียภาษีแต่อย่างใด

5.ในการตัดถนนไปในพื้นที่ห่างไกลต่างๆ ทำให้ท้องถิ่นเจริญขึ้นเกิดการเพิ่มมูลค่า (Betterment) เป็นประโยชน์และความยินดีต่อเจ้าของที่ดินริมสองข้างทางถนนโดยเฉพาะ ดังนั้นจึงทำให้เกิดแนวคิดว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าทดแทนในกรณีที่ประชาชนเจ้าของที่ดินได้รับ Betterment นี้

6.การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคนี้ รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการจัดรูปที่ดินโดยการตัดถนนเข้าไปในที่ตาบอด เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน โดยทุกฝ่ายร่วมกันสละที่ดินจำนวนน้อยนิด แต่ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น หากสามารถชี้ประโยชน์ข้อนี้ได้ชัดเจนต่อเจ้าของที่ดิน การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองก็จะประสบความสำเร็จ ไม่ต้องมีการเวนคืน ประชาชนก็ไม่ต้องสูญเสียที่ดินไปเปล่าๆ สังคมก็ยังจะได้ถนนเพิ่มเติมเพื่อแบ่งเบาการจราจร และรัฐบาลก็สามารถก่อสร้างถนนโดยไม่ต้องเสียค่าเวนคืนนั่นเอง

อนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ราคาที่ดินในเขต กทม.และปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3.7% โดยพื้นที่ที่มีการปรับสูงสุด คือ บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุชแบริ่ง 14.9% และราคาที่ดินที่แพงที่สุดจากการสำรวจนี้ ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม เป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท รองลงมา ได้แก่ ถนนวิทยุ และสุขุมวิทช่วงต้นระหว่างซอย 121 ราคาตารางวาละ 1.3 ล้านบาท ส่วนบริเวณสีลมและราชดำริ ราคาตารางวาละ 1.25 ล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินประจำปีในเขต กทม.และปริมณฑลทุกปี มาตั้งแต่ปี 2534 โดยกำหนดพื้นที่สำหรับการสำรวจไว้ 200 แห่ง และรอบสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ไว้อีก 112 แห่ง รวม 312 แห่ง และหาข้อมูลประกอบการประเมินนับหมื่นแปลง โดยราคาที่ประเมินได้เป็นราคาตลาดที่สามารถซื้อขายในตลาดเปิด ไม่ใช่ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งไม่สะท้อนราคาตลาดจริง