เคลียร์สต๊อกบ้านแสนหน่วยรอศึกรอบใหม่รับตลาดขาขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าใกล้โค้งสุดท้ายของปี 2555 ซึ่งถือว่าเป็นปีที่ตลาดอยู่บนความไม่เชื่อมั่นจากวิกฤตน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 มาตลอดครึ่งค่อนปี กว่าความมั่นใจจะกลับมาอีกครั้งในช่วงปลายเดือน ต.ค. โดยคาดว่าปีนี้ตลาดน่าจะจบลงแบบทรงตัว

ทั้งนี้ หากมองไปในปีหน้า ผู้ประกอบการต่างประเมินตรงกันว่า เชื่อว่าจะเป็นปีที่ดีอีกปีหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย จากนโยบายภาครัฐที่หว่านเม็ดเงินลงทุนผ่านนโยบายต่างๆ นับล้านล้านบาท กระแสการตื่นตัวจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่จะดันให้เกิดการลงทุนทั่วประเทศ รวมทั้งยังคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งส่งผลดีทั้งด้านต้นทุนผู้ประกอบการ และการเพิ่มอำนาจการซื้อให้ผู้บริโภค รถไฟฟ้าที่จะเปิดอีก 2 เส้นทาง ล้วนเป็นปัจจัยหนุนตลาดปีหน้า

แม้จะมีปัจจัยลบอยู่ เช่น ภาวะต้นทุนที่ปรับสูงขึ้นจากค่าจ้างขั้นต่ำ อัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามค่าแรง ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายในการครองชีพสูงขึ้น ประกอบกับปัจจัยภายนอกทั้งปัญหาเศรษฐกิจในยุโรปและสหรัฐ แม้ว่าจะยังดำรงอยู่ แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลอะไรมากนักกับตลาดที่อยู่อาศัยเมืองไทย

อย่างไรก็ตาม หากดีมานด์เพิ่มขึ้นและมีความแข็งแรงขึ้นจากปัจจัยบวกข้างต้น ก็ไม่จำเป็นต้องไปกังวลจากผลลบที่ไม่อาจต้านทานได้ ตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าจึงมีอนาคตที่สดใสรออยู่ แต่เมื่อตลาดอยู่ในภาวะขาขึ้นก็ย่อมมาพร้อมกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พยายามเข้าคุมตลาดในทุกพื้นที่และทุกเซ็กเมนต์ พร้อมที่จะเปิดโครงการใหม่ๆ มาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดเพิ่ม

ขณะเดียวกันสต๊อกบ้านคงค้างที่ยังมีเหลืออยู่ แม้ว่าจะยังอยู่ในระดับที่ตลาดรับได้ แต่นั่นคือภาระที่ผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายของเก่าออกไปก่อนที่ใส่ของใหม่เข้าสู่ตลาด จึงจะทำให้เกิดการเคลียร์สต๊อก ก่อนจะเปิดศึกอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ ที่คาดว่าจะเข้มข้นดุเดือดขึ้นจากบิ๊กเนมที่อยู่ในตลาดนั่นเอง

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใน กทม.และปริมณฑล ถึงเดือน ต.ค. 2555 อยู่ที่ 1,230 โครงการ รวม 329,541 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 816 โครงการ 165,918 หน่วย คอนโดมิเนียม 394 โครงการ 163,623 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 1 ล้านล้านบาท

หากนับเฉพาะจำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายถึงครึ่งแรกของปี 2555 มีจำนวน 743 โครงการ 151,000 หน่วย ขายไปได้แล้ว 89,000 หน่วย ยังเหลือขายอยู่ 62,000 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียมเปิดขายถึงครึ่งแรกของปี 2555 มี 335 โครงการ 147,700 หน่วย ขายไปได้แล้ว 102,900 หน่วย ยังเหลือขายอีกประมาณ 44,900 หน่วย รวมโครงการเหลือขายถึงกลางปี 2555 จำนวน 106,900 หน่วย

ในส่วนโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขาย แบ่งเป็นทาวน์เฮ้าส์ 47% เป็นบ้านเดี่ยว 41% ส่วนที่เหลืออีก 12% เป็นบ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า และพบว่า ราคาส่วนใหญ่ไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็น 53% ราคา 35 ล้านบาท คิดเป็น 31% และมีราคาขายสูงเกินกว่า 5 ล้านบาท คิดเป็น 16% สำหรับพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรทุกประเภท ซึ่งอยู่ในระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ อ.ลำลูกกา บางบัวทอง และ อ.เมืองสมุทรสาคร โดยมีมากกว่า 9,000 หน่วย ส่วน อ.บางใหญ่ มีบ้านเดี่ยวมากที่สุด 4,600 หน่วย และ อ.เมืองสมุทรสาคร มีทาวน์เฮาส์มากที่สุด 5,400 หน่วย

ขณะที่โครงการอาคารชุด แยกประเภทได้เป็นแบบสตูดิโอประมาณ 15% เป็นแบบ 1 ห้องนอน 66% เป็นแบบ 2 ห้องนอนประมาณ 17% ที่เหลือเป็นแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป และพบว่าเป็นหน่วยห้องชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 47% ราคา 25 ล้านบาท 37% ที่เหลืออีก 16% เป็นมีราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท

ขณะที่พื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ เขตห้วยขวาง 15,392 หน่วย รองลงมา คือ บางนา 9,711 หน่วย สวนหลวง 8,447 หน่วย อ.เมืองนนทบุรี 7,899 หน่วย และวัฒนา 7,711 หน่วย

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูล จะพบว่า หลายๆ ทำเลท็อปฮิตยังมีสินค้าคงเหลืออยู่ในตลาดมากพอที่จะทำให้การเร่งระบายสต๊อกรอรับภาวะตลาดขาขึ้นจะต้องร้อนระอุขึ้นแน่นอน ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่คงไม่มีอะไรน่าห่วง เพราะแข็งแกร่งและมีภูมิต้านทานที่สูงพอที่จะสู้รบปรบมือกันได้ แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กที่เวลานี้พื้นที่ในตลาดแคบลง จะทนแรงเสียดทานจากการแข่งขันรอบนี้ได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับการปรับตัวรับมือ

อานะวัฒน์ นาวินธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท สาริน พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายเล็กจะต้องมุ่งไปสู่ตลาดนิชมาร์เก็ตที่ถนัด และเป็นสินค้าที่รายใหญ่ไม่สนใจที่จะลงมาทำตลาด เช่นอาคารพาณิชย์ โดยควรใช้เวลาพัฒนาโครงการขนาดเล็กไม่เกิน 1 ปี เพื่อลดความเสี่ยง

ขณะที่ รุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า ผู้ประกอบการรายเล็ก จะมีข้อได้เปรียบด้านความคล่องตัวในการบริหารจัดการที่เร็วและต้นทุนต่ำกว่า จึงควรใช้เงินกู้ให้น้อยที่สุด หรือไม่ใช้เลย จะทำให้มีข้อได้เปรียบด้านต้นทุน แต่ควรคิดเผื่อเรื่องกระแสเงินสดด้วย

เพราะเป็นไปไม่ได้ที่ในทำเลเดียวกันรายเล็กจะขายดีเท่ารายใหญ่และปิดโครงการได้ในเวลาที่เท่าๆ กัน

ที่สำคัญตัวสินค้าต้องเน้นที่ความแตกต่างกับรายใหญ่ เพื่อให้เป็นสินค้าทางเลือกที่รายใหญ่ไม่ทำหรือทำไม่ได้ โดยการสื่อสารออนไลน์และโซเชียลมีเดีย จะเป็นทางเลือกที่ใช้ต้นทุนต่ำในการทำตลาดให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย เชื่อว่าหากสามารถปรับตัวได้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายเล็กก็สามารถอยู่ในตลาดได้อย่างแน่นอน