ภาษีอสังหาริมทรัพย์กรณีศึกษาจากมาเลเซีย

..โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ

บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ระบบและกระบวนการจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้นมีข้อบกพร่องหลายประการที่ควรปรับปรุง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอนำเสนอประสบการณ์จากประเทศมาเลเซียมาเพื่อการปรับปรุงระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์

ในเบื้องต้นสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ มาเลเซียมีภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นสัดส่วน 1% ของ 1,000,000 บาทแรกของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าระหว่าง 1,000,0015,000,000 บาท เสียภาษี 2% และมูลค่าที่เกินกว่า 5,000,000 บาท เสียภาษี 3% เท่ากันหมด กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่ารัฐบาลอำนวยประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยกว่าซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ของประเทศเป็นสำคัญ

ภาษีที่มีในอันดับต่อมาก็คือ ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดไว้ว่า ผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีแรกที่ซื้อจะต้องจ่ายภาษี 5% ของส่วนต่างระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์ขณะซื้อกับราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วนหากราคาลดลงก็ไม่ต้องเสียภาษี

ภาษีที่มีบทบาทมากอีกภาษีหนึ่งคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเสียประมาณ 512% ของค่าเช่าตลาดต่อปี ค่าเช่าตลาดนี้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของแต่ละรัฐจะเป็นผู้ประเมินให้ทรัพย์สินทั้งหลาย ทรัพย์สินที่ไม่ได้ปล่อยเช่าก็มีการกำหนดค่าเช่าตลาดเช่นกัน ข้อนี้ต่างจากไทยที่มีการเก็บภาษีนี้ในอัตรา 12.5% ของค่าเช่า และเก็บเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเช่าจริง

ภาษีนี้ส่งให้รัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้ใช้สอย ประมาณว่า 30% ของรายได้ของท้องถิ่นมาจากภาษีนี้ แต่กรณีของไทยเฉลี่ยเพียง 10% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลมาเลเซียยกเลิกภาษีมรดกไปหลายปีแล้ว ทั้งนี้ ด้วยเหตุผลที่ไม่ต้องการให้ทายาทต้องเสียใจมากขึ้นจากการเสียบุพการีแล้วยังต้องเสียภาษีมรดกอีก

การตรวจสอบราคาตลาด

ก่อนที่จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ กรมประเมินค่าทรัพย์สินจะเป็นผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการก่อน หากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ง่ายต่อการประเมินก็จะใช้เวลา 12 วัน การประเมินจะเป็นแบบประเมินด้วยคอมพิวเตอร์โดยอาศัยฐานข้อมูลที่มีอยู่แล้ว

แต่ถ้าเป็นกรณีทรัพย์สินที่ซับซ้อน กรมจะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปประเมินโดยใช้เวลา 58 วันทำการ ดังนั้นขั้นตอนการโอนอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียจึงกินเวลาประมาณ 34 สัปดาห์ แต่ในอนาคตกำลังจะทำให้ลดลงเหลือประมาณ 10 วันทำการ สำหรับทรัพย์สินที่ซับซ้อนมาก สำนักงานของกรมในแต่ละรัฐสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินไปดำเนินการได้ ไม่จำเป็นต้องดำเนินการเองทั้งหมด

ในกรณีของประเทศไทยกลับใช้ราคาทางราชการซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง จึงทำให้จัดเก็บรายได้ได้น้อยมาก ในกรณีมาเลเซีย แม้ผู้ซื้อผู้ขายจะแจ้งสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง รัฐบาลก็ไม่ได้ให้ความสำคัญ เพราะมีกรมดังกล่าวเป็นผู้ตรวจสอบและกำหนดราคาแต่ละแปลงก่อนการโอน การโอนในประเทศไทยใช้เวลาไม่เกิน 13 ชั่วโมง ซึ่งดูมีประสิทธิภาพรวดเร็วก็จริง แต่รัฐก็สูญเสียรายได้มากมายที่จะใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

การได้มาซึ่งข้อมูลของรัฐบาล

รัฐบาลมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ โดยที่รัฐบาลมีอำนาจที่จะสั่งให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายงานความคืบหน้าในการก่อสร้าง การขายในทุกไตรมาส ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินใดที่ไม่รายงานหรือรายงานเท็จมีโทษปรับหรืออาจถึงขั้นจำคุกแล้วแต่ความหนักเบา ดังนั้นทางราชการจึงมีข้อมูลที่ทันการมานำเสนอทุกไตรมาส

ศูนย์ข้อมูลดังกล่าวรายงานผลโดยตรงต่อรัฐบาล ผู้ประกอบการก็ได้รับข้อมูลเพื่อความรอบรู้ในการลงทุน และผู้สนใจก็สามารถอ่านรายงานทางอินเทอร์เน็ตหรือซื้อรายงานเป็นเล่ม

ที่สำคัญที่สุดก็คือศูนย์ข้อมูลนี้ไม่ได้มีนายกสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย มาเป็นกรรมการกลั่นกรองข้อมูล จึงไม่ทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในการรับรู้ข้อมูลที่มีค่าในเชิงพาณิชย์ในระหว่างผู้ประกอบการเอง และไม่เป็นการนำรายได้หรือภาษีของรัฐมาทำข้อมูลเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ

การที่รัฐบาลมาเลเซียให้ความสำคัญกับข้อมูลเพื่อติดตามสถานการณ์ตลาดใกล้ชิดเช่นนี้ย่อมเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในเวลาเดียวกัน

บทสรุป

การจะจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะการพัฒนาท้องถิ่นที่จะก่อให้เกิดระบอบประชาธิปไตยโดยพื้นฐานที่ทุกคนมีส่วนร่วมในการจ่ายในฐานะพลเมืองดีเพื่อการพัฒนาประเทศนั้น

ประการแรก จำเป็นต้องมีกฎหมายที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ เช่น กฎหมายข้อมูลการพัฒนาที่ดิน

ประการที่สอง ต้องมีองคาพยพที่ดี เช่น กรมประเมินค่าทรัพย์สินที่มีข้าราชการถึงเกือบ 2,000 คน และยังสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินมาดำเนินการเพิ่มเติมได้อีก

และประการที่สาม จำเป็นต้องมีกฎหมายที่ทันสมัย เหมาะสมกับสถานการณ์สามารถยกเลิกหรือเพิ่มเติมกฎหมายที่เหมาะสมได้ทันท่วงที ซึ่งข้อนี้ประเทศไทยจำเป็นต้องมีการปรับปรุงเป็นอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตาม สิ่งต่างๆ ข้างต้นจะเกิดขึ้นได้จริง ก็ต่อเมื่อประเทศไทยมีระบบการเมืองที่เข้มแข็งบนพื้นฐานความรู้รักสามัคคี ซึ่งจะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อมีความเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายอย่างแท้จริง