บิ๊กอสังหาฯ หวนลุยตปท.ซื้ออนาคตหลังเปิดตลาดเสรี

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

การขยับขยายการลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จาก กทม.ออกสู่หัวเมืองหลักของประเทศ และขยายข้ามเขตแดนออกสู่ต่างประเทศ เป็นภาพที่ปรากฏขึ้น ณ เวลานี้ ด้วยปัจจัยของการแข่งขันที่ต้องขยายการเติบโตทุกๆ ปี เป็นแรงผลักดันที่ทำให้เหล่าบิ๊กอสังหาฯ ต้องออกเรือหาปลาในทะเลใหม่ๆ เพราะพื้นที่เดิมมีการแข่งขันที่รุนแรง และคับแคบไปเสียแล้วในยุคตลาดไร้พรมแดน ในขณะที่โอกาสในต่างแดนทั้งระยะใกล้ๆ ในอาเซียน หรือระยะไกลในยุโรป หรือสหรัฐอเมริกา อยู่ในภาวะเปิดกว้างกับการลงทุนรอบใหม่ แม้หลายๆ รายจะเคยบอบช้ำมาแล้วกับการลงทุนต่างประเทศในยุคก่อนฟองสบู่ปี 2540

แลนด์ฯรุกตลาดเช่าแคลิฟอร์เนีย

กรณีล่าสุดคือการตั้งบริษัทย่อยของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐแคลิฟอร์เนีย ประเทศสหรัฐอเมริกา อดิศร ธนนันท์นราพูล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า บริษัทย่อยในรัฐแคลิฟอร์เนีย ประเทศสหรัฐอเมริกา ใช้ชื่อว่า Land and Houses U.S.A., Inc. ทุนจดทะเบียน 20 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 600 ล้านบาท เป็นการลงทุนเอง 100% ซึ่งก่อนหน้านี้มีการศึกษาข้อมูลตลาดมานานแล้ว แต่ขึ้นอยู่กับจังหวะที่เหมาะสมในการเข้าไปลงทุน

“ถ้าถามว่าทำไมแลนด์ฯ ถึงต้องไปแคลิฟอร์เนีย คงเพราะเรามีคนที่คุ้นเคยกับทำเลย่านนั้นอยู่แล้ว ทำให้มีข้อมูลของตลาดในย่านดังกล่าว และคงเป็นจังหวะที่ดี จากการที่ตลาดอสังหาฯ ในแคลิฟอร์เนียกำลังฟื้นตัว เพราะถ้าเราเข้าไปช่วงตลาดอยู่บนยอด เท่ากับการเข้าไปในช่วงจวนจะจบ หรือเข้าไปในช่วงที่ไม่แข็งแรง คงไม่ดี แต่ถ้าเข้าไปตอนกำลังจะเริ่มรอบใหม่ ถือว่าเป็นจังหวะที่ลงตัว” อดิศร กล่าว

สำหรับเป้าหมายการลงทุนในตลาดแคลิฟอร์เนีย จะเน้นซื้อมากกว่าพัฒนาเอง เพราะเร็วและไม่ต้องใช้พนักงานมากในการดูแล เมื่อซื้อเสร็จจะนำมาปล่อยเช่า เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมก็อาจจะขายทำกำไร ประเดิมด้วยการซื้ออพาร์ตเมนต์มาปล่อยเช่า เพราะตลาดดังกล่าวมีแหล่งจ้างงานเกิดใหม่ในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์จำนวนมาก เช่น กูเกิล เฟซบุ๊ก เอชพี เป็นต้น เป็นตลาดที่แข็งแกร่งมาก โดยมูลค่าการลงทุนขึ้นอยู่กับโครงการ แต่เงินทุนเบื้องต้น 20 ล้านเหรียญสหรัฐ และอาจจะกู้เพิ่มได้อีกเล็กน้อย ซึ่งคาดว่าภายในสิ้นปีนี้จะได้เห็นภาพที่ชัดเจน

พฤกษาลุยต่ออินเดียอาเซียน

ขณะที่บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ออกตัวลงทุนในต่างแดนไปก่อนหน้า สะสมทั้งประสบการณ์และบทเรียนที่นำมาปรับจูนการลงทุนในอนาคต

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า แม้ว่าก่อนหน้านี้พฤกษาอาจจะเจออุปสรรคในการทำตลาดต่างประเทศ แต่มองว่ามันเป็นจุดเริ่มต้น ซึ่งหากผ่านช่วงเริ่มต้นไปได้แล้ว ขั้นต่อไปก็จะง่ายขึ้น และการเปิดตลาดต่างประเทศ ถือเป็นหนึ่งโอกาสในการสร้างการเติบโต ถ้าผู้ประกอบการไทยมองว่าไปทำตลาดในบ้านคนอื่นยาก คนอื่นมาทำตลาดเมืองไทยก็ยากเหมือนกัน มันต้องใช้เวลา ไปเริ่มศึกษาเรียนรู้ไว้ก็ไม่เสียหาย

ขณะที่ เมธา จันทร์แจ่มจรัส กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า จะมีการลงทุนที่อินเดียเพิ่มโดยการขยายไปเมืองอื่น ได้แก่ มุมไบและเชนไนที่คาดว่าจะลงทุนในปีหน้า นอกจากนี้อยู่ระหว่างศึกษาตลาดในอาเซียน โดยประเทศที่น่าสนใจลงทุน คือ อินโดนีเซียและพม่า

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในต่างประเทศมีความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้เสมอ โดยเฉพาะในประเทศที่ยังมีความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ จึงมีโอกาสที่จะได้ทั้ง Gaine และ Pain แต่สำหรับพฤกษาจะจำกัดวงเงินลงทุนในแต่ละแห่งไว้ไม่เกิน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ หากขาดทุนทั้งหมดก็ยังไม่กระทบกับสถานะการเงินของบริษัท

เพอร์เฟคควงพันธมิตรบุกญี่ปุ่น

ขณะที่รายใหญ่อีกรายอย่างบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ก็ได้ขยับตัวลงทุนที่ประเทศญี่ปุ่นในระยะเวลาเดียวกัน โดย ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า บริษัทต้องการขยายการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะในประเทศญี่ปุ่นนั้นน่าลงทุนเป็นอย่างมาก จึงได้ใช้บริษัทย่อยชื่อ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อินเตอร์เนชั่นแนล (พีพีไอ) ซื้อคิโระ สกีรีสอร์ตบนเกาะฮอกไกโดจากกลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และเก่าแก่ที่สุดในญี่ปุ่น เพื่อบริหารโรงแรม 2 แห่ง และนำที่ดินที่มีอยู่ 292 ไร่ มาพัฒนาวิลลาและคอนโดมิเนียม

ในขณะเดียวกัน กลุ่มมิตซุยเองก็มีความต้องการที่จะขยายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มายังอาเซียน โดยใช้ไทยเป็นฐานในการขยายการลงทุนไปยังประเทศอื่น หลังจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนอย่างเต็มรูปแบบ

แสนสิริกับบทเรียนใหญ่ในอังกฤษ

ทางด้านกลุ่มแสนสิริ หลังจากที่ประกาศเปิดตัวการลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศโครงการแรก ภายใต้ชื่อ “9 Elvaston Place” อพาร์ตเมนต์ กลางกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ จำนวน 6 ยูนิต มูลค่ารวม 600 ล้านบาท ที่แสนสิริซื้อมาปรับปรุงเพื่อขายใหม่ในราคาเฉลี่ยยูนิตละ 100 ล้านบาท ตั้งแต่เมื่อปีที่ผ่านมา โดยเน้นกลุ่มผู้ปกครองคนไทยที่ส่งลูกไปเรียนที่อังกฤษ

อย่างไรก็ตาม ความเคลื่อนไหวในการขายได้เงียบหายไป ซึ่งคนในวงการซื้ออสังหาฯ ต่างแดน วิเคราะห์ว่า อาจเป็นเพราะโครงการไม่มีลิฟต์ในการอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์

ล่าสุดได้รับการยืนยันจาก อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ ที่ระบุว่า ปัจจุบันยังไม่ได้เปิดขาย เพราะอยู่ระหว่างยื่นขอก่อสร้างลิฟต์เพิ่มเติม ซึ่งการขออนุญาตปรับปรุงอาคารเก่าใจกลางกรุงลอนดอนเป็นเรื่องที่ยุ่งยากและต้องใช้เวลา นี่อาจเป็นบทเรียนสำคัญในการเริ่มต้นบุกตลาดต่างแดน

การลงทุนในต่างประเทศแม้จะสร้างโอกาสในการขยายตัวให้แต่ละบริษัทได้ แต่ก็มีความเสี่ยงเป็นเงาตามตัวด้วยเช่นกัน บางทีอาจจะเป็นโอกาสบนความเสี่ยงที่บิ๊กๆ อสังหาฯ พร้อมที่จะแลกเพื่อโอกาสที่ดีกว่าในอนาคตก็เป็นได้เช่นกัน

เอสซีฯ คิดต่าง เมินลงทุนตปท.

ขณะที่กรี เดชชัย ประธานเจ้าหน้าที่ด้านปฏิบัติการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น คิดต่าง พร้อมกับกล่าวว่า อาจจะมองไม่เหมือนผู้ประกอบการรายอื่น และมองว่าไม่จำเป็นต้องไปลงทุนต่างประเทศ เพราะยุ่งยาก อีกทั้ง ตลาดในไทยยังมีโอกาสอีกมาก

นอกจากนี้ มั่นใจว่าอสังหาฯ ไทยเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ผู้ประกอบการไทยสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมดีๆ แล้วนำไปโรดโชว์ต่างประเทศ เพื่อเจาะนักลงทุนต่างชาติได้ กลยุทธ์นี้ ก็เหมือนกับการเปิดตลาดต่างประเทศในอีกรูปแบบหนึ่งเช่นกัน

หนุนอสังหาฯ โกอินเตอร์

สัมมา คีตสิน กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น โรงแรม ค้าปลีก นิคมอุตสาหกรรมที่เป็นรายใหญ่ๆ ของไทยล้วนไปลงทุนในต่างประเทศมานานแล้ว เหลือภาคที่อยู่อาศัย ซึ่งปีนี้เห็นภาพชัดเจนแล้วว่า ภาคที่อยู่อาศัยออกไปลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดีมาก

สำหรับการเข้าไปลงทุนในตลาดต่างแดน ต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ โดยหากจะลงทุนแบบพัฒนาโครงการใหม่ จำเป็นต้องมีพันธมิตรท้องถิ่น แต่หากลงทุนแบบซื้อมา ขายไป การลงทุนเอง 100% ไม่ใช่เรื่องยาก