ราคาซื้อ-ขายที่ดินมาจากไหน

โดย...ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์

เมื่อไม่นานมานี้ มีเพื่อนมาปรึกษาดิฉันว่าได้รับที่ดินเป็นมรดก พอมา ณ วันนี้ ตัดสินใจไม่ถูกว่าจะขายราคาเท่าไหร่ดี

ไม่เพียงแต่เฉพาะเพื่อนคนนี้ ดิฉันเชื่อว่าสิ่งหนึ่งที่หลายคนคงอยากทราบเหมือนกัน คือ เวลาที่เราต้องตัดสินใจไม่ว่าจะซื้อขาย หรือลงทุนเกี่ยวกับที่ดิน เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่เหมาะสมควรจะเป็นเท่าไหร่ หรือเปลี่ยนแปลงไปจากราคาเดิมมากน้อยไหน

วิธีที่นิยมใช้กันก็คือ การหาราคามาเป็นฐานในการอ้างอิง ซึ่งราคาที่ใช้อ้างอิงมูลค่าโดยทั่วไปแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ ราคาตลาดและราคาประเมินของราชการ

ราคาตลาด คือ ราคาที่มีการซื้อขายจริงของพื้นที่นั้น หรือพื้นที่ใกล้เคียงที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ขณะที่ราคาประเมินของราชการมาจากการประกาศใช้บัญชีซึ่งเรียกว่า “บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน” หลายคนเรียกติดปากว่าราคาประเมินกรมที่ดิน

นั่นเป็นเพราะหน่วยงานที่นำราคาดังกล่าวมาใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมหรือภาษีต่างๆ ในการจดทะเบียนสิทธิ นิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ คือ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินที่เราไปติดต่อ แม้ที่จริงแล้วหน่วยงานที่ทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินก็คือ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

ระหว่างราคาตลาดกับราคาประเมิน หากถามว่าราคาไหนสะท้อนมูลค่าที่ดินได้ดีกว่า แน่นอนว่าต้องเป็น “ราคาตลาด” เพราะสะท้อนความต้องการซื้อขายที่แท้จริง ณ เวลานั้นได้มากกว่า ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการมีรอบการปรับปรุงทุก 4 ปี จึง Update น้อยกว่า ทำให้ปกติทั่วไปราคาประเมินราชการจึงมักจะต่ำกว่าราคาตลาด

ถ้าเช่นนั้น นอกจากใช้คิดค่าธรรมเนียมหรือภาษี ราคาประเมินประเภทนี้ยังมีประโยชน์อย่างอื่นอีกไหม?

มีสิคะ มี! ประเด็นแรก เพราะในทางปฏิบัติ เราไม่มีทางที่จะรู้ราคาตลาดของที่ดินได้ทุกแปลง การจะทราบได้ต้องใช้ทั้งทุนทรัพย์และเวลาเพื่อจะประเมินมูลค่า พื้นที่บางแปลงที่ไม่เคยมีการซื้อขายผ่านมือมาเป็นเวลานาน หรือมีลักษณะพื้นที่ต่างจากพื้นที่ใกล้เคียง การจะหาราคาตลาดยิ่งทำได้ยากใหญ่

ขณะที่ข้อมูลราคาประเมินของราชการสามารถเข้าถึงได้สะดวก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และเทศบาลเมืองหลักบางเมือง มีการจัดทำข้อมูลละเอียดเป็นรายแปลง ข้อมูลจึงยิ่งละเอียด

สอง อย่างที่บอกคือ ราคาประเมินของราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นเราต้องไม่สับสนหรือ Mislead โดยใช้ราคานี้เป็นราคาในการซื้อขาย แต่ราคาประเมินของทางราชการสามารถบอกแนวโน้มของราคาที่ดินได้ว่าเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมเท่าไหร่

(อ่านต่อฉบับวันอังคารหน้า)