ช่วงเวลาที่ดีของอสังหาริมทรัพย์

นักวิเคราะห์ในตลาด คาดว่าแม้กำไรไตรมาส 2 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะอ่อนแอ แต่ช่วงเวลาที่ดีของกลุ่มนี้รออยู่ในครึ่งปีหลัง จากโครงการคอนโดมิเนียมที่ออกมามากขึ้น

จากการศึกษาข้อมูลของ 15 บริษัทในกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยของนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส พบว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกปี 2555 มีงานในมือรวมมากถึง 1.98 แสนล้านบาท

ส่วนในงวดไตรมาส 2 จากการติดตามข้อมูลเบื้องต้น คาดหมายว่าบริษัทจดทะเบียน 15 แห่งที่ศึกษาอยู่น่าจะสามารถสร้างยอดขายใหม่อยู่ในช่วง 5.25.4 หมื่นล้านบาท (ไตรมาสแรกได้ที่ 5.05 หมื่นล้านบาท) ซึ่งเป็นการสร้างจุดสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง

ภายใต้องค์ประกอบดังกล่าว คาดว่าจะทำให้งานในมือ ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2555 ของ 15 บริษัท ปรับเพิ่มขึ้นไปสูงกว่า 2 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นหลักประกันรายได้ในอนาคตที่แข็งแกร่ง และจากการติดตามโครงสร้างงานในมือ พบว่าจะมีองค์ประกอบของส่วนที่เป็นโครงการแนวราบ 3.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะสามารถบันทึกรายได้ภายใน 68 เดือน

ส่วนโครงการแนวราบดังกล่าวจะบันทึกรายได้เกือบทั้งหมดในครึ่งปีหลัง 2555 นอกจากนี้ยังมีความพิเศษตรงที่พบว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและเข้ามาบันทึกรายได้เป็นจำนวนมาก โดยประเมินว่าจะเห็นการบันทึกรายได้ของ 15 บริษัทจดทะเบียนในงวดครึ่งหลังปีนี้ รวมไม่น้อยกว่า 1 แสนล้านบาท (รวมทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม)

ขณะที่ประสิทธิภาพการทำกำไรดีขึ้นจากอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายบริหารต่อยอดขาย และอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ลดต่ำลง ซึ่งองค์ประกอบดังกล่าวจะทำให้ผลประกอบการครึ่งหลังปีนี้ของกลุ่มโดดเด่นอย่างมาก

หุ้นที่คาดหมายว่าจะเห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญของผลประกอบการครึ่งหลังปีนี้ ขณะที่ราคาหุ้นยังต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐาน มี 4 บริษัทหลัก ซึ่ง บล.เอเซีย พลัส แนะนำให้ซื้อลงทุน เริ่มจากบริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) มูลค่าที่เหมาะสม 2.20 บาท คาดว่าจะเห็นการพลิกกลับมาทำกำไรได้อีกครั้งในงวดไตรมาส 2 นี้ และจะโดดเด่นอย่างมากในครึ่งหลังปี 2555 ทั้งนี้เกิดจากการเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการ The River ซึ่งปัจจุบันมีงานในมือจากโครงการนี้ถึง 1.1 หมื่นล้านบาท ขณะที่มีความต่อเนื่องของผลประกอบการในอีก 2 ปีข้างหน้า ถัดมาได้แก่ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) มูลค่าที่เหมาะสม 3.44 บาท ในงวดครึ่งหลังปี 2555 จะบันทึกรายได้จาก 2 โครงการใหญ่ ได้แก่ โครงการ Royce สุขุมวิท 31 มูลค่า 3,000 ล้านบาท และ Collezio สาทร มูลค่า 500 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ผลประกอบการพลิกเป็นกำไรที่ 120 ล้านบาท ในปี 2555 และเพิ่มเป็น 608 ล้านบาท ในปี 2556

บล.แห่งนี้จึงเชื่อว่าราคาหุ้นควรกลับขึ้นมาเหนือมูลค่าหุ้นทางบัญชี ต่อไปได้แก่ บริษัท แสนสิริ (SIRI) มูลค่าที่เหมาะสม 2.79 บาท 11 โครงการคอนโดมิเนียม จะถูกบันทึกรายได้ในครึ่งหลังปี 2555 โดยที่ 9 โครงการ จะเกิดขึ้นในงวดไตรมาส 4 ปี 2555 ซึ่งจะทำให้ผลประกอบการเติบโตโดดเด่น

ส่วนลำดับสุดท้าย ได้แก่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) มูลค่าที่เหมาะสม 17.82 บาท งวดไตรมาส 3 ปี 2555 จะเปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ ซึ่งจะสร้างทั้งยอดขายและการบันทึกรายได้ ขณะที่ไตรมาส 4 ปี 2555 ก็จะเปิดโครงการใหม่อีก 5 โครงการ และบันทึกรายได้จากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จจำนวน 3 โครงการ ผลักดันกำไรเติบโตโดดเด่น

บล.เอเซีย พลัส แนะนำลงทุน “น้ำหนักมากกว่าตลาด” เนื่องจากเห็นว่าแนวโน้มการเติบโตของผลประกอบการมีความชัดเจน โดยที่ในงวดปี 2555 คาดหมายอัตราเติบโตกำไรต่อหุ้นของกลุ่มที่ 36% โดยเน้นหุ้นขนาดกลางเล็กเป็นหลัก เนื่องจากราคาหุ้นบริษัทขนาดใหญ่ได้ปรับขึ้นไปจนใกล้ราคาที่เหมาะสมเป็นส่วนใหญ่แล้ว

นักวิเคราะห์ บล.ซิตี้กรุ๊ป คาดว่าผลประกอบการไตรมาส 2 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะผสมผสานไม่น่าตื่นเต้น แต่จะดีขึ้นมากในครึ่งปีหลัง

กำไรปกติของ 6 บริษัทจะชะลอลง 18.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เทียบจากไตรมาสแรกจะเพิ่มขึ้น 12.1% จากการชะลอกำไรของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และบริษัท ศุภาลัย (SPALI)

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากจุดต่ำสุดไตรมาสแรก บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) กำไรเป็นไปตามคาด ส่วนยอดขายของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ออกมาแข็งแกร่งเกินคาด และจะแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในครึ่งปีหลัง

นักวิเคราะห์ บล.ซิตี้กรุ๊ป แนะนำหุ้น LH ที่คาดว่ายอดขายและกำไรจะดีขึ้นในครึ่งปีหลัง และแนะนำซื้อหุ้นบริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่อัตราเติบโตกำไรต่อหุ้นจะแข็งแกร่งในปีนี้และปีหน้า

SPALI กระจายความเสี่ยงและมีความแข็งแกร่งในตลาดต่างจังหวัด และเพิ่มเกรดการลงทุนหุ้น QH เป็นซื้อจากมุมมองว่าครึ่งหลังปีนี้กำไรจะดี และยังแนะนำขาย PS และยังคงให้น้ำหนักลงทุนปกติสำหรับ LPN

ซิตี้กรุ๊ป คาดว่ากำไรปกติของ LH ไตรมาส 2 เท่ากับ 1,072 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.1% จากไตรมาสแรกจากการรับรู้รายได้จากโครงการเดอะคีย์ ประชาชื่น 570 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวระดับบนลาดพร้าว ราชพฤกษ์

อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยจากโครงการคอนโดมิเนียมที่อัตรากำไรน้อยกว่าโครงการบ้านเดี่ยว และต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับโครงการลาดพร้าว ราชพฤกษ์ ที่ผลตอบแทนอัตรากำไรสูงกว่า

“เราคาดว่าไตรมาส 3 กำไรจึงจะดีขึ้นจากโครงการแจ้งวัฒนะ มูลค่า 1,9000 ล้านบาท และคาด ว่าไตรมาสแรกเป็นไตรมาสที่แย่ที่สุดของ LH แล้ว”

ซิตี้กรุ๊ป คาดว่ากำไรไตรมาส 2 ของ AP จะออกมาดี โดยมีกำไรปกติ 483 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 15.5% จากไตรมาสแรกจากโครงการเดอะแอสเดรส อโศก มูลค่า 3,400 ล้านบาท ที่ขายได้ทั้งหมด

อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลง 3.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 1.6% จากไตรมาสแรก

ไตรมาส 2 จนถึงปัจจุบันไม่มีโครงการที่สร้างอัตรากำไรสูง ทั้งเดอะริมธึม ห้วยขวาง และไลฟ์ ลาดพร้าว

โครงการคอนโดมิเนียมของ AP คาดว่าอัตรากำไรจะอยู่ที่ 35% ลดลงจากปี 2554 ที่ 40% ไตรมาส 2 AP ขายเงินลงทุนบริษัท พรีบิลท์ และคาดว่าจะมีกำไรหลังหักภาษี 35 ล้านบาท

ซิตี้กรุ๊ป คาดว่า LPN ไตรมาส 2 จะมีกำไรสุทธิ 135 ล้านบาท ลดลงถึง 76.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนลดลง 54.2% จากไตรมาสแรกจากการที่มีโครงการเดียวเท่านั้นที่แล้วเสร็จ คือ ลุมพินี คอนโด ทาวน์ นิด้า เสรีไทย 2 มูลค่า 565 ล้านบาท

อัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าเดิมที่ 31.9% เพิ่มขึ้น 1.22% จากไตรมาสแรกครึ่งหนึ่งของรายได้มาจากโครงการคอนโดมิเนียมเดิมที่มีอัตราผลตอบแทนอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าคอนโด ทาวน์ นิด้า เสรีไทย 2 ค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารต่อยอดขายสูง 20.1% เพิ่มขึ้น 6.8% จากยอดขายที่ต่ำจากค่าใช้จ่ายที่สูง

“เราคาดว่ารายได้จะเติบโตจากไตรมาสแรกในครึ่งปีหลัง โดยคาดว่าไตรมาส 4 จะเป็นไตรมาสที่แข็งแกร่ง รายได้ปีนี้เติบโตประมาณ 53%”

คาดว่า QH จะประกาศกำไรสุทธิ 319 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 5% จากไตรมาสแรก รายได้จะแข็งแกร่งเพิ่มขึ้น 17.8% จากไตรมาสแรก และยอดขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะฟื้นตัว ขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมยังน้อย

อัตรากำไรขั้นต้นจะเพิ่มขึ้นเป็น 29.9% จาก 29.6% ในไตรมาสแรกจากอัตรากำไรที่ต่ำของโครงการเดิม

ด้าน PS จะมีรายได้ 7,000 ล้านบาท ในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้น 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 50% จากไตรมาสแรกอัตรากำไรขั้นต้นจะดีขึ้นมาที่ 1% จากไตรมาสแรก แต่ยังคงชะลอ 1.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และคาดว่าครึ่งหลังจะดีขึ้น โดยคาดว่าจะเห็นกำไรสุทธิ 1,044 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 65% จากครึ่งปีแรก

SPAL กำไรสุทธิจะอ่อนแอที่ 269 ล้านบาท ทรงตัวจากไตรมาสแรก และลดลง 68% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขาดคอนโดมิเนียมใหม่ อัตรากำไรขั้นต้นชะลอมาที่ 41.5% จากไตรมาสแรก 42.5% แต่ยังเหนือเป้าหมายที่ 40%

กำไรสุทธิ SPALI จะออกจากจุดต่ำสุดในครึ่งปีแรกจากวงจรที่แข็งแกร่งในครึ่งปีหลังจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น