จับตาดู คนรุ่นใหม่ เลือกที่อยู่อาศัยอย่างไร

โดย...ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์

เมื่อช่วงกลางเดือน มี.ค. สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 26 ขึ้น ซึ่งปกติจะจัดขึ้นเป็นประจำทุกปี ปีละ 2 ครั้ง คือ ในช่วงเดือน มี.ค. กับเดือน ก.ย.ต.ค. โดยครั้งนี้แม้จะเป็นครั้งแรกที่มีการจัดงานหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วม แต่ก็ยังได้รับความสนใจจากผู้เข้าร่วมชมงานจำนวนมาก สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มมากขึ้นของผู้บริโภคในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในการจัดงานครั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังได้สำรวจข้อมูลผู้เข้าชมงานด้วยวิธีตอบแบบสอบถาม และได้มีการสรุปผลสำรวจโดยเทียบกับผลสำรวจจากการจัดงานในครั้งที่แล้ว คือ ครั้งที่ 25 ด้วย

แม้ผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดอาจจะไม่ใช่ตัวแทน 100% ทั้งหมดของตลาด แต่การวิเคราะห์เปรียบเทียบผลสำรวจของ 2 ช่วงเวลา ก็ทำให้เห็นถึงนัยการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น ซึ่งดิฉันคิดว่านี่อาจพอที่จะใช้เป็นดัชนีชี้วัดอย่างหนึ่งที่เราจะใช้ติดตามดูแนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภค หรือความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปได้ แนวโน้มสำคัญที่เราเห็นได้ชัดจากผลสำรวจ คือ

1.มีผู้ซื้อกลุ่มใหม่ที่ให้ความสนในซื้อบ้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

จากผลสำรวจพบว่า 65% ของผู้เข้าชมงานในครั้งนี้ เป็นผู้ที่เพิ่งเคยมาเข้าชมงานเป็นครั้งแรก หากเทียบกับครั้งที่แล้ว (ครั้งที่ 25) ซึ่งจัดในช่วงเดือน ก.ย.ต.ค.ปีก่อน มีสัดส่วนคนที่เคยเข้าชมงานครั้งแรกเพียง 44% ทำให้เห็นว่า ช่วงเวลานี้มีดีมานด์กลุ่มใหม่ที่ให้ความสนใจซื้อบ้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ที่น่าสนใจ คือ คนเข้าชมงาน 66.3% หรือ 2 ใน 3 เป็นผู้ที่ปัจจุบันไม่ได้อยู่ในที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นของตัวเอง ซึ่งส่วนใหญ่เกือบครึ่งคือ 48.6% ของผู้เข้าชมงานทั้งหมดตอบว่า “ต้องการที่อยู่ใหม่เพื่อจะได้มีที่อยู่อาศัยของตัวเอง” อีก 15.6% ตอบว่าเพื่อแยกครอบครัวและแต่งงาน สะท้อนถึงความต้องการอยู่อาศัยจริงที่เพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่มที่ตอบว่าซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินหรือลงทุน หรือเพื่อให้เช่า มีสัดส่วนลดลงเมื่อเทียบกันกับการจัดงานในครั้งก่อน สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ภาวะอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ต่ำขนาดที่จะจูงใจให้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ หรือเพื่อการลงทุนเก็งกำไรมากนัก

เมื่อดูข้อมูลผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด พบว่า 76% มีอายุระหว่าง 2140 ปี และ 75% ยังโสด ประชากรกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มวัยเริ่มทำงานจนถึงวัยกำลังเริ่มสร้างครอบครัวและสร้างฐานะ ระดับรายได้ครัวเรือนยังไม่สูงมากนัก เกือบครึ่งหนึ่งมีรายได้ครัวเรือนต่อเดือนไม่เกิน 5 หมื่นบาท แบ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ของครอบครัวต่อเดือนอยู่ในช่วง 30,000

2.จำนวนผู้อยู่อาศัยต่อครัวเรือนมีขนาดเล็กลง

เมื่อถามถึงจำนวนคนที่จะอยู่อาศัยในบ้าน หรือที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ การจัดงานครั้งที่แล้ว มีคนที่คิดว่าจะซื้อเพื่ออยู่คนเดียว 7.8% แต่มาในครั้งนี้ คนที่คิดว่าจะซื้อเพื่ออยู่คนเดียว มี 9.3% ซึ่งเพิ่มขึ้นมาจากครั้งที่แล้ว เช่นเดียวกับคนที่คิดว่าจะซื้อเพื่ออยู่ 2 คน ที่เพิ่มจาก 30.7% เป็น 35% ขณะที่สัดส่วนจำนวนผู้อยู่อาศัยตั้งแต่ 3 คนขึ้นไปมีลดลง

ความต้องการที่อยู่เพื่ออาศัยอยู่ 12 คนที่เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงแนวโน้มครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล ซึ่งจะมีลักษณะเป็นครอบครัวเดี่ยวที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งในบทความที่ดิฉันเคย

3.เทรนด์คอนโดมิเนียมยังคงแรงอยู่

ครัวเรือนที่มีขนาดเล็กลง ขณะที่จำนวนประชากรยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น (เฉลี่ยปีละ 0.9%) ทำให้จำนวนความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น และเพิ่มขึ้นในอัตราที่มากกว่าอัตราการเติบโตของประชากร ซึ่งทำให้เกิดความต้องการที่แท้จริงด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งประเด็นนี้จะตรง

นอกจากนี้ ครัวเรือนที่ขนาดเล็กลงย่อมต้องการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง ประกอบกับราคาที่ดินที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นและปัญหาสภาพการจราจร ทำให้คนหันนิยมที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ใกล้ถนนหลัก หรือใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งสัญจรไปมาได้สะดวกเพิ่มมากขึ้น และทำให้คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง

จากผลสำรวจจากการจัดงาน ครั้งที่ 25 ผู้ตอบแบบสอบถาม 22.5% ตอบว่า ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม มาครั้งที่ 26 สัดส่วนคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 34.5% ขณะที่บ้านเดี่ยวครั้งที่แล้วมีคนต้องการซื้อบ้านเดี่ยว 32.1% ครั้งนี้ก็เพิ่มขึ้นเป็น 38.3% ส่วนที่อยู่อาศัยที่ความต้องการลดลงอย่างเห็นได้ชัด คือ บ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ ขณะที่ทาวน์เฮาส์มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย

ด้านการเลือกทำเล พบว่า 47.4% ของผู้ตอบแบบสอบถามครั้งนี้ตอบว่า ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า เพิ่มจากครั้งที่แล้วที่มีผู้ตอบว่า ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า 34.8% ชี้ให้เห็นว่าคนต้องการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น และเมื่อดูเรื่องงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัย 45% ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1.12 ล้านบาท 21.9% ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย 2.13 ล้านบาท และอีก 14.8% ต้องการซื้อไม่เกิน 1 ล้านบาท รวมผู้ซื้อกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วนเกือบ 82% และ 4 ใน 5 ของผู้ตอบแบบสอบถามระบุว่า มีความสามารถในการผ่อนชำระไม่เกินเดือนละ 2 หมื่นบาท

ทั้งหมดนี้ ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าซิตีคอนโดมิเนียมที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า ซึ่งรวมถึงรถไฟฟ้าใต้ดิน (เกือบ 70% ของคนที่วางแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมในแบบสอบถาม ระบุว่า อยากเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้า) โดยเฉพาะที่ราคาไม่เกิน 23 ล้านบาท จึงน่าจะสามารถตอบโจทย์ ทั้งวิถีชีวิตและวิถีเศรษฐกิจของผู้บริโภครุ่นใหม่ได้ตรงใจที่สุด m