อสังหาฯฝันโต5.2% เอกชนแนะประบกม.รับเออีซี

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมายังชะลอตัวจากผลกระทบของอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปี

ทำให้ตลาดบ้านแนวราบซบเซาหนัก โดยเฉพาะโซนตะวันตกที่โดนพิษน้ำท่วมหนักหน่วง โดย กุลิศ สมบัติศิริ ผู้ตรวจราชการกระทรวงการคลัง ประเมินทิศทางในครึ่งปีหลังว่า ยังมีปัจจัยบวกที่จะหนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้อีก 5.2% ล้อไปกับจีดีพีปีนี้ที่คาดว่าจะโต 5.5%

ตัวเลขดังกล่าวเป็นการวิเคราะห์จากปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจของไทยที่เริ่มฟื้นตัว สะท้อนได้จากบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเมื่อปลายปี เริ่มส่งสัญญาณความพร้อมในการเดินเครื่องผลิตได้เต็มสูบอีกครั้ง ซึ่งหากเศรษฐกิจมีทิศทางที่ดี ย่อมส่งผลให้อสังหาฯ เติบโตดีด้วย

นอกจากนี้ แม้ว่าตลาดแนวราบในโซนตะวันตกจะซบเซาลง แต่โซนตะวันออก เช่น บางนา อ่อนนุช พัฒนาการ ศรีนครินทร์ กลับเป็นทำเลใหม่สำหรับบ้านแนวราบที่เติบโตทดแทนพื้นที่เดิม เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวเห็นได้ชัด

กุลิศ ประเมินว่า เมื่อเศรษฐกิจไทยส่งสัญญาณฟื้นตัว ผู้บริโภคจะเชื่อมั่นกล้าจับจ่ายมากขึ้น และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการขยายตัว ภายใต้ภาวะดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว ล้วนเป็นปัจจัยที่เอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังเติบโตดีกว่าครึ่งปีแรก

ขณะที่ปัจจัยลบที่ยังคงต้องจับตา ต้องยอมรับว่า อันดับต้นๆ เป็นเรื่องภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้น แม้ว่าตัวเลขเฉลี่ยในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้จะอยู่เพียง 3.3% แต่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ล้วนรู้สึกว่าค่าใช้จ่ายในการอุปโภคบริโภคสูงขึ้น อีกทั้งยังมีปัญหายุโรปที่ยังน่ากังวล การส่งออกไปจีนเติบโตแบบชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ

 

ปัจจัยที่กล่าวถึง แม้ว่าจะดูเป็นเรื่องที่ไกลจากภาคอสังหาฯ แต่ความจริงแล้ว การที่จีดีพีหลักของประเทศ ยังต้องพึ่งการส่งออกเป็นหลัก จึงเป็นสิ่งที่ต้องจับตามองเช่นกัน ส่วนราคาน้ำมันดิบ ที่ปัจจุบันลดลงจาก 115 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล เหลือ 102 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล แต่มีโอกาสขยับขึ้นจากความผันผวนทางสงครามในประเทศผู้ค้าน้ำมัน

ด้านภาคเอกชนยังมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้เป็นบวกเช่นกัน โดย ธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ตลาดยังเติบโตต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เป็นการเติบโตจากคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ซึ่งแนวโน้มขนาดห้องชุดจะยิ่งเล็กลง เพื่อให้ระดับราคาเฉลี่ยต่อยูนิตถูกลง กระจายเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้กว้างมากขึ้น

สำหรับสิ่งที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องหันมาให้ความสำคัญ ไม่ใช่แค่การเติบโตในปีนี้หรือปีหน้า แต่เป็นการปรับตัวรับกับการเปิดเสรีทางการค้าใน 10 ประเทศอาเซียน หรือเออีซี ในปี 2558 ซึ่งกฎหมายไทยยังไม่เอื้อต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงควรปรับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ใหม่ โดยการนำกฎหมายใหม่ๆ เข้ามาใช้ เช่น การขายสิทธิเอฟเออาร์ หรือขายสิทธิในการก่อสร้างพื้นที่อาคาร โดยหากเจ้าของที่ดินไม่ต้องการขายที่ดิน สามารถขายสิทธิเอฟเออาร์ให้อาคารข้างๆ ได้ เป็นต้น

ซึ่งจะทำให้อาคารข้างๆ ก่อสร้างได้สูงขึ้น โดยที่พื้นที่บริเวณนั้นก็ไม่หนาแน่นจนเกินไป

นอกจากนี้ การกำหนดมาตรฐานที่ชัดเจนเกี่ยวกับเอฟเออาร์ก็ควรปรับปรุงให้เหมาะสม เช่น ที่ดินใกล้รถไฟฟ้า ควรได้รับสิทธิในการก่อสร้างมากขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพราะหากเทียบสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินในกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 8 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำมาก จากเมืองใหญ่อื่นๆ อยู่ที่ 12-15 เท่า รวมทั้งกฎหมายบังคับให้อาคารชุดทุก 120 ตร.ม. ต้องทำที่จอดรถ 1 คัน ควรยกเลิก ซึ่งอาจจะเริ่มต้นในคอนโดมิเนียมที่ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อสนับสนุนให้ใช้ระบบขนส่งสาธารณะมากขึ้น และให้ราคาขายต่อยูนิตถูกลง

ขณะที่ข้อกำหนดเกี่ยวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่กลายเป็นผู้ร้ายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์นั้น นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดการโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวม กทม. กล่าวว่า ถ้า กทม.ต้องการเป็นเมืองที่มีศักยภาพในการแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในอาเซียนรับเออีซี จำเป็นต้องใช้ผังเมืองเข้าช่วยให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ ไม่หนาแน่นเกินไป ซึ่งอาจจะขัดแย้งกับภาคเอกชน

เจมส์ ดูอัน กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การเปิดเออีซีจะส่งผลบวกต่อไทยมากกว่าผลเสีย โดยอสังหาฯ จะได้รับอานิสงส์จากธุรกิจท่องเที่ยว และโรงพยาบาล ซึ่งจะทำให้เกิดความต้องการคอนโดมิเนียม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ในไทยเพิ่มขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นจะได้ต่างชาติเพราะเข้าใจผู้บริโภคคนไทยมากกว่าให้ที่ผ่านมาแม้ว่าทุนต่างชาติจะเข้ามาด้วยเงินที่มากกว่า แต่ต่างชาติจำนวนมาก เช่น ไต้หวัน สิงคโปร์ ที่เข้ามาทำอสังหาฯ ในไทย กลับยังไม่ประสบความสำเร็จมากนัก

ชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ กล่าวว่า หลังเปิดเออีซี มีผลให้แรงงาน เคลื่อนย้ายได้อย่างเสรี โดยคาดว่ากลุ่มแพทย์ พยาบาล ทันตแพทย์ วิศวกร จะมีการเคลื่อนย้ายมากที่สุด โดยมีความเป็นไปได้ว่าวิศวกร และสถาปนิกไทยจะย้ายไปสู่ตลาดค่าจ้างที่สูงกว่าอย่างสิงคโปร์ กับมาเลเซีย ขณะเดียวกัน ก็จะมีสถาปนิก วิศวกรจากต่างประเทศเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น

ขณะที่บิ๊กอสังหาฯ อย่าง อนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า สิงที่ผู้ประกอบการไทยต้องปรับมากที่สุด คือ ระบบไอที ระบบการบริหารจัดการแบบมืออาชีพ เข้ามาเสริมทัพเพื่อให้สู้กับต่างชาติที่มีโอกาสเข้ามามากขึ้นได้ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่เกือบทุกรายจะเติบโตขึ้นมาไม่ได้เลยถ้าไม่ยอมลงทุนระบบไอทีที่ดี

เป้าหมายการเติบโตในธุรกิจอสังหาฯ 5.2% ในปีนี้เป็นเพียงภาพระยะสั้น แต่หากมองการเติบโตในระยะยาวแล้ว เลี่ยงไม่ได้เลยที่จะต้องปรับตัวกันทุกรูปแบบ