อสังหาฯรอจังหวะพลิกดีมานด์อั้นดูแผนรัฐจัดการน้ำ

วัดชีพจรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หลังผ่านพ้นปีมังกรมาได้ 1 เดือน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

วัดชีพจรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หลังผ่านพ้นปีมังกรมาได้ 1 เดือน หลายค่ายส่งสัญญาณในทางบวก โดยเฉพาะรายใหญ่และค่ายที่เจาะตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วม แต่หลายรายที่มีโครงการในพื้นที่น้ำท่วมถือว่ายังเหนื่อย แม้จะมีลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการอยู่บ้าง แต่ยังหวั่นใจเรื่องน้ำท่วมซ้ำ จนอาจเรียกได้ว่า ณ เวลานี้โปรโมชันอะไรก็เอาไม่อยู่

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ยังชะลอตัวอยู่ แต่อาจจะมีผู้ประกอบการบางรายที่มีสินค้าสร้างเสร็จแล้วอยู่ในมือและอยู่ในโซนที่ได้รับผลกระทบน้อย คาดว่าจะมีลูกค้าเข้าเยี่ยมชมมากขึ้น ส่วนโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่น้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 ผู้บริโภคยังรอดูจังหวะก่อน เพราะระยะเวลาหลายสัปดาห์มานี้ยังมีกระแสข่าวอุทกภัยที่อาจจะเกิดขึ้นอีกจากนักวิชาการหลายคนที่ออกมาให้ข่าวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะมีผลในเชิงจิตวิทยาต่อผู้ซื้อที่จะบ้าน

ขณะที่ความเคลื่อนไหวในการเปิดตัวโครงการใหม่ สังเกตได้ว่า มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่มากถึง 13 โครงการ ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล รวม 5,900 หน่วย บวกกับสัปดาห์แรกของเดือน ก.พ. มีการเปิดเพิ่มอีก 2 โครงการใหม่ รวม 600 หน่วย รวมแล้วมีคอนโดฯ เปิดใหม่ตั้งแต่ต้นปีรวม 6,500 หน่วย ส่วนโครงการจัดสรร มีการเปิดใหม่เพียง 4 โครงการ 670 หน่วย รวมกับอีก 1 โครงการ ในช่วงต้นเดือน ก.พ.อีก 200 หน่วย เป็น 870 หน่วย สะท้อนให้เห็นว่า โครงการแนวราบชะลอลงไปอย่างชัดเจน และปี 2555 ทั้งปี คอนโดฯ เปิดใหม่คาดว่าจะแตะ 5 หมื่นหน่วย จากปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 4.3 หมื่นหน่วย

เมินโปรโมชัน สนวิธีป้องน้ำท่วม

ด้านแนวโน้มการส่งเสริมการขายให้กับโครงการที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วม จากการสำรวจโครงการที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วม จำนวน 882 โครงการ ของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า โครงการส่วนใหญ่ยังคงใช้ส่วนลดเงินสดในการจูงใจ คิดเป็น 27.77% ของรายการส่งเสริมการขายทั้งหมด แต่ในมุมของผู้ประกอบการแล้ว เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การทำโปรโมชันต่างๆ แทบไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อในโครงการที่น้ำท่วมเลย ผู้ซื้อทุกรายสนใจแต่เรื่องป้องกันน้ำท่วมและจะท่วมอีกหรือไม่

ที่ผ่านมา บริษัทไม่ได้อัดโปรโมชันเพิ่มมากนัก หลังจากเห็นว่าผู้เยี่ยมชมโครงการแทบไม่ได้สนใจเรื่องของแถมเหมือนในอดีตเลย โดยบรรยากาศตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา เริ่มมีลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการที่ได้รับผลกระทบบ้าง มีการตัดสินใจซื้อบ้าง แต่ยังไม่มากนัก โดยทุกรายต่างให้ความสนใจกับวิธีป้องกันน้ำท่วมและต่อเนื่องด้วย ถ้าท่วมแล้ว โครงการมีวิธีการจัดการอย่างไร

รายเล็กกลาง ส่งสัญญาณบวก

ขณะที่ เจนต์ชัย ลิ้มวัฒนะกูร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอตี้ กล่าวว่า ภาวะน้ำท่วมแม้ว่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว แต่หากแยกเป็นรายเซ็กเมนต์แล้วจะพบว่าน้ำท่วมกลับส่งผลดีต่อตลาดคอนโดฯ ทำให้คนหันมาซื้อเพิ่มขึ้น ส่วนบ้านแนวราบอาจได้รับผลกระทบในระยะสั้นไปจนถึงกลางปี หลังจากนั้นจะกลับมาเติบโตได้อีก

ด้าน อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากการสอบถามไปยังสมาชิกที่อยู่ในสมาคม ซึ่งมีโครงการที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหลายรายเริ่มส่งสัญญาณเป็นบวก จากเดิมที่เคยกังวลเรื่องทิ้งดาวน์หนัก เรื่องจะไม่ได้รับสินเชื่อโครงการจากธนาคาร ล่าสุดในช่วงปลายเดือน ม.ค. แต่ละรายให้ข้อมูลว่า ลูกค้าทิ้งดาวน์น้อยกว่าที่คาดการณ์ อยู่ในสัดส่วนที่รับได้ ซึ่งผู้ประกอบการรายเล็กที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรบางราย ต้องเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าด้วยการใช้กลยุทธ์รับประกันบ้านน้ำไม่ท่วม หากท่วมภายใน 3 ปีจากที่ซื้อ พร้อมจ่ายเงินคืน 1 แสนบาท เพื่อกระตุ้นยอดขาย

บ้านหรูมึนคนมีตังค์เมินซื้อ

ปัจจัยดังกล่าวเป็นผลจากการที่ปัจจุบันบริษัทประกันภัยยังไม่ยอมรับทำประกันอุทกภัย จึงเป็นเหตุผลส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยชะลอการตัดสินใจ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังเชื่อมั่นว่าผู้อยู่อาศัยในพื้นที่น้ำท่วมกว่า 60% จะไม่ย้ายทำเล แต่ตลาดบ้านหรูที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมปีนี้คงเป็นปีที่เหนื่อย เพราะลูกค้ามีโอกาสทิ้งดาวน์สูงกว่า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีทางเลือก มีกำลังซื้อสูง สามารถซื้อบ้านหลังที่ 2 ในทำเลอื่นๆ ได้

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า แนวโน้มของผู้ที่มีกำลังซื้อสูง เช่น ผู้อยู่อาศัยในโครงการเมืองเอก ที่เจอน้ำท่วมอย่างหนัก มีโอกาสเปลี่ยนทำเล โดยเฉพาะคนที่ไม่ได้มีที่ทำงานที่ใกล้กับบ้านที่อยู่ จากเดิมไม่เคยคิดจะย้าย แต่พอมีปัจจัยเรื่องน้ำท่วมก็ทำให้ตัดสินใจหาบ้านในทำเลอื่นๆ ซึ่งสะท้อนได้จากบ้านของเพอร์เฟค บนทำเลใกล้สุวรรณภูมิมียอดขายที่ดีมาก เพราะมีลูกค้าบางส่วนย้ายมาจากทางฝั่งดอนเมือง

รายใหญ่มั่นใจไตรมาสแรกโตพุ่ง

จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่มีโอกาสที่จะเติบโตมากในไตรมาสแรกของปี 2555 เพราะมีโครงการที่กระจายในทุกทำเล โดยกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มียอดขายในเดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 900 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงมาก เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมากถึง 30% โดยถือว่าเป็นการเติบโตเกินกว่าที่คาดไว้ บรรยากาศดูฟื้นตัวเร็วกว่าที่คิดและเติบโตในทุกตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ทุกระดับราคา โดยยอดขายเริ่มกลับมาตั้งแต่สัปดาห์ที่ 2 เดือนแรก แต่โครงการในพื้นที่ที่น้ำท่วมก็ต้องยอมรับว่า ยังไม่ฟื้นตัวเลย

ไม่เพียงแต่กลุ่มเพอร์เฟคเท่านั้น ยักษ์ใหญ่อย่างแสนสิริ ประกาศโชว์ยอดขายเดือนแรกของปี 2555 มากถึง 6,100 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากการเร่งเปิดโครงการใหม่ทั้งใน กทม. และภูเก็ตตั้งแต่ต้นปี จึงมั่นใจว่าไตรมาสแรกน่าจะมียอดขายตามเป้าที่ 1 หมื่นล้านบาท

ภาพดังกล่าวสะท้อนให้เห็นได้ชัดว่า ถ้ารัฐบาลมีแผนในการบริหารจัดการน้ำที่ชัดเจนตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมาได้เร็ว เพราะดีมานด์อั้นมานานแล้ว