น้ำท่วมพลิกธุรกิจไทย ปรับใหญ่รับภัยธรรมชาติ

เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้แทบทุกภาค

ส่วนต้องเปิดเวทีระดมสมองหาแนวทางรับมือ และปรับตัวกับความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติ ซึ่งกลายเป็นปัจจัยใหม่ที่ทุกธุรกิจไม่ให้ความสำคัญไม่ได้แล้ว รวมถึงสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย ที่จัดสัมมนา “อสังหาริมทรัพย์หลังน้ำลด ทิศทาง และมาตรการฟื้นฟู” เพื่อระดมความคิดเห็นจากเอกชนทุกภาคส่วนที่ได้รับผลกระทบ

เริ่มจากกลุ่มธุรกิจประเมินราคาที่ดิน แม้ว่าจะไม่ได้รับผลกระทบในเชิงทรัพย์สินมากนัก แต่ในมุมของการทำงานแล้ว กลับถูกกดดันจากปัจจัยน้ำท่วมและต่อเนื่องถึงต้นปีนี้ที่สถานการณ์ยังไม่นิ่ง ทำให้การประเมินราคาที่ดินยังผันผวนว่าจะต้องประเมินลดลง ด้วยเงื่อนไขเรื่องน้ำท่วมหรือไม่

ไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินควรดูโอกาสในระยะยาวเป็นหลัก น้ำท่วมเป็นเพียงเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบระยะสั้นเท่านั้น ซึ่งจะไม่มีผลให้ราคาประเมินที่ดินลดลงอย่างแน่นอน แต่หากเจ้าของที่ดินในพื้นที่น้ำท่วม ใจร้อนรีบขายในช่วงนี้ ราคาคงลดลงจากช่วงปกติไม่เกิน 10-15% ซึ่งคาดว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ปกติได้ภายในไตรมาส 2 นี้

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินปรับขึ้นหรือลง เป็นเรื่องของการเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่กำหนดประโยชน์ในการใช้ที่ดินมากกว่าเรื่องน้ำท่วม เพราะทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนผังเมือง ราคาที่ดินที่ทำประโยชน์ได้น้อยลงจะตกลงทันที ดังนั้นนักประเมินราคาที่ดินควรจับตามองผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) มากกว่า โดยเฉพาะข้อกำหนดเรื่องความกว้างของถนนต้องถึง 1216 เมตร จึงจะสร้างอาคารสูงได้ เพราะปัจจุบันไม่มีถนนเส้นใดในเมืองที่กว้างถึง 12-16 เมตร

ด้านภาคที่อยู่อาศัยใน กทม.และปริมณฑล ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ โดย อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผู้ประกอบการบนพื้นที่น้ำท่วม 31 บริษัทล้วนบอกว่า จะต้องถมที่ดินให้สูงขึ้น วางระบบป้องกันน้ำใหม่ พร้อมกระจายความเสี่ยงขยายการลงทุนไปพื้นที่ใหม่ และมี 10 บริษัทจาก 31 บริษัทจะบุกตลาดคอนโดมิเนียม

ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กที่พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรบางราย ต้องเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าด้วยการใช้กลยุทธ์รับประกันบ้านน้ำไม่ท่วม หากท่วมภายใน 3 ปีจากที่ซื้อ พร้อมจ่ายเงินคืน 1 แสนบาท เพราะปัจจุบันบริษัทประกันยังไม่ยอมรับทำประกันอุทกภัย แต่ผู้บริโภคยังไม่มั่นใจว่าน้ำจะท่วมอีกหรือไม่ จึงชะลอการตัดสินใจ หากรายเล็กในพื้นที่เหล่านี้ ไม่ปรับตัว ก็ยากที่จะอยู่ในตลาดต่อได้

ด้านผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคด้วยแบบบ้าน ผังโครงการที่มีระบบป้องกันน้ำ และยังประกาศบุกตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดขยายตัวก้าวกระโดด

การฟื้นตัวหลังน้ำท่วม เวลานี้ถือว่าปรับตัวดีขึ้นจากช่วงปลายปีที่ผ่านมา โดยผู้ซื้อบ้านราคา 13 ล้านบาท มีการทิ้งดาวน์น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ คือ ไม่ถึง 510% และเริ่มมียอดการซื้อหลังใหม่ๆ แล้ว โดยเชื่อว่าผู้อยู่อาศัยในพื้นที่น้ำท่วมกว่า 60% จะไม่ย้ายทำเล แต่ตลาดบ้านหรูที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วม ปีนี้คงเป็นปีที่เหนื่อย เพราะลูกค้ามีโอกาสทิ้งดาวน์สูงกว่า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีทางเลือก มีกำลังซื้อสูง สามารถที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 ในเมืองได้

ด้านวิบูลย์ กรมดิษฐ์ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน กล่าวว่า วิกฤตน้ำท่วมที่เกิดขึ้นคงทำให้นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องเร่งฟื้นความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในพื้นที่ ซึ่งเบื้องต้นเชื่อว่าการย้ายฐานหนีไปต่างประเทศของนักลงทุนต่างชาติไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะกลุ่มยานยนต์ เพราะกว่าที่ประเทศไทยจะมีวันนี้ วันที่มีสาธารณูปโภครองรับกลุ่มยานยนต์ได้ ต้องใช้เวลาเป็นทศวรรษ ไม่ใช่แค่ 3 ปีก็ทำได้ ส่วนประเทศเพื่อนบ้านที่มองว่าต้นทุนค่าจ้างถูกกว่านั้น ต้องศึกษาอย่างรอบคอบ เพราะต้นทุนแรงงานทั่วไป ถูกจริง และจูงใจ แต่ต้นทุนของแรงงานระดับอื่นๆ ก็ไม่ได้ถูกกว่าไทยมากนัก อีกทั้งยังมีเงื่อนไขเกี่ยวกับสวัสดิการที่ต้องจ่ายให้แรงงานทุกระดับ ท้ายที่สุดต้นทุนแทบไม่แตกต่าง แต่การย้ายฐานไปยังนิคมฯ อื่นๆ ในประเทศคงเกิดขึ้นแน่นอน โดยเฉพาะการย้ายไปยังนิคมฯ ที่ไม่โดนน้ำท่วมในครั้งนี้

สิ่งที่รัฐบาลควรทำในเวลานี้ คือไม่ใช่การออกนโยบายเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับสร้างแนวป้องกันน้ำท่วมให้เอกชน แต่ควรการพิจารณานโยบายการคืนภาษีเพื่อการสร้างแนวป้องกันให้กับนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ที่โดนน้ำท่วม เพราะแต่ละปีนิคมฯ จ่ายภาษีคืนรัฐบาลสูงกว่า 6,000 ล้านบาท

ด้านพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ กล่าวว่า ภาคเอกชนส่วนใหญ่ยังไม่เชื่อมั่นแนวทางป้องกันน้ำของรัฐบาล ทำให้หลายบริษัทเลือกที่จะย้ายฐานการผลิตไปยังพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วม เช่น กลุ่มเอ็มเคสุกี้ เตรียมย้ายฐานผลิตใหม่แน่นอน ส่วนโรงงานในนิคมฯ ที่ยังไม่มีแผนป้องกันน้ำท่วม เช่น นิคมฯ สหรัตนนคร เจ้าของโรงงานกว่า 50% ส่งสัญญาณแล้วว่าจะต้องย้าย ส่วนตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดปีนี้คงมีการเปลี่ยนอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตามเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ที่เคยเน้นจับกลุ่มต่างชาติเป็นหลัก คงปรับมาจับกลุ่มคนไทยมากขึ้น เพราะช่วงน้ำท่วม คนไทยเลือกเดินทางหนีน้ำไปยังพัทยา และหัวหินเป็นหลัก ซึ่งหัวหินมีสินค้าที่จับกลุ่มคนไทยเป็นหลักอยู่แล้ว

สมพงษ์ รุ่งนิรัติศัย ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอกชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม กล่าวว่า ปีนี้คงเป็นปีแห่งการเปลี่ยนของภาคค้าปลีกเช่นกัน โดย เทสโก้ โลตัส เตรียมลงทุนศูนย์กระจายสินค้าเพิ่มอีก 23 แห่งในทุกภูมิภาค คาดเสร็จสมบูรณ์ในอีก 2-3 ปี ส่วนปัจจุบันใช้วิธีการเช่าคลังสินค้าในภูมิภาคเหล่านั้นชั่วคราว เพื่อทดลองการกระจายสินค้าก่อนศูนย์กระจายสินค้าใหม่จะเสร็จ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างหาที่ดิน และกำหนดงบประมาณ ขณะที่กลุ่มคอมมูนิตีมอลล์จะมีการขยายตัวมากขึ้น จากกฎหมายค้าปลีกที่ห้ามสร้างอาคารใหญ่กว่า 1 หมื่น ตร.ม.ในหลายพื้นที่ ทำให้ต้องหาช่องว่างกฎหมายปรับมาสร้างเป็นร้านค้าย่อยไม่เกิน 300 ตร.ม. ให้อยู่ในพื้นที่เดียวกันเช่น เดอะ ไซเคิล บนถนนราชพฤกษ์ ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก และเป็นโมเดลค้าปลีกรูปแบบใหม่ที่จะเห็นมากขึ้นนับจากนี้