จับชีพจรสินเชื่อบ้านปีมะโรง

ผ่านมรสุมมหาอุทกภัยสร้างความเสียหายทรัพย์สินกว่า 1 ล้านล้านบาท บ้านเรือนก็ต้องจมอยู่ใต้น้ำ

โดย...ชีวรัตน์ กิจนภาธนพงศ์

ผ่านมรสุมมหาอุทกภัยสร้างความเสียหายทรัพย์สินกว่า 1 ล้านล้านบาท บ้านเรือนก็ต้องจมอยู่ใต้น้ำ ทิศทางสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปีมะโรงจะผงาดผงกหัวขึ้นทะยานได้ไหม กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานกรรมการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย พร้อมมาให้คำตอบ

กิตติ กล่าวว่า ในปี 2555 คาดว่ายอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท หรือลดลง 10% จากปี 2554 ที่คาดว่าทั้งปีน่าจะมียอดสินเชื่อ 3.5 แสนล้านบาท แต่มีมุมมองที่ต่างว่าราคาอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้นทุนการผลิตต่างๆ ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นและภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศยังซึมๆ อยู่ ราคาน้ำมันก็ยังนิ่ง

ดังนั้น เชื่อว่าราคาวัสดุก่อสร้างไม่น่าจะขยับ ส่วนบ้านเรือนที่เสียหายจากน้ำท่วมอาจจะมากู้เงินเพิ่มเติมเพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คงไม่ทำให้ยอดสินเชื่อมากขึ้น

สำหรับทิศทางอัตราดอกเบี้ย กิตติ ก็ยังคาดว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2555 อัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัว แม้ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 3.50% เป็น 3.25% หรือลดลง 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ไม่ลดดอกเบี้ยเงินกู้ตาม แต่ก็มีสัญญาณว่าธนาคารพาณิชย์เริ่มชะลอการแข่งขันการระดมเงินฝาก แสดงว่าสภาพคล่องเริ่มมากขึ้นแล้ว ประกอบกับ ธปท.อยู่ระหว่างการชั่งน้ำหนักการลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหรือจะขึ้นดอกเบี้ยเพื่อรักษาระดับเงินเฟ้อ

“สินเชื่อในปี 2555 ลดลง เพราะลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป แม้ว่าทิศทางดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง แต่ไม่ใช่เป็นสิ่งจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะปัจจัยการซื้อบ้านยังขึ้นอยู่กับรายได้และความมั่นคงในหน้าที่การงานและยังผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจ โดยเศรษฐกิจในปี 2555 คาดการณ์ว่าจะมีอัตราการขยายตัวเพียง 4% ซึ่งถือว่าซบเซาตามภาวะเศรษฐกิจโลก ดังนั้นสินเชื่อบ้านก็คงไม่ได้โตมากนัก” กิตติ กล่าว

จากผลพวงน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา จะส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินลดลงบ้าง แต่คงไม่กระทบทำให้การประเมินการให้สินเชื่อของธนาคารลดลงมากนัก เพราะหลักการให้สินเชื่อของธนาคารไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าหลักทรัพย์หรือราคาประเมินอย่างเดียว แต่จะคำนึงถึงความสามารถการชำระหนี้ รายได้ และความมั่นคงในหน้าที่การงานของผู้ขอสินเชื่อด้วย ประกอบกับราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2555 อาจจะทำให้ราคาที่ดินบางที่สูงเกินกว่าราคาตลาดบ้าง

กิตติ กล่าวว่า ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยเป็นระบบสินเชื่อที่ดีที่สุด เพราะมีระบบเงินงวดคงที่ ทำให้ผู้ซื้อไม่มีปัญหาการผ่อนชำระในกรณีที่ดอกเบี้ยผันผวนปรับขึ้นลง ซึ่งส่งผลให้หนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีน้อยมาก ประกอบกับประเทศไทยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นธนาคารของรัฐที่ทำหน้าที่แข่งขันให้สินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ ทำให้ธนาคารพาณิชย์เอกชนไม่สามารถที่จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยได้ตามใจชอบ และมีแหล่งเงินที่ไม่ขาดแคลนที่จะปล่อยกู้ซื้อบ้าน

แต่ที่ดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงและมีส่วนต่างกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากมาก เนื่องจากปัญหาเอ็นพีแอล ยิ่งประเทศที่มีเอ็นพีแอลสูงๆ ส่วนต่างดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากก็จะห่างกัน และหากเอ็นพีแอลต่ำ ส่วนต่างดอกเบี้ยเงินกู้กับเงินฝากจะแคบ เนื่องจากปัญหาเอ็นพีแอลทำให้ต้นทุนของสถาบันการเงินสูง

แนวความคิดนโยบายที่จะช่วยเหลือให้ผู้บริโภคที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ในมุมมองของประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย บอกว่า การลดดอกเบี้ยต่ำก็ไม่ได้ทำให้คนจะกู้ซื้อบ้านได้ เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านของไทยก็ต่ำอยู่แล้ว และสถาบันการเงินก็มีการแข่งขันกันสูงมาก เห็นว่าบางธนาคารแข่งขันลดดอกเบี้ยเงินกู้ 0% นาน 69 เดือน

การจะทำให้คนกู้ซื้อบ้านได้ จะต้องสร้างแรงจูงใจ “ออมก่อนกู้” แม้ว่าที่ผ่านมามีหลายธนาคารจูงใจให้คนออมก่อนกู้หรือฝากเงินกับธนาคารไว้และสามารถได้เงินกู้ซื้อบ้าน แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ เนื่องจากไม่ได้มีอะไรจูงใจมาก และให้ดอกเบี้ยก็ไม่แตกต่างกับการออมเงินปกติ และยิ่งแต่ละแห่งมีเงื่อนไขซื้อบ้านไม่ต้องมีเงินดาวน์ก็ยิ่งเป็นตัวทำลายวินัยทางการเงิน และทำให้ลูกค้าเห็นความสำคัญการออมก่อนกู้

ทั้งนี้ การจะจูงใจให้ออมก่อนกู้ รัฐบาลจะต้องให้โบนัส เช่นว่า ถ้าออมเฉยๆ ได้ดอกเบี้ย 3% แต่ถ้าเป็นการออมก่อนกู้ดอกเบี้ยเงินฝาก 3% รัฐบาลจ่ายโบนัสดอกเบี้ยพิเศษเพิ่มขึ้นอีก 57% หรือรวมเป็น 10% ถ้าให้ 3% คนไม่ออมเอาเงินไปใช้จ่ายดีกว่า แต่ถ้าให้ผลตอบแทน 10% ก็คิดแล้วและจูงใจที่จะออมเงิน และรัฐเสียเงินน้อยมาก กำหนดเงื่อนไขให้ประชาชนจะเคลมดอกเบี้ยพิเศษได้ก็ต่อเมื่อกู้เงินซื้อบ้าน เช่น ออมมาแล้ว 3 ปี จะมากู้เงินซื้อบ้านถึงให้โบนัส ดีกว่ามาตรการดอกเบี้ย 0% หรือลดดอกเบี้ย ฯลฯ และใช้เงินไม่มาก

สมมติเราออมเงิน 1 แสนบาท รัฐบาลให้ดอกเบี้ย 5% เป็นเงิน 5,000 บาท เงินออม 2 แสนบาท รัฐบาลจ่ายดอกเบี้ย 1 หมื่นบาท ทำให้เป็นลูกหนี้ชั้นดี ซึ่งจะไปกู้เงินซื้อบ้านที่ไหนก็ได้ และได้รับดอกเบี้ยต่ำเป็นการสร้างแรงจูงใจ “ออมก่อนกู้” หลักการเหมือนกับที่แบงก์ให้ดอกเบี้ยเงินฝากสูงแข่งกันเพื่อระดมเงินฝาก ถ้ารัฐบาลออกมาตรการเงินฝาก 3 ปี เป็นเงินออมซื้อบ้านรัฐบาลให้โบนัสดอกเบี้ย 35% หรือจะให้ 10% ทุกคนก็จะออมกันหมด และเป็นการสร้างวินัยทางการเงิน ซึ่งวิธีนี้ประสบความสำเร็จในประเทศเยอรมนีมาแล้ว

รัฐบาลอาจจะจำกัดเงื่อนไขให้วงเงินฝากไม่เกิน 23 แสนบาท ก็ให้ดอกเบี้ยพิเศษ 5% รัฐเสียดอกเบี้ย 3 หมื่นบาท และตอนกู้ซื้อบ้านถึงให้ดอกเบี้ย ซึ่งวิธีนี้จะเป็นประโยชน์กับคนจนและคนชั้นกลาง โดยรัฐบาลเสียเงินนิดเดียวและสร้างให้คนมีเครดิตวินัยการเงินที่ดี มีการออมเงินก่อนกู้ ดีกว่ามาตรการหาเงิน 2 หมื่นล้านบาท มาทำซอฟต์โลนมาปล่อยกู้ เปลืองงบประมาณเหมือนกับไปหาเงินต้นเสียดอกเบี้ยมาจ่ายก่อน

กิตติ ยังไม่เห็นด้วยกับนโยบายของรัฐบาลที่จะให้มีการจัดตั้งบรรษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งการประกันสินเชื่อแสดงว่าคนนั้นกู้ซื้อบ้านไม่ได้ แสดงว่าเป็นลูกหนี้ซับไพรม์ (ลูกหนี้ไม่ดี) คนซื้อบ้านไม่ได้และมีระบบประกันสินเชื่อให้เขาแล้ว เป็นการช่วยให้คนเป็นซับไพรม์มากขึ้น ทำไมรัฐไม่ช่วยให้คนออมก่อนกู้ ทำให้เป็นลูกหนี้ชั้นดีก่อนกู้ ดีกว่าไปช่วยพวกซับไพรม์โดยที่เขาไม่ต้องออมเงิน

“ทุกคนคิดว่าการประกันสินเชื่อเป็นการช่วยคนจน ความจริงไม่ใช่เลย แต่ทำให้เป็นการสร้างลูกหนี้ที่มีปัญหามากขึ้น ซึ่งเป็นอันตรายมาก เคราะห์ดีที่เราเห็นปัญหาซับไพรม์ในสหรัฐ หรือวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ปี 2551 ที่เกิดจากปัญหาการประกันสินเชื่อซับไพรม์ ซึ่งเอไอจีเป็นผู้รับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดก็เจ๊งไปแล้ว แล้วทำไมไทยจะเดินตามรอยนั้น” กิตติ กล่าว