ไม่ต่ออายุอสังหาริมทรัพย์ไม่กระเทือน
...เจียรนัย อุตะมะ
มาตรการปรับลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะสิ้นสุด 28 มี.ค. 2553 นี้ จะไม่มีการต่ออายุออกไปจากการตัดสินใจของรัฐบาล
นักวิเคราะห์ยังคงประมาณการรายได้และผลประกอบการสำหรับปี 2553 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากประมาณการนั้นได้สะท้อนการไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวอยู่แล้ว จึงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนี้ปกติ
บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทิสโก้ คงน้ำหนักการลงทุน
“ระดับปกติ” สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อิงจากประการแรก การสิ้นสุดมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ประกอบการ
ประการที่สอง จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการรายใหญ่
และประการที่สาม วัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้นซึ่งน่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 2 ปีนี้ เป็นต้นไป
ยอดขายบ้านรายไตรมาสน่าจะขึ้นสูงสุด (Peak) ในไตรมาสแรกปีนี้ เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงความต้องการบ้านและการส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการ เพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อโอนบ้านก่อนสิ้นสุดมาตรการทางภาษี
รายได้จากการขายในไตรมาส 4 ปี 2546 (ไตรมาสสุดท้ายก่อนสิ้นสุดมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์) เพิ่มขึ้น 45% จากไตรมาส 3 ก่อนที่จะลดลง 52% จากไตรมาส 4 ปี 2546 ในไตรมาสแรกปี 2547 ทั้งนี้แม้ว่ารายได้จากการขายบ้านที่สูงสุดจะเลื่อนจากไตรมาส 4 ปี 2553 มาเป็นไตรมาสแรกปีนี้แทน แต่ บล.ทิสโก้ ยังคงรายได้จากการขายบ้านโดยรวมสำหรับปี 2553 และคาดว่ารายได้จากการขายบ้านสำหรับบริษัทส่วนใหญ่ภายใต้การน่าจะเพิ่มขึ้น 1415% จากปี 2552 จากอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่สูงขึ้น ซึ่งมีความสัมพันธ์กับอัตราการเติบโตความต้องการบ้านและยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งจะรับรู้ในปี 2553
บล.ธนชาต วิเคราะห์ว่าข่าวไม่ต่ออายุมาตรการเป็นข่าวลบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่ได้ประเมินเรื่องนี้ไว้แล้ว และคาดว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมียอดขายที่เติบโต 21% และกำไรสุทธิเติบโต 7% ในปี 2553
การไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลลบต่อบรรยากาศการลงทุนกลุ่ม และกำไรน่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวลงหลังจากไตรมาสแรกปี 2553
อย่างไรก็ตาม ไม่คิดว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะปรับลดเป้ายอดขาย เนื่องจากได้คำนึงถึงการไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์แล้ว เราคิดว่าความสามารถของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยถูกควบคุมโดยความต้องการซื้อต้องการขาย ซึ่งหมายความว่า ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นนี้อาจจะไม่สามารถผลักไปยังผู้ซื้อได้อย่างเต็มที่
บล. แห่งนี้ยังคงแนะนำ
“ซื้อ” หุ้นบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) (ราคาเป้าหมาย 20 บาท/หุ้น) และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) (ราคาเป้าหมาย 9 บาท/หุ้น)“
เรามองว่ารัฐบาลมีความเป็นไปได้ที่จะออกมาตรการใหม่ออกมา ซึ่งจะส่งผลบวกต่อผู้ซื้อเมื่อมาตรการภาษีสิ้นผล เนื่องจากรายได้ภาษีในปัจจุบันของประเทศมีจำนวนมากกว่างบประมาณ และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลุ่มที่สร้าง Multiplier Effect สูงที่สุดให้แก่ประเทศ แต่อย่างไรก็ตาม เราไม่แนะนำให้นักลงทุนเก็งกำไรในเรื่องนี้”การสิ้นสุดมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์น่าจะส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานสำหรับผู้ประกอบการโดยรวมลดลง เนื่องจากค่าใช้จ่ายการขายและบริหารที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนั้นยังคาดว่าอัตราส่วนกำไรขั้นต้นน่าจะทรงตัว สำหรับหุ้นภายใต้การวิเคราะห์ของเรา โดยรวมคาดว่าอัตราการเติบโตผลประกอบการในปี 2553 น่าจะคงตัว (บวก 11.5% ไม่รวมผู้ประกอบการบางรายที่มีค่าผิดปกติมากๆ (Outlier))
หุ้นที่ บล.ธนชาต ชอบได้แก่ LPN บริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) แนะนำ
“ซื้อ” ราคาเป้าหมายอยู่ที่ 8.6 บาท 7.5 บาท และ 7.3 บาท ตามลำดับปัจจัยเสี่ยงมาจากช่วงเวลาการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยที่ต่ำยืดตัวออกไป จำนวนบ้านใหม่จดทะเบียนที่ลดลง และความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ส่วนโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นมาจากความต้องการบ้านที่แข็งแกร่งกว่าคาด
บล.กรุงศรีอยุธยา ประเมินว่าความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการในปี 2553 ลดลง การไม่ต่ออายุมาตรการลดหย่อนภาษีส่งผลให้ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองกลับขึ้นไปสู่อัตราปกติที่ 3.3% 2% และ 1% ตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรสุทธิ (Net Margin) ของผู้ประกอบการโดยจะเริ่มลดลง 4.25.2% นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2553 เป็นต้นไป
ค่าเฉลี่ยของ Net Margin ของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งหมด 6 ราย LH PS AP บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) LPN และบริษัท ศุภาลัย (SPALI) ลดลงจาก 18.92% ในปี 2552 คงเหลือ 15.35% ในปี 2553
ดังนั้น ผู้ประกอบการที่จะสามารถสร้างอัตราเติบโตของกำไรสุทธิในปี 2553 จะต้องสร้างอัตราเติบโตของรายได้สูงเพียงพอที่ชดเชยการลดลงของ Margin ซึ่งได้แก่
1. QH มีโอกาสเติบโตสำหรับรายได้ในปี 2553 (บวก 39.3%) จากธุรกิจคอนโดมิเนียมที่เริ่มต้นรับรู้เป็นรายได้ตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 2553 เป็นต้นไป
2. LPN มีงานในมือในระดับเพียงพอต่อการเติบโตของรายได้ในปี 2553 (บวก 12.3%) ประกอบกับจุดเด่นของบริษัทที่สามารถพัฒนาโครงการแล้วเสร็จทันตามแผนงานสนับสนุนการรับรู้รายได้ให้เป็นไปตามที่เราประเมิน
3. LH ใช้แผนงานเปิดโครงการใหม่เชิงรุกมากขึ้นในปี 2553 (มูลค่าโครงการเปิดใหม่ บวก 63%) โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าหลักของบริษัท ผลักดันอัตราเติบโตของรายได้ปี 2553 (บวก 14.1%)
“
เรายังคงเลือกหุ้น QH (มูลค่าพื้นฐาน 3 บาท) โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่ภาครัฐไม่ต่ออายุมาตรการภาษีภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดอุปสรรคต่อการเติบโตของผลประกอบการสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นๆ”สถาบันวิจัยนครหลวงไทย วิเคราะห์ว่าไตรมาสแรกปีนี้จะเกิดการเร่งโอน ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการมีผลประกอบการก้าวกระโดด และกระแสเงินสดแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบอื่นที่จะเกิดขึ้นตามมา คือ ในไตรมาส 2/2553 ความต้องการจะเริ่มชะลอตัวลงเล็กน้อยจากการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค และผู้ประกอบการจะใช้มาตรการขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ลดการส่งเสริมการขาย เพื่อเป็นการรักษาระดับ Net Margin
สำหรับน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สถาบันวิจัยนครหลวงไทย ยังคงให้น้ำหนักที่
“ปกติ” และเลือก QH/PS/SPALI เป็นหุ้นที่แนะนำ
