น้ำท่วมฉุดอสังหาริมทรัพย์จนถึงครึ่งแรกปีหน้า

ผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วม กทม.ตั้งแต่เดือน ต.ค. ที่ลดลงแล้วแต่ยังไม่หายไป

โดย..เจียนัย อุตะมะ 

ได้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ออกไป ฉุดกำไรกลุ่มนี้จนถึงครึ่งแรกปีหน้า

“จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล” นักวิเคราะห์บริษัท หลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ส คาดว่าแนวโน้มกำไรสุทธิอย่างน้อยที่สุดสองไตรมาสของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยจะอ่อนลง ทั้งนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้มีการเลื่อนเปิดขายโครงการใหม่เป็นปีหน้า อีกทั้งยอดผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญสำหรับโครงการที่เปิดขายเป็นส่วนใหญ่ การที่บริษัทไม่ได้รับยอดขายใหม่และมีโอกาสสูงที่จะมีการยกเลิกการซื้อบ้านด้วย จึงคาดว่ายอดขายจะน้อยมาก

นอกจากนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ควรจะปรับตัวลงเช่นกัน เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ก็ยังประสบเหตุน้ำท่วม จึงต้องรีบแก้ปัญหาก่อนที่จะมารีบโอนบ้านในระยะนี้ หรือรอพิจารณาว่าจะยังโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหรือไม่ อีกทั้งกรมที่ดินในหลายๆ เขตก็ประสบภาวะน้ำท่วมเช่นกัน จึงยังไม่พร้อมที่จะให้บริการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการป้องกันหรือแก้ปัญหาน้ำท่วมก็จะบันทึกในไตรมาส 4 ปี 2554 นี้

ขณะที่ค่าใช้จ่ายการทำความสะอาดหรือซ่อมแซมบ้านที่เสียหายก็จะเกิดขึ้นในไตรมาส 4 ปี 2554 และไตรมาสแรกปี 2555 ด้วย

สำหรับผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมมากที่สุด คือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) และบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) เพราะเน้นจำหน่ายโครงการแนวราบ ซึ่งส่วนใหญ่ก็อยู่ในเขตน้ำท่วม แต่ผู้ที่ได้รับผลกระทบน้อยจากโครงการน้ำท่วมคือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมและบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่เน้นจำหน่ายคอนโดมิเนียมในเมือง หรือหากเป็นโครงการแนวราบก็เน้นอยู่ใกล้เมือง

ส่วนบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) สามารถป้องกันโครงการได้ดีมากจนไม่มีน้ำท่วมเข้าโครงการ

ทั้งนี้ แนะนำซื้อหุ้นที่แนะนำให้ลงทุนสูงสุด ในหมวดที่อยู่อาศัยขณะนี้คือ LPN และ AP

“เราเชื่อว่าพฤติกรรมผู้บริโภคจะหันมามีความต้องการในสินค้าประเภทคอนโด มิเนียมในเมืองเพิ่มมากขึ้น เพราะมีความกังวลต่อภาวะน้ำท่วมในปีถัดๆ ไปจากนี้ว่าจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกหรือไม่”

นักวิเคราะห์ บล.ธนชาต วิเคราะห์ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ลง ส่งผลให้ยอดขายล่าช้าออกไป และส่งผลลบต่อกำไรปี 2555 อีกทั้งยังมีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจะยกเลิกการจอง ซึ่งเป็นเรื่องยากที่จะประเมินในขณะนี้ ดังนั้น จึงให้น้ำหนักปกติสำหรับการลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะคาดว่าน้ำท่วมอาจกระทบผลงานกลุ่มนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกปีหน้า

น้ำท่วมที่อยู่อาศัยหลายพื้นที่ในเขตชานเมือง กทม.ทางตอนเหนือ ทิศตะวันตก และบางพื้นที่ทางตะวันออก ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 6 ราย ที่ บล.ธนชาตทำวิเคราะห์ได้เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ออกไปจากเดิมที่จะเปิดตัว 62 โครงการ เหลือเพียง 13 โครงการเท่านั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงแต่จะชะลอการเปิดตัวโครงการแนวราบเกือบทั้งหมดเท่านั้น แต่ยังเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการออกไปอีกด้วย เพราะบรรยากาศตลาดที่ไม่ดี โครงการใหม่ในไตรมาส 4 คิดเป็น 15% ของมูลค่าทั้งปี

การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่บ่งชี้ถึงผลประกอบการที่อ่อนแอในปี 2555 ที่ทำให้ยอดขายหดตัวลง

“เราคาดว่ายอดขายรวมในช่วงไตรมาส 4 จะอยู่ที่ 1.34 หมื่นล้านบาท ลดลง 55% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 49% จากไตรมาส 3 ซึ่งคิดเป็น 14% ของยอดขายทั้งปี โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกระทบมากสุดคือ PS (ผู้นำอุตสาหกรรม) เพราะไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในช่วงเดือน พ.ย.ธ.ค.เลย นอกจากฐานะทางการเงินที่ตึงตัวแล้ว โรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูปทั้ง 5 โรง ใน กทม.ตอนเหนือยังอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมและหยุดการผลิตตั้งแต่วันที่ 25 ต.ค.อีกด้วย”

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ดีคือ LPN ซึ่งเป็นผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว แม้ว่าจะมีการเลื่อนเปิดโครงการบางโครงการออกไป แต่ LPN เป็นผู้ประกอบการเพียงรายเดียวที่มียอดขายที่เติบโตในช่วงไตรมาส 4 มาอยู่ที่ 3,700 ล้านบาท LPN จะเปิดตัว 3 โครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 4 โดย 2 โครงการที่พัทยา ซึ่งคน กทม. ที่ประสบเหตุการณ์น้ำท่วมนิยมอพยพไปอยู่ และอีกโครงการใน กทม. แถวบางนา ซึ่งน้ำไม่ท่วมและมีศูนย์การค้าอีเกียแห่งแรกของไทยตั้งอยู่

ไตรมาส 4 อ่อนแอสุด

แม้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีงานในมือจำนวนมาก แต่คาดว่าคงขายยากและ ไตรมาส 4 น่าจะเป็นไตรมาสที่อ่อนแอที่สุด โดยคาดว่าจะมีกำไรคิดเป็น 16% ของปี 2554 เนื่องจาก

ประการแรก งานในมืออยู่ในพื้นที่น้ำท่วมซึ่งไม่สามารถส่งมอบได้ และมีความเสี่ยงที่จะถูกยกเลิกสูง โดยเฉพาะบริษัทที่มีสัดส่วนงานในมือประเภท แนวราบมาก

ประการที่สอง การก่อสร้างน่าจะถูกเลื่อนออกไป เพราะขาดแคลนวัสดุก่อสร้างและปัญหาการขนส่ง ประการที่สาม มีค่าใช้จ่ายพิเศษจากการป้องกันและบรรเทาน้ำท่วม

บล.ธนชาต ประมาณการกำไรปกติกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ลดลง 14% ในปีนี้ และเพิ่มขึ้น 13% ในปี 2555 ความเสี่ยงคืออัตราการยกเลิกการจอง งานในมือที่มีอยู่ขณะที่หุ้นที่แนะนำยังคงเป็น LPN รองลงมาคือ AP และ SPALI เนื่องจากซื้อขายที่พีอีที่ถูก ให้อัตราผลตอบแทนสูง และถูกกระทบจากน้ำท่วมน้อย

นักวิเคราะห์ บล.ภัทร คาดว่ากำไรไตรมาส 4 ปีนี้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะอ่อนแอจากสถานการณ์น้ำท่วม และจะฟื้นตัวในครึ่งหลังปี 2555 โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่จะส่งผลให้ยอดขายไตรมาสแรกปีหน้าลดลงถึง 80% ดังนั้น จึงลดประมาณการยอดขายโครงการแนวราบลง 1020% หลังจากเดือนที่แล้วปรับลดลงแล้ว 1030% และคาดว่าจะมีการก่อสร้างเกิดขึ้นอย่างมากในไตรมาส 2 ปีหน้า และผลงานจะดีขึ้นในครึ่งหลังปีหน้าเช่นเดียวกัน

ปีนี้คาดว่ากำไรกลุ่มนี้จะลดลงจากเดิม 17% และปีหน้า 8% และ 13% ปี 2556 เพราะน้ำท่วมได้ฉุดให้กำไรอ่อนแอส่งผลให้กำไรกลุ่มนี้ลดลง 22% ก่อนที่จะเติบโต 25% ในปี 2555 เพราะฐานปีนี้ต่ำ