ภาษีธุรกิจเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์จะมีภาษีที่จัดเก็บตามประมวลรัษฎากรโดยเฉพาะภาษีเงินได้ต้องเสียแน่ๆ

โดย..สมชาย ชูเกตุ 

เว้นแต่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งก็ขึ้นอยู่กับการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ปัจจุบันภาษีธุรกิจเฉพาะจัดเก็บในอัตราร้อยละ 3.3 ของรายรับ (รวมภาษีที่จัดเก็บให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น) โดยนำรายรับจากราคาขาย หรือราคาประเมินที่สูงกว่ามาคิดคำนวณภาษี นอกจากนั้นยังมีค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินจัดเก็บอีกด้วย ทั้งนี้กรมที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมขณะทำนิติกรรมซื้อขาย

อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นบ้านอยู่อาศัย คอนโดมิเนียม ตึกแถว ที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายมักสงสัยว่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง คิดคำนวณภาษีอย่างไร ใช้ราคาใดมาคิดคำนวณ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ขายต้องนำมาขบคิดเหมือนกัน เพราะหากไม่ลองคิดคำนวณดูก่อนแล้วอาจจะไม่ได้ราคาขายตามที่ต้องการได้หากต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมสูง

การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งค้าหากำไร เท็จจริงเป็นอย่างไรกันแน่

กฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์การขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งค้าหากำไร โดยได้มีพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 342 กำหนดหลักเกณฑ์การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สรุปได้ดังนี้

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคาร

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามที่กล่าวมาข้างต้น ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคลที่ถูกเวนคืนมิได้รับยกเว้นภาษี)

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัย โดยที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น กรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)

การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลโดยไม่มีค่าตอบแทน

การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาล เฉพาะกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะมีเงื่อนไขอย่างไร คงทราบในเบื้องต้นแล้ว สวัสดีครับ