สต๊อกช็อต

ปัจจัยในการเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหาฯ

โดย..แฟมิลี่ โนฮาว

ปูกะตอย : สวัสดีจ้า นี่รู้มั้ยทำไมปีนี้บ้านเรามีหน้าฝนยาวผิดปกติ

โนฮาว : เรื่องนี้ก็ไม่รู้เหมือนกัน ถามทำไม กลัวฝนเหรอ

ปูกะตอย : เปล่า แค่อยากรู้ และรู้สึกว่าทำไมฝนตกทีไรน้ำท่วมทุกที รู้ทั้งรู้ ทำไมไม่คิดจะทำการป้องกันเอาไว้

โนฮาว : อันนี้ยิ่งไม่รู้เลย ว่าแต่ว่าจะมาถกปัญหาเรื่องน้ำท่วมใช่มั้ย

ปูกะตอย : เปล่า แค่คิดไปเรื่อยๆ แต่วันนี้จะถามเรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือว่าสนใจ แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นยังงัย

โนฮาว : ง่ายมากๆ เราไปอ่านบทความจาก ก.ล.ต. มา มีการบอกปัจจัยในการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ ให้ดูจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาฯ ลงทุนเทียบกับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ โดยราคาที่กองทุนรวมซื้อกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าไม่ควรสูงกว่าราคาประเมินที่เสนอโดยผู้ประเมินอิสระ หากสูงกว่าก็อาจพิจารณาได้ว่าซื้อในราคาแพงจนเกินไป

ปูกะตอย : จัดมาอีก

โนฮาว : ความสม่ำเสมอของรายได้ ตลอดจนอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมา โดยทั่วไปอัตราการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการสร้างรายได้ รวมทั้งหากมีประวัติการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ หรือจ่ายในอัตราที่เพิ่มขึ้น ก็จะเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้น แต่กรณีกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งสร้างเสร็จยังไม่มีประวัติการสร้างรายได้ อาจจะใช้วิธีพิจารณาปัจจัยอื่นๆ อย่างศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ว่ามีโอกาสหารายได้มากน้อยเพียงไร แต่ต้องไม่ลืมว่า หากยังไม่มีรายได้ก็เท่ากับว่าความเสี่ยงย่อมสูงตามไปด้วย

ปูกะตอย : มีอีกมั้ย

โนฮาว : ขนาดของกองทุน โดยปกติกองทุนที่มีขนาดใหญ่จะมีมูลค่าซื้อขายต่อวันสูงกว่ากองทุนที่มีขนาดเล็ก ทำให้ซื้อง่ายขายคล่องกว่ากองทุนขนาดเล็ก รวมถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทุนรวม ควรพิจารณาถึงระยะเวลาการเช่าสัญญาระยะยาว จะสร้างความมั่นคงได้ดีกว่าสัญญาระยะสั้น รวมถึงความเสี่ยงกรณีเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดการจัดให้มีการประกันภัยทรัพย์สิน หรือแผนรองรับหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน

ปูกะตอย : จัดมา

โนฮาว : ค่าใช้จ่ายโดยรวมของกองทุน ควรเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน หากมีอัตราสูง ย่อมส่งผลต่อผลกำไรที่จะจ่ายให้ผู้ลงทุนได้น้อยลง และการรับประกันรายได้ส่วนใหญ่มักมีเพียงช่วงแรกเท่านั้น ข้อสำคัญคือ ผู้ลงทุนควรดูฐานะทางการเงินของผู้รับประกันรายได้ด้วยว่าสามารถทำได้อย่างที่สัญญาหรือไม่

ปูกะตอย : ว้าว

โนฮาว : ถ้าดูอย่างนี้ได้และศึกษาเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาฯ เพิ่มเติมอีก ก็สามารถลงทุนได้ ถ้างั้นวันนี้ขอตัวก่อนนะ บ๊าย บาย