จัดระเบียบที่ดินรีสอร์ต จุดเปลี่ยนตลาดบ้านตากอากาศ

การเดินหน้าจัดระเบียบอย่างจริงจังกับรีสอร์ตและบ้านตากอากาศที่รุกล้ำเขตอุทยาน และเขตป่า ใน อ.วังน้ำเขียว จ.นครราชสีมา

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

การเดินหน้าจัดระเบียบอย่างจริงจังกับรีสอร์ตและบ้านตากอากาศที่รุกล้ำเขตอุทยาน และเขตป่า ใน อ.วังน้ำเขียว จ.นครราชสีมา หนึ่งในแหล่งท่องเที่ยวท็อปฮิตของไทย ได้กลายเป็นสึนามิที่ซัดกระหน่ำใส่ตลาดบ้านพักตากอากาศอีกระลอก เพราะไม่เพียงแค่วังน้ำเขียวที่ถูกตรวจสอบ แต่แหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ ก็จะถูกตรวจสอบเป็นคิวต่อไป

การตรวจสอบอาณาเขตของพื้นที่ทับซ้อนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนกับพื้นที่ป่า และพื้นที่อุทยานของภาครัฐครั้งนี้ ได้สร้างแรงสะเทือนถึงความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านตากอากาศไว้เป็นบ้านหลังที่สองสำหรับพักผ่อน หรือใช้ชีวิตบั้นปลาย การซื้อขายในหลายโครงการเริ่มชะลอลง จากก่อนนี้ที่บรรยากาศกลับมาสดใสหลังจากสถานการณ์ทางการเมืองคลี่คลาย และเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าการจัดระเบียบครั้งนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่นในการซื้อระยะสั้น แต่ในระยะยาวจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคได้ฟื้นคืนมา และมีแนวโน้มที่กำลังซื้อจะเพิ่มมากขึ้น หากผู้บริโภคมั่นใจว่าโครงการที่ซื้อทำได้ถูกต้องตามกรอบกติกาที่กฎหมายกำหนด

รัฐเขต เนตรประภา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สหการโฮลดิ้ง ของกลุ่มสหการประมูล ผู้พัฒนาโครงการเขาค้อ ไฮแลนด์ซิตี้ และ เดอะ บลิซซ์ บาย เขาค้อไฮแลนด์ เชื่อว่าการซื้อขายบ้านตากอากาศหรือที่ดินจัดสรรในแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ต่อจากนี้คนจะสนใจในเรื่องของเอกสารสิทธิมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะพัฒนาตลาดให้มีมาตรฐานมากยิ่งขึ้น

 

ต่อไปผู้ที่จะพัฒนาโครงการต้องให้ความสำคัญกับเอกสารสิทธิของที่ดินที่จะซื้อมาพัฒนาโครงการ ไม่ใช่มีแค่ใบจับจอง มีใบจ่ายภาษีก็ไปซื้อมาแบ่งแปลงที่ดินครั้งละไม่ถึง 10 แปลง เพื่อที่จะไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรขายให้กับผู้บริโภค ซึ่งความเสี่ยงอาจจะเกิดขึ้นได้ เหมือนที่เกิดขึ้นที่วังน้ำเขียว ซึ่งถ้าทำให้ถูกต้องแม้จะต้องจ่ายค่าที่ดินที่แพงกว่า แต่ก็จะสบายใจทั้งผู้พัฒนาโครงการ และผู้ซื้อ

“ในช่วงที่มีการตรวจสอบที่วังน้ำเขียว ลูกค้าก็โทร.มาสอบถามที่ดินของโครงการด้วย เพราะเริ่มไม่มั่นใจ แต่ทั้งสองโครงการของบริษัททำไว้ถูกต้องเพราะเป็นนโยบายของบริษัทตั้งแต่เริ่มทำโครงการ ไม่ว่าจะเป็นเอกสารสิทธิที่เป็นโฉนดทุกแปลงที่ซื้อมาก และการขออนุญาตจัดสรรที่ถูกต้อง หากโครงการไหนยังไม่ได้รับอนุญาตก็จะยังไม่เปิดขาย ลูกค้าก็เชื่อมั่น” รัฐเขต กล่าว

อีกแรงกระตุ้นหนึ่งที่จะทำให้บ้านตากอากาศ หรือบ้านหลังที่สองจะได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นภูเขา นั่นคือ ปัญหาภัยธรรมชาติที่เริ่มทำให้ผู้บริโภครู้สึกกังวลมากขึ้น โดยเฉพาะปัญหาน้ำท่วมที่เกิดขึ้นในวงกว้าง และรุนแรงขึ้น ทั้งในต่างประเทศและในไทยเอง ความเชื่อที่ว่ากรุงเทพฯ จะจมน้ำในอนาคตข้างหน้า เริ่มมีน้ำหนักขึ้นเรื่อยๆ

ขณะที่ภัยจากแผ่นดินไหวยังทำให้ลูกค้าต้องการที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยในชีวิตม่ใช่แค่เรื่องภัยธรรมชาติจากน้ำ ที่ลูกค้ากังวล ภัยจากแผ่นดินไหวที่เริ่มเกิดขึ้นรอบๆ บ้านเรา แม้กระทั้งภายในบ้าน ก็เป็นอีกเรื่องที่ลูกค้ากังวล และมักจะเกิดคำถามเวลามาดูโครงการ ทำให้เรื่องน้ำกับแผ่นดินไหวเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมคำตอบไว้ให้ลูกค้าได้รับความกระจ่าง และเสริมสร้างความมั่นใจในการซื้อโครงการ ซึ่งลูกค้ากลุ่มหนึ่งตัดสินใจซื้อโครงการด้วยเหตุผลความปลอดภัยจากภัยธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งเป็นความตื่นตัวที่เกิดขึ้นจริงในเวลานี้ ดังนั้นทั้งเรื่องเอกสารสิทธิของที่ดิน และความปลอดภัยจากภัยธรรมชาติ จึงเป็นเทรนด์ที่เข้มข้นจริงจังขึ้นกับตลาดบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองในอนาคต

สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มสหการโฮลดิ้งนั้น ปัจจุบันมีที่ดินที่เขาค้อ จ.เพชรบูรณ์ ราว 2,000 ไร่ เป้าหมายของบริษัทจึงเน้นการพัฒนาโครงการที่เขาค้อเป็นหลัก และยังไม่คิดที่จะพัฒนาโครงการในที่อื่นแม้กระทั่ง กทม.และปริมณฑล

แต่อีกด้านหนึ่งในธุรกิจประมูล บริษัทก็มีแนวนโยบายว่าต้องการจะเพิ่มสัดส่วนรายได้จากการประมูลประเภทอื่นนอกเหนือจากการประมูลรถซึ่งเป็นรายได้หลักถึง 98% จึงมีความคิดที่จะขยายรายได้จากการประมูลบ้านเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ทำอยู่บ้างแล้ว จึงมีแนวคิดที่จะร่วมกับสถาบันการเงินคัดสินทรัพย์รอการขาย หรือ NPA ของธนาคาร มาเปิดประมูล

 

“ตอนนี้ก็ยังคุยกับหลายธนาคาร แต่ยังไม่ได้กำหนดตอนนี้ว่า จะมี NPA เข้ามาประมูลเท่าไหร่ และจะเพิ่มสัดส่วนรายได้จากการประมูลเป็นเท่าไหร่พราะเพิ่งเริ่มต้น แต่รูปแบบที่จะนำมาใช้คือ เมื่อ คัดสินทรัพย์ออกมาแล้ว ก็มาดูว่าควรจะต้องปรับปรุงบ้านเพิ่มเติมหรือไม่ กำหนดราคาขั้นต่ำเท่าไหร่ และจะมีทีมการตลาดคอยดูแลลูกค้าสนใจ เข้ามาร่วมประมูล จนประมูลเสร็จก็จะดูลูกค้าในเรื่องธนาคารไปจนถึงหลังการขาย” รัฐเขต พูดถึงแนวคิดการประมูลบ้าน

โครงการที่ดินจัดสรรที่เขาค้อทั้งสองโครงการ ได้แก่ เขาค้อ ไฮแลนด์ซิตี้ และเดอะ บลิซซ์ บาย เขาค้อไฮแลนด์ ในพื้นที่ติดกัน จะเริ่มทำตลาดจริงจังอีกครั้งในช่วงปลายปีนี้ โดยมีแผนเปิดเฟสใหม่รวมกันอีก 4 เฟส เฟสละ 50 ไร่ รวมแล้วจะมีที่ดินจัดสรรเปิดขายเพิ่มอีกกว่า 400 แปลง และจะขยับราคาขึ้นอีก 10%

รัฐเขต บอกว่า เขาค้อ เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีจุดแข็งตรงที่สามารถมาเที่ยวได้ทั้งปีทั้ง 3 ฤดู ซึ่งก็มีนักท่องเที่ยวมาเขาค้ออย่างต่อเนื่อง แต่ไม่หนาแน่นเหมือนเขาใหญ่ แนวคิดของเขาค้อไฮแลนด์ฯ และเดอะ บลิซซ์ฯ คือการได้อยู่กับธรรมชาติอย่างแท้จริง และทั้งสองโครงการที่เปิดขายก็จะมีสินค้ารองรับตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน โดยในปีที่ผ่านมาขายได้ 196 แปลง มูลค่ารวม 200 ล้านบาท จากเป้าหมาย 150 ล้านบาท

ในช่วงครึ่งปีแรกบริษัทเน้นขายแปลงที่มีอยู่ในเฟสเดิมทำให้มียอดขายเพียง 46 แปลง จากเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ 300 แปลง แต่มั่นใจว่าเมื่อเปิดโครงการในเฟสใหม่อีก 4 เฟส และเริ่มทำตลาดจริงจังในปลายเดือน ต.ค.นี้ จะผลักดันยอดขายให้ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ส่วนปีหน้าอาจลดเป้าหมายการขายลง เพราะต้องการระบายแปลงที่ดินที่ยังเหลืออยู่ก่อน

ขายไม่ได้ ในแปลงที่ดินที่อาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่ดี โดยการปรับปรุงพื้นที่ทีละแปลง เช่น ขุดเลค หรือทำแลนด์สเคปให้ เพื่อทำให้ขายง่ายขึ้น

หลังจากเปิดเฟสใหม่อีก 4 เฟสในช่วงปลายปี บริษัทยังมีที่ดินเหลืออีก 1,200 ไร่ ที่จะวางแผนพัฒนาในระยะยาว ซึ่งเท่าที่ศึกษาไว้ก็จะมีการลงทุนในหลายรูปแบบ เช่น สนามกอล์ฟ รีสอร์ต ระดับลักชัวรี ที่อยู่อาศัย หรือ สถานที่จัดกิจกรรมบนเขา เป็นต้นที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด คือ การพัฒนารีสอร์ท ระดับลักชัวรี่ เพราะบนเขาค้อยังมีตลาดตรงนี้อยู่ แต่สินค้ามีอยู่ค่อนข้างน้อย ซึ่งอาจจะเริ่มดำเนินการในปี