เช่าบ้านอย่างมั่นใจ เข้าใจกฎหมายและภาษีที่ควรรู้
เช่าบ้านอย่างปลอดภัยไม่ใช่แค่ได้ที่พักอาศัย แต่ต้องรู้กฎหมายและภาษีให้ทัน ป้องกันปัญหาจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม รวมถึงภาระภาษีที่ไม่ควรรับผิดชอบ
เมื่อ “บ้าน” คือพื้นที่แห่งความปลอดภัยของมนุษย์ทุกคน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า แต่ความปลอดภัยนั้นอาจสั่นคลอนได้ หากการเช่าบ้านไม่ได้เป็นไปตามกฎหมาย หรือเต็มไปด้วยเงื่อนไขที่เอาเปรียบฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง รวมถึงเรื่องภาษี ที่ผู้ให้เช่าบางรายอาจผลักภาระมาให้ผู้เช่าอย่างไม่เหมาะสม
ดังนั้น ไม่ว่าคุณจะกำลังเช่าบ้าน การทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน เป็นธรรม และถูกต้องตามกฎหมายจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต และหนึ่งในเรื่องที่ต้องรู้ให้ทันก็คือ ใครกันแน่ที่ควรเป็นผู้รับผิดชอบเรื่อง “ภาษีค่าเช่า” คำตอบอยู่ในบทความที่จะนำเสนอต่อไปนี้...
ข้อกฎหมายเกี่ยวกับบ้านเช่า ที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรเข้าใจ
เมื่อเจ้าของบ้านนำอสังหาริมทรัพย์ของตนออกให้เช่า จำเป็นต้องมี “สัญญาเช่า” ที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้รับความเป็นธรรมอย่างเท่าเทียม กฎหมายจึงได้กำหนดหลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าไว้ชัดเจน โดยเฉพาะเพื่อคุ้มครองผู้เช่าในฐานะผู้บริโภค ซึ่งสามารถสรุปข้อกำหนดสำคัญได้ดังนี้
- รูปแบบของสัญญาเช่า
ต้องพิมพ์เป็นภาษาไทย ขนาดตัวอักษรไม่น้อยกว่า 2 มิลลิเมตร และจำนวนไม่เกิน 11 ตัวอักษรต่อ 1 นิ้ว เพื่อให้สามารถอ่านได้ชัดเจน - รายละเอียดในสัญญา
ต้องระบุชื่อและที่อยู่ของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า รายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า (เช่น ที่ตั้ง สิ่งปลูกสร้าง เฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ที่มีให้) ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า กำหนดวันชำระ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และเงินประกัน/เงินมัดจำต่าง ๆ อย่างชัดเจน - การแจ้งหนี้ค่าเช่า
ผู้ให้เช่าต้องแจ้งค่าเช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระ - หลักฐานสภาพทรัพย์สิน
ต้องแนบภาพหรือเอกสารแสดงสภาพของอาคาร ณ วันที่เริ่มต้นสัญญาไว้ในเอกสาร และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับ - การคืนเงินประกัน
เมื่อหมดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที หากต้องมีการตรวจสอบความเสียหาย ต้องคืนภายใน 7 วัน หากไม่มีความเสียหายเกิดขึ้น - การบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่า
ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้ หากพักอาศัยมาแล้วเกินครึ่งของระยะเวลาในสัญญา และแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยต้องไม่มีค่าใช้จ่ายค้างชำระ - การบอกเลิกสัญญาโดยผู้ให้เช่า
ผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน หรืออย่างน้อย 7 วันในกรณีที่ผู้เช่ากระทำการที่ส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายอื่น - ข้อจำกัดเกี่ยวกับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
ผู้ให้เช่าห้ามเรียกเก็บเงินล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกินกว่า 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน เช่น หากค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท จะเรียกเก็บได้รวมไม่เกิน 9,000 บาท - การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค
ห้ามเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ หรือโทรศัพท์บ้านเกินกว่าราคาที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง - การเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่าย
ห้ามเปลี่ยนแปลงค่าเช่าหรือค่าสาธารณูปโภคก่อนสิ้นสุดสัญญา - จำนวนฉบับของสัญญา
ต้องจัดทำสัญญา 2 ฉบับ มีข้อความเหมือนกัน และให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าเก็บไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับทันทีหลังจากเซ็นสัญญา
ภาษีบ้านเช่า ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าควรจ่าย
นอกจาก “สัญญาเช่า” ที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้ต่างฝ่ายเข้าใจตรงกันและสามารถดำเนินการตามข้อตกลงได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ยังมีเรื่องสำคัญอีกประการที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องรู้และปฏิบัติตาม นั่นคือ ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าทรัพย์สิน ซึ่งประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีค่าเช่า) และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รายละเอียดของแต่ละประเภทมีดังนี้
1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ ถือเป็น “เงินได้พึงประเมิน” ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องนำรายได้นี้มายื่นเสียภาษี ซึ่งสามารถคำนวณได้ 2 วิธี ดังนี้
1.1 คำนวณจากสูตร (รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) × อัตราภาษีก้าวหน้า = ภาษีที่ต้องชำระ (ใช้กับรายได้ไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อปี)
- ผู้ให้เช่าสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30%
- หรือหักค่าใช้จ่ายตามจริง (ต้องมีหลักฐานประกอบ)
- จากนั้นนำรายได้สุทธิมาคำนวณตามอัตราภาษีก้าวหน้า
1.2 คำนวณจากสูตร รายได้จากการให้เช่า (ยกเว้นเงินเดือน) × 0.5% = ภาษีที่ต้องจ่าย (ใช้กับรายได้เกิน 1 ล้านบาทต่อปี) เมื่อนำทั้ง 2 วิธีมาคำนวณแล้ว ให้เลือกใช้วิธีที่ได้ตัวเลข “สูงกว่า” เพื่อยื่นภาษี
ช่วงเวลาการยื่นภาษี
- ภาษีครึ่งปี (ภ.ง.ด.94)
สำหรับรายได้ช่วงเดือนมกราคม – มิถุนายน
ยื่นได้ระหว่างเดือนกรกฎาคม – กันยายน หรือทางออนไลน์ถึงวันที่ 8 ตุลาคมของปีเดียวกัน - ภาษีสิ้นปี (ภ.ง.ด.90)
สำหรับรายได้ตลอดปี (มกราคม – ธันวาคม)
ยื่นภาษีได้ในเดือนมกราคม – มีนาคมของปีถัดไป หรือผ่านระบบออนไลน์ถึงวันที่ 8 เมษายน
2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
หากเจ้าของทรัพย์สินปล่อยบ้านให้เช่า จะต้องเสีย “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งมีอัตราภาษีแตกต่างกันตามมูลค่าทรัพย์สิน ดังนี้
อัตรานี้ใช้กับทรัพย์สินที่นำมาให้เช่า โดยถือว่าทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
ขั้นตอนและระยะเวลาในการชำระภาษี
- เจ้าของบ้านเช่าจะได้รับ หนังสือประเมินภาษี ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
- ต้องชำระภาษี ภายในวันที่ 30 เมษายน ของปีนั้น
- การคิดภาษีจะอ้างอิงจากสถานะการครอบครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของทุกปี
กล่าวโดยสรุป ตามหลักการแล้วผู้ให้เช่าคือผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบภาษีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นภาษีค่าเช่าหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติมักพบว่าผู้ให้เช่าหลายรายอาจโอนภาระภาษีบางส่วนไปให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบแทน
ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่าควรพูดคุยและตกลงเงื่อนไขเกี่ยวกับภาระภาษีให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น และควรจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในสัญญาเช่าเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันว่า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีประเภทใดบ้าง ซึ่งจะช่วยลดความขัดแย้งและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ Inflow Accounting