รถไฟฟ้าสีน้ำเงินปลุกทำเลจรัญฯ-ปิ่นเกล้า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากกล่าวถึงทำเลจรัญสนิทวงศ์และปิ่นเกล้าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ) การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่บริเวณฝั่งถนนบรมราชชนนีหรือโซนปิ่นเกล้าเป็นหลัก ซึ่งด้วยข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองและต้นทุนที่ดิน ทำให้ส่วนใหญ่เป็นตลาดบ้านเดี่ยวราคาค่อนข้างสูง ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมจะกระจุกตัวเฉพาะบริเวณถนนบรมราชชนนีตอนต้นๆ ใกล้กับแยกปิ่นเกล้า (ประมาณห้างสรรพสินค้าพาต้า-ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า)

ขณะที่ถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นชุมชนเก่าแก่และหนาแน่นจนยากจะพัฒนาโครงการบ้านแนวราบใหม่ๆ ได้ หรือหากจะมีจะต้องเข้าซอยไปค่อนข้างลึกและมีราคาแพงเช่นกัน ซึ่งก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้า ถนนเส้นนี้แทบไม่มีคอนโดเกิดขึ้นเลย มีบางโครงการที่เคยเปิดตัวแต่ก็ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะความต้องการของตลาดจะอยู่โซนถนนบรมราชชนนี-ปิ่นเกล้ามากกว่า

ฝ่ายวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ วิเคราะห์ว่า บริเวณถนนบรมราชชนนี-ปิ่นเกล้าเหมือนประตูเข้ากรุงเทพ​ฯ จากฝั่งตะวันตก ฝั่งทางใต้ มาจากนครปฐม ราชบุรี มีสถานศึกษาขนาดใหญ่ เช่น มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากร มีโรงพยาบาลศิริราช มีแหล่งงานใหญ่ เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงก์ชาติ) สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา มีห้างสรรพสินค้า ซึ่งล้วนเป็นแม่เหล็กใหญ่ที่ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมากขึ้น ย่านนี้จึงมีอพาร์ตเมนต์จำนวนมาก และมีจำนวนไม่น้อยที่มีอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง

สำหรับโครงการแรกที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ เปิดขายในย่านนี้ในปี 2550 คือ ลุมพินี สวีท ปิ่นเกล้า เริ่มต้นประมาณ 2 ล้านบาท หรือ 4-5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งปัจจุบันโครงการดังกล่าวเสนอขายรีเซลไม่ต่ำกว่า 6-7 หมื่นบาท/ตร.ม. ส่วนราคาที่ดินเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้วยังต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 2-3 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวขึ้นอีกจากการที่มีรถไฟฟ้า

ขณะที่จากการที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ มีโครงการในย่านนี้ (รวมโซนพระราม 8) ทั้งหมด 7 โครงการ ส่งมอบไปแล้ว 6 โครงการ และกำลังจะส่งมอบอีก 1 โครงการ คือ ลุมพินี เพลส บรมราชชนนี-ปิ่นเกล้าในช่วงปลายปี 2558 นี้ พบว่า ความต้องการย่านนี้สูงมาก ทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยเองและกลุ่มซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยตลาดเช่าย่านนี้เป็นกลุ่มนักศึกษาทั้งปริญญาตรีและปริญญาโท กลุ่มคนเรียนหมอ และคนทำงานที่มีกำลังซื้อสูง อัตราค่าเช่าคอนโดย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 8,000-1 หมื่นบาท/เดือน

อย่างไรก็ตาม การที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่านเส้นถนนจรัญสนิทวงศ์ จึงมีแนวโน้มที่การพัฒนาโครงการคอนโดใหม่ๆ จะขยับมาทางฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์มากขึ้น

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล กล่าวว่า ถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นถนนอีกเส้นหนึ่งที่ได้รับความสนใจตั้งแต่รัฐบาลประกาศเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเริ่มการก่อสร้างแบบเป็นทางการในปี 2554 โดยตั้งแต่ปี 2554-2558 มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ 5 โครงการ รวมทั้งหมด 4,543 ยูนิต มีบางโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 1,300 ยูนิต/โครงการ

ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในพื้นที่นี้อยู่ที่ 88% ถือว่าค่อนข้างสูง เพราะว่าหลายโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2556 ส่วนใหญ่จะขายหมดแล้ว แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในระหว่างปี 2556-2558 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 73% ก็ถือว่ายังสูงอยู่ โดยโครงการที่อยู่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้าจะมีอัตราการขายเกือบ 100% ส่วนโครงการที่อยู่ในช่วงกลางๆ ของถนนจรัญสนิทวงศ์ (ซอยจรัญสนิทวงศ์ 25-คลองบางกอกน้อย หรือจรัญสนิทวงศ์ 39) มีอัตราการขาย 88% ส่วนโครงการที่อยู่รอบๆ สี่แยกท่าพระมีอัตราการขาย 78% 

สำหรับราคาขายเฉลี่ยมีความแตกต่างกันมาก โดยราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ 68,780 บาท/ตร.ม. โดยโครงการที่อยู่รอบสี่แยกปิ่นเกล้าจะอยู่ที่ประมาณ 68,950 บาท/ตร.ม. ช่วงกลางอยู่ที่ประมาณ 93,500 บาท/ตร.ม. ส่วนโครงการรอบๆ สี่แยกท่าพระอยู่ที่ประมาณ 54,500 บาท/ตร.ม. โดยราคาขายปรับขึ้นทุกปีประมาณ 10-25% ขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ

แต่บางโครงการก็มีราคาขายที่ลดลงจากช่วงสร้างเสร็จใหม่ๆ เช่นกัน เพราะว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังเหลือเวลาอีกหลายปีกว่าจะสร้างเสร็จ เมื่อเริ่มก่อสร้างอาจจะมีส่วนช่วยทำให้ราคาขายต่อปรับขึ้นรุนแรง จนเมื่อผ่านไปสักระยะก็ลดลงสู่ราคาตามความเป็นจริง ดังนั้น ราคาจึงยังไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก ใครที่จะซื้อเก็งกำไรก็อาจจะต้องถือไว้นานจนโครงการรถไฟฟ้าสร้างเสร็จจึงจะได้ผลตอบแทนที่รอคอย

สมบัติ แสงรัฐกาญจนสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีสไตล์ เอสเตท ผู้พัฒนาโครงการบริกซ์ คอนโดมิเนียม ใกล้สถานีสิรินธร กล่าวว่า รถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะทำให้ถนนจรัญฯ เชื่อมกับทุกมุมเมืองได้สะดวกมาก โดยสถานีที่ใกล้แยกใหญ่ๆ เช่น ใกล้แยกท่าพระ ใกล้แยกปิ่นเกล้า ใกล้แยกซังฮี้ จะเด่นมาก ราคาจะดีกว่ากลุ่มสถานีรายทาง

สำหรับบริเวณถนนจรัญฯ ฝั่งบางพลัด (ใกล้สถานีสิรินธร-สถานีบางอ้อ) ยังมีผู้พัฒนาโครงการไม่มากนัก ราคาที่ดินยังไม่สูง ทำให้ราคาขายไม่สูงมาก โดยการที่บริกซ์ฯ เป็นโครงการที่ติดสถานีสิรินธรในราคาที่จับต้องได้ทำให้ขายหมดเร็วมาก ซึ่งมองว่าเวลานี้หากราคาขายเปิดสูงเกินไปจะทำตลาดยาก เพราะลูกค้ามีทางเลือกเยอะ

ขณะที่ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ความคืบหน้าที่ชัดเจนของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นปัจจัยบวกที่ทำให้ทำเลจรัญฯ-ปิ่นเกล้า มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการคอนโด โดยเอพีฯ เตรียมเปิดตัว “ไลฟ์ ปิ่นเกล้า” ใกล้สถานีบางยี่ขันในช่วงเดือน ต.ค.นี้ ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เอพีฯ ปักธงทำเลย่านนี้และตัดสินใจเลือกใช้แบรนด์ ไลฟ์ ซึ่งเป็นแบรนด์ระดับกลาง-บน เพื่อสร้างความแตกต่างจากคอนโดในย่านนี้

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลย่านจรัญฯ-ปิ่นเกล้า ปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดที่เปิดขายใหม่กระจายไปตามสถานีรายทาง แต่มีแนวโน้มว่าโครงการใหม่ๆ อาจจะกระจุกตัวบริเวณจรัญฯ ฝั่งบางพลัดมากขึ้น เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงมาก ใกล้กับฝั่งสถานีบางซื่อ ซึ่งเชื่อว่าบริเวณนี้จะดุเดือดขึ้น นอกจากรายใหญ่อย่างเอพีฯ แล้ว ยังมีผู้ประกอบการท้องถิ่นอย่างบริษัท ซี.เค.ที.อินเตอร์เนชั่นแนล ที่แข็งแกร่งในตลาดย่านจรัญฯ-ปิ่นเกล้า เตรียมขึ้นโครงการธนา อาร์เคเดีย ใกล้กับไลฟ์ ปิ่นเกล้า และยังมีที่ดินเปล่าแปลงตรงข้ามกับไลฟ์ ปิ่นเกล้าที่ล้อมที่ดินพร้อมพัฒนาโครงการด้วย

ทำเลจรัญฯ-ปิ่นเกล้า จึงยังโดดเด่นไปพร้อมๆ กับความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่จะค่อยๆ พลิกฟื้นทำเลที่เคยเป็นชุมชนเก่าให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้นในอนาคต