เทรนด์บ้านผู้สูงอายุ อยู่ดีมีสุขชีวิตยืนยาว

โดย ทีม@Weekly 

แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงด้านสังคมที่สำคัญของโลกที่เราต้องเผชิญ คือแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ซึ่งปัจจุบันโลกกำลังเต็มไปด้วย “ผู้สูงอายุ”

จากการประเมินสถานการณ์ขององค์การสหประชาชาติ กล่าวว่า ปี 2544-2653 จะเป็น “ศตวรรษแห่งผู้สูงอายุ” ซึ่งหมายถึงการที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป มากกว่าร้อยละ 10 ของประชากรรวมทั่วโลก

ในส่วนของประเทศไทย สำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ประเทศไทยได้ถูกจัดให้เป็นประเทศที่อยู่ในสังคมผู้สูงอายุมาตั้งแต่ปี 2548 กล่าวคือ ในขณะนั้นประเทศไทยมีประชากรผู้สูงอายุร้อยละ 10.4 ของประชากรทั้งหมด

สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ได้พยากรณ์โครงสร้างประชากรไทยที่กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุว่า ประเทศไทยจะเป็น “สังคมผู้สูงอายุสมบูรณ์แบบ” ภายในช่วงระหว่างปี 2551-2571 โดยสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปี ขึ้นไปจะเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 11.1 เป็นร้อยละ 23.5 หรือ 1 ใน 4 ของประชากรทั้งประเทศ

ผู้สูงอายุไทยมีศักยภาพการใช้จ่ายอยู่พอสมควร ผลสำรวจประชากรสูงอายุของไทยปี 2557 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า ผู้สูงอายุที่มีรายได้เฉลี่ยต่อปีเกิน 3 แสนบาท หรือเดือนละ 2.5 หมื่นบาทขึ้นไป มีสัดส่วน 4.2% หรือราว 4.2 แสนคน ซึ่งหากใช้สัดส่วนนี้ในการคำนวณ ผู้สูงอายุกลุ่มนี้จะเพิ่มเป็น 5.5 แสนคน และ 7.6 แสนคน ในปี 2564 และ 2574 ตามลำดับ ด้วยปัจจัยด้านจำนวนผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นและยังเป็นกลุ่มที่มีอำนาจการใช้จ่ายอยู่พอสมควร

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่สังคมไทยกำลังตระหนักและให้ความสำคัญในการเตรียมการ เพื่อให้ผู้สูงอายุสามารถใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุข โดยรูปแบบของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ดี ต้องลดความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดอันตรายต่อผู้อยู่อาศัย เหมาะสมกับสรีระของผู้สูงอายุที่เปลี่ยนแปลงไปตามวัย

บ้านพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุจึงมีลักษณะเฉพาะตัว นอกจากนั้นควรมีราคาค่าก่อสร้างที่พอเหมาะสม ส่งผลต่อการเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้สูงอายุ ซึ่งบางส่วนยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

ที่ผ่านมาได้มีทั้งภาครัฐและเอกชนพัฒนาบ้านสำหรับผู้สูงอายุบ้างแล้วมากกว่า 10 โครงการ แต่ก็ยังไม่สามารถรองรับสังคมผู้สูงอายุได้เพียงพอ และที่พักสำหรับผู้สูงอายุจะต้องมีระบบการดูแลอย่างต่อเนื่อง โดยมีมืออาชีพจากโรงพยาบาลและโรงแรมมาคอยให้คำแนะนำในการให้บริการ

มาดูเทรนด์ที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในปัจจุบันกัน

บ้านสำหรับผู้สูงอายุ

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ในปี 2568 ซึ่งจะมีอัตราจำนวนผู้สูงอายุ 1 ใน 5 ของประชากรภายในประเทศ โดยจะมีผู้สูงวัยราว 14.4 ล้านคน หรือเพิ่มขึ้นเกิน 20% ของประชากรทั้งหมด

ด้วยจำนวนที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จึงเป็นความท้าทายที่ทุกฝ่ายต้องเตรียมความพร้อมในทุกด้าน รวมไปถึง “เทรนด์การอยู่อาศัย” ด้วย

จากตัวเลขของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ที่ระบุว่า การพัฒนาโครงการ Retirement Community หรือชุมชนเพื่อการเกษียณอายุ น่าจะขยายตัวจากจำนวนผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น โดยมูลค่าการลงทุนรวมในช่วงปี 2561-2563 จะอยู่ที่ราว 6,000 ล้านบาท โดยมีมูลค่าการลงทุนสะสมในประเทศไทยแตะ 2.7 หมื่นล้านบาท ในปี 2563 จากปัจจุบันอยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท และมีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น

วรวุฒิ กาญจนกูล เลขาธิการสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาประเทศไทยเริ่มให้ความสนใจกับกลุ่มผู้สูงวัยมากขึ้น ทั้งนี้ ดูได้จากเทรนด์การสร้างบ้านและวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในบ้านจะเน้นสินค้านวัตกรรมเพื่อรองรับการอยู่อาศัยของกลุ่มมากขึ้น นอกเหนือจากการเป็นโปรดักต์ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ขณะที่ราคาเริ่มลดลงผู้บริโภคจับต้องได้มากขึ้น จากเดิมที่จะเป็นระดับบนเท่านั้น

ทั้งนี้ ปัจจุบันและในอนาคตโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ย่านชานเมืองและจังหวัดหัวเมืองหลัก เช่น จ.ปทุมธานี เชียงใหม่ นครราชสีมา ภูเก็ต เป็นต้น สำหรับโครงการต้นแบบที่พัฒนาโดยภาคเอกชน เช่น โครงการเวลเนสซิตี้ พื้นที่โครงการประมาณ 1,200 ไร่ใน จ.พระนครศรีอยุธยา ประกอบด้วย บ้านพักอาศัยและคลับเฮาส์ที่เป็นศูนย์บริการต่างๆ โดยจุดเด่นเป็นโครงการจัดสรรผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินไปตลอด

นอกจากนี้ ยังมีโครงการ วิลล่า มีสุขเรสซิเดนท์เซส จ.เชียงใหม่ พัฒนาในรูปแบบวิลล่าและคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุระดับพรีเมียม รวมทั้งให้บริการพักแบบรายเดือน จุดเด่นคือ วิวธรรมชาติและมีบริการผู้ช่วยส่วนบุคคล 24 ชั่วโมง

ขณะที่โครงการ “Sansara” (แซน-สรา)ตั้งอยู่กลางสนามกอล์ฟแบล็ก เมาน์เทนหัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ เป็นโครงการสำหรับคนวัยเกษียณที่มีความแอ็กทีฟ และกระฉับกระเฉง ประกอบไปด้วยที่พักอาศัยแบบวิลล่า และคอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ท ที่มีการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อตอบสนองความต้องการสำหรับคนวัยเกษียณหรือคนวัย 50 ปีขึ้นไป

ในส่วนของโครงการปัยยิกา บ้านพักสำหรับผู้สูงอายุ ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 6 ไร่ บนถนนพหลโยธิน ประกอบด้วย ห้องชุดพักอาศัย ห้องพยาบาล และห้องพักฟื้น พร้อมทีมงานให้บริการดูแลสุขภาพเพื่อผู้สูงอายุอย่างครบวงจร เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้สูงอายุมีหลายระดับตั้งแต่ช่วยเหลือตัวเองได้ไปจนถึงช่วยเหลือตัวเองไม่ได้มีการอยู่กับครอบครัวและอยู่คนเดียวไม่มีคนดูแล ดังนั้นการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะเข้ามาเจาะตลาดกลุ่มผู้สูงอายุต้องศึกษาตลาดให้ดีและควรมีความเชี่ยวชาญเพราะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม

อีกทั้งอาจปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับความต้องการและข้อจำกัดของผู้สูงอายุแต่ละกลุ่มเพื่อรองรับทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ

สถิติเกี่ยวกับวิถีชีวิตหรือไลฟ์สไตล์ของผู้สูงอายุไทย พบว่าส่วนใหญ่ต้องการใช้ชีวิตร่วมกับครอบครัวและมีกิจกรรมร่วมกัน ดังนั้นการพัฒนาโครงการจึงออกแบบเพื่อให้เหมาะกับคนทุกวัยในครอบครัว ต้องมีรายละเอียดของ “ยูนิเวอร์แซล ดีไซน์” มารองรับกับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย รวมถึงการสร้างห้องสุขภาพเพื่อผู้อยู่อาศัย ซึ่งมีเจ้าหน้าที่ดูแลตลอด 24 ชม. โดยมีผู้ช่วยพยาบาลประจำ เพื่อรับเหตุฉุกเฉินจากห้องชุดพักอาศัย หากมีสัญญาณฉุกเฉินเพื่อขอความช่วยเหลือ จะมีระบบส่งต่อไปยังโรงพยาบาล

เทรนด์ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจึงเป็นเรื่องของรายละเอียดและการวางแผนที่รอบคอบ เนื่องจากสังคมไทยจะนิยมอยู่อาศัยรวมกัน

คอมเพล็กซ์รับสังคมสูงวัย

“ความต้องการด้านรูปแบบของโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้สูงอายุ” (The Requirements of the Physical Aspects of Elderly Housing Projects) เป็นงานวิจัยของ รณกร ลีไพบูลย์ กับ กองกูณฑ์โตชัยวัฒน์ สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ได้ทำการสรุปถึงเทรนด์ของที่อยู่อาศัยหรือบ้านของผู้สูงอายุว่า จากจำนวนและสัดส่วนของผู้สูงอายุที่เพิ่มอย่างต่อเนื่องในสังคมไทย ภาคส่วนต่างๆ ทั้งภาครัฐและเอกชนเล็งเห็นถึงความสำคัญกับผู้สูงอายุมากขึ้น

จากการวิจัยที่มุ่งเน้นศึกษาความต้องการด้านรูปแบบของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและครอบครัวที่เป็นที่ต้องการของตลาดกลุ่มเป้าหมาย พบว่าด้านรูปแบบของบ้าน คนสูงอายุเลือกแบบบ้านไทยประยุกต์มากที่สุด และบ้านแบบร่วมสมัยในลำดับรองลงมา

กล่าวโดยสรุป ความต้องการด้านรูปแบบของโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้สูงอายุ มีดังนี้

(1) ขนาดของบ้าน เป็นบ้านขนาด 2-3 ห้องนอน 2-3 ห้องน้ำ มีที่จอดรถ 1-2 คัน โดยอาจเป็นบ้านชั้นเดียวหรือสองชั้น สำหรับห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุนั้น เป็นห้องที่มีขนาดเพียงพอสำหรับเตียงนอนของผู้ดูแลผู้สูงอายุด้วย

(2) มีรูปแบบเชิงสถาปัตยกรรมเป็นแบบไทยประยุกต์ หรือแบบร่วมสมัย

(3) มีระเบียงบ้านและห้องนั่งเล่น

(4) โครงการตั้งอยู่ใกล้สถานพยาบาล หรือมีสถานพยาบาลขนาดเล็กภายในโครงการ และไม่จำเป็นต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร

(5) พื้นที่ส่วนกลาง ควรจัดให้มีพื้นที่สำหรับการบริการพยาบาลสำหรับผู้สูงอายุ และจัดพื้นที่สำหรับสวนสาธารณะที่มีขนาดใหญ่กว่าโครงการทั่วไป สำหรับอาคารสโมสรและสระว่ายน้ำนั้น ไม่มีความจำเป็นมากนัก

(6) ราคาของบ้านไม่เกิน 2.5 ล้านบาท

เพราะฉะนั้น การพัฒนาบ้านเพื่อผู้สูงอายุนั้นไม่ใช่เพียงขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว แต่ต้องขายไลฟ์สไตล์ด้วย ซึ่งประกอบด้วย บ้านพักที่เหมาะสม และมีผู้ดูแลผู้สูงอายุในระยะยาว ด้วยการร่วมมือกับพันธมิตรกลุ่มโรงพยาบาล รวมไปถึงชื่อเสียงก็มีความสำคัญที่จะทำให้ลูกค้าสนใจซื้อโครงการ

ฐิตารี อยู่วิทยา รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มการตลาด โครงการจิณณ์เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ เปิดเผยว่า โครงการ จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ ซึ่งเป็นเมืองแนวคิดใหม่เพื่อวัยเกษียณพัฒนาภายใต้หลักการ Universal Design หรือการออกแบบเพื่อคนทุกวัย โดยดำเนินการงานของกลุ่มบริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป

ทั้งนี้ รูปแบบเป็นโครงการที่พักอาศัยที่ออกแบบมาสำหรับผู้สูงวัย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกด้านไลฟ์สไตล์ ที่ผนวกกับการดูแลสุขภาพแบบบูรณาการ บนเนื้อที่ 140 ไร่ ย่านรังสิต ซึ่งโครงการเฟสแรกจะประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัยแบบโลว์ไรส์ 7 ชั้น รวม 1,380 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 43-46 และ 63-66 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ Aged Care Center ประกอบด้วย ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุแบบรายวันและพักค้างคืน คลินิกรักษาโรคทั่วไปและศูนย์กายภาพ

นอกจากนี้ ยังมีคลับเฮาส์ แอนด์ เวลเนส เซ็นเตอร์ ที่ออกแบบให้เหมาะสมกับแต่ละบุคคล รวมทั้งนำนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีเข้ามาใช้เพื่อดูแลความปลอดภัยให้แก่ผู้อยู่อาศัย กลุ่มเป้าหมายคือคนวัยเกษียณหรือผู้ที่กำลังเข้าสู่วัยเกษียณและคนโสดที่วางแผนการใช้ชีวิตในอนาคต

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์โลกที่ให้ความสนใจกับการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัย

“บริษัทจึงนำข้อได้เปรียบทั้งในเรื่องของโลเกชั่น การออกแบบพื้นที่ รวมทั้งองค์ความรู้จากบริษัท มิตซูบิชิ จิโช เรสซิเดนซ์ บริษัทในเครือ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป เตรียมพัฒนาคอนโดสำหรับกลุ่มลูกค้าผู้สูงวัยรุ่นใหม่ (The Young Old) โดยชูจุดต่างด้านทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองติดแนวรถไฟฟ้า วิธีคิด และการออกแบบฟังก์ชั่นการใช้งานที่เข้าถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยให้สามารถดำเนินชีวิตประจำวันได้สะดวก ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษารายละเอียดเชิงลึก คาดว่าจะเห็นความชัดเจนในปี 2563”

ทางด้าน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เร่งผุดซีเนียร์ คอมเพล็กซ์ รองรับสังคมผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการรัฐ ในส่วนที่กระทรวงการคลัง ได้รับมอบหมายให้เตรียมทำมาตรการรองรับกับสังคมผู้สูงอายุ คือ การจัดทำที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุแบบครบวงจร โดยให้กรมธนารักษ์ เป็นผู้ดูแลรับผิดชอบโครงการในส่วนนี้

ที่ผ่านมาเมื่อต้นปี 2560 กรมธนารักษ์ ได้ลงนามในโครงการซีเนียร์คอมเพล็กซ์ไปแล้วกับมหาวิทยาลัยมหิดลและโรงพยาบาลรามาธิบดี เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นโครงการแรกบนที่ราชพัสดุขนาด 72 ไร่ ที่ ต.บางปลา อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ รูปแบบโครงการจะคล้ายกับศูนย์เวชศาสตร์ฟื้นฟู สภากาชาดไทย (สวางคนิเวศ บางปู) เป้าหมายรองรับผู้สูงอายุได้ 1,000 ยูนิต ภายใต้คอนเซ็ปต์ “อยู่สบาย ตายสงบ งบไม่บาน”

ทั้งนี้ จะแบ่งพื้นที่โครงการออกเป็น 3 โซน คือ 1. Hospice Zone เนื้อที่ประมาณ 32 ไร่ 2.Senior Housing Zone เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ และ 3.Nursing Home Zone เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่

นอกจากนี้ กรมธนารักษ์ เตรียมนำที่ราชพัสดุเปิดให้เอกชนเข้าพัฒนา ประกอบด้วย พื้นที่ราชพัสดุใน จ.เชียงใหม่ ชลบุรี นครนายก และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งขณะนี้มีภาคเอกชนได้ให้ความสนใจ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโรงพยาบาลในพื้นที่มีความสนใจจะเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการนี้

พร้อมกันนั้น กรมธนารักษ์ เตรียมเปิดให้เอกชนเข้าประมูลพัฒนาโครงการซีเนียร์ คอมเพล็กซ์ อีก 2 จังหวัดเร็วๆ นี้ ได้แก่ ที่ จ.ประจวบคีรีขันธ์และนครนายก

ในส่วนของ จ.ประจวบคีรีขันธ์ อยู่บนที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ ปข.320 ริมถนนเลียบชายทะเล-สวนสน ต.ประจวบคีรีขันธ์ อ.เมืองประจวบคีรีขันธ์ ขนาดพื้นที่ 11 ไร่ มีห้องพักจำนวน 300 ห้อง การซื้อสิทธิผู้อยู่อาศัยราคา 1-1.5 ล้านบาท ขณะที่โครงการที่ ต.บางพลี อ.บางพลี จ.นครนายก บนพื้นที่กว่า 14 ไร่

นอกจากนั้น ได้มีการกำหนดคุณสมบัติเบื้องต้นของผู้ที่เข้าโครงการจะต้องมีอายุ 55 ปีขึ้นไป และต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป เพราะต้องมีค่าแรกเข้า และค่าเช่าในการเข้าพักที่ต้องจ่ายเป็นรายเดือนอยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นบาทต่อเดือน ไม่รวมค่ารักษาพยาบาลและอาหาร กำหนดระยะเวลาการเช่าสูงสุดประมาณ 30 ปี