3 กูรูส่องอสังหาฯ 2569: แวร์เฮาส์-โรงแรม-ดาต้าเซ็นเตอร์มาแรง

"The NEXT Real" มีการจัดเวทีเสวนาวิเคราะห์อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 โดยเชิญ 3 ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทที่ปรึกษาระดับโลกอย่าง Knight Frank, CBRE และ JLL มาร่วมฉายภาพรวมท่ามกลางความท้าทายจากภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ 6 เซ็กเตอร์หลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัย, อุตสาหกรรมและคลังสินค้า, อาคารสำนักงานและรีเทล, โรงแรม, Data Center และที่ดิน

โดยสรุปได้ว่าปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่เติบโตแบบ "ขาขึ้นทั้งกระดาน" แต่จะเป็นโอกาสทองของเซ็กเตอร์ที่เชื่อมโยงกับภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และเทคโนโลยี 

• “โรงงาน-แวร์เฮาส์” สร้างตามออร์เดอร์ จุดนัดพบซัพพลาย-ดีมานด์  

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (Knight Frank) กล่าวว่า โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มอง 2 เรื่องหลักคือ 

1.อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม ได้แก่ โรงงาน แวร์เฮาส์หรือโกดังสินค้า ที่ดินอุตสาหกรรม และ 2.ตลาดสำนักงานให้เช่า 

โดย “ตลาดแวร์เฮาส์” ของไทยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตต่อเนื่อง พื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.2% อยู่ที่ราว 6.5 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ใช้งาน (Occupied Space) เพิ่มขึ้น 0.4% เป็น 5.58 ล้าน ตร.ม. 

ขณะที่อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 161.5 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และยังเติบโต 0.9% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของตลาด ซึ่งการลงทุนแวร์เฮาส์กระจุกตัวในทำเลหลัก 3 อันดับ ได้แก่ ถ.บางนา-ตราด, โซนไทรน้อย จ.นนทบุรี จ.พระนครศรีอยุธยา จ.ปทุมธานี และพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) 

“แวร์เฮาส์ ราคาตลาดไม่ค่อยมีการขยับมากเท่าไร ถือว่าค่อนข้างคงที่ เนื่องจากรูปแบบการลงทุนต่างจากตลาดที่อยู่อาศัย โดยการพัฒนามักเกิดขึ้นเมื่อมีคำสั่งเช่าจากลูกค้าล่วงหน้า ทำให้ดีมานด์และซัพพลายค่อนข้างมีความสอดคล้องกัน” นายณัฎฐา กล่าว
 

• เปิดขุมทรัพย์ผังเมืองสีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

ธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม (Ready-Built Factory) ในด้านทำเลล้อไปตามแวร์เฮาส์ในทำเลหลัก ได้แก่ รังสิต–ปทุมธานี, วังน้อย–อยุธยา, ถ.บางนา–ตราด และ EEC มีซัพพลายรวม 3.29 ล้าน ตร.ม. เติบโตเล็กน้อย 0.3% 

ขณะที่พื้นที่ใช้งานเติบโต 2.7% ส่งผลให้อัตราการเช่าสูงถึง 98.4% ค่าเช่าเฉลี่ย 202.9 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน โดยพัฒนาอิงตามดีมานด์ลูกค้า ทำให้ซัพพลายไม่ล้น และเป็นอสังหาฯที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ดึงดูดดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ให้ลงทุนต่อเนื่อง 
 

ส่วนซัพพลายกระจุกตัวใน EEC สูงสุด 47.7% รองลงมาคือ ปทุมธานี–อยุธยา 26.3% และ บางนา–ตราด 26.1% 

ทั้งนี้ที่ดินผังเมืองสีม่วงเป็นโอกาสสำคัญด้านการลงทุน เนื่องจากสามารถพัฒนาอาคารได้มากกว่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ

• FDI (Foreign Direct Investment) ต่างชาติลงทุนตรงในไทย “จีน-ยุโรป” แย่งกันซื้อที่ดินอุตสาหกรรม

ขณะที่ที่ดินอุตสาหกรรม Knight Frank ระบุว่า ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก 2568 มีซัพพลาย 186,098 ไร่ อัตราใช้พื้นที่สูง 93.5% ราคาเฉลี่ย 6.65 ล้านบาทต่อไร่ เติบโต 5% ในรอบ 5 ปี (2563-2568) สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแกร่ง พื้นที่ EEC เป็นศูนย์กลางการลงทุนจากสิทธิประโยชน์และกฎหมายเฉพาะ FDI ไทยทำสถิติสูงสุดต่อเนื่อง 2 ปี มูลค่ารวมทะลุระดับล้านล้านบาท 

โดยกว่า 80% เป็นโรงงานและแวร์เฮาส์ ความเสี่ยงคือการแข่งขันจากเวียดนามและผลกระทบนโยบายภาษีสหรัฐฯ ซึ่งอาจทำให้การดูดซับที่ดินใน EEC ชะลอลง และเป็นโจทย์ว่าภาคอุตสาหกรรมไทยจะยกระดับสู่สินค้ามูลค่าสูงได้เร็วแค่ไหน
 

• บ้านหรู-คอนโดแพง แนะแบ่งเฟสพัฒนาลดความเสี่ยง

ด้านนางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) กล่าวว่า ปี 2569 เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน 

ภาพรวมตลาดของคอนโดมิเนียม แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน แต่เซ็กเตอร์ลักซ์ชัวรี่จนถึงอัลตราลักซ์ชัวรี่ ยังคงมีดีมานด์จากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 

คอนโดฯลักซ์ชัวรี่รีเซล ราคาเฉลี่ย 310,131 บาทต่อ ตร.ม. เติบโต 1.3% ส่วนคอนโดฯลักซ์ชัวรี่ใหม่ระหว่างพัฒนา มีราคาสูงกว่า เฉลี่ยอยู่ที่ 349,125 บาทต่อ ตร.ม. เติบโตสูงถึง 9% สะท้อนว่าแรงซื้อในตลาดรีเซลยังแข็งแรง เนื่องจากผู้บริโภคต้องการห้องขนาดใหญ่ในทำเลไพรม์ แต่ไม่สามารถรับราคาที่ขยับขึ้นอย่างรวดเร็วของโครงการใหม่ได้

ขณะที่ตลาดบ้านหรู หลังจากบูมหนักช่วงปี 2566-2567 จากพฤติกรรม Work from Home และความต้องการพื้นที่ใช้สอย ตลาดเริ่มชะลอตัวในปี 2568 กลุ่มราคาหลักอยู่ที่ 30-70 ล้านบาท และ 100 ล้านบาทขึ้นไป ผลกระทบด้านจิตวิทยาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ซัพพลายเปิดใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนแทบไม่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

“ข้อแนะนำในปีนี้ คือ ต้องบริหารจัดการซัพพลายอย่างเข้มข้น แบ่งเฟสในการพัฒนา เพื่อให้ดีมานด์รองรับได้สอดคล้องกับซัพพลาย เป็นทางเลือกในการปรับโมเดลการลงทุนพัฒนาบ้านหรู โดยทำเลหลักยังคงเป็นโซนพระโขนง, บางนา-ตราด, ตลิ่งชัน, ศาลายา, เมืองสมุทรปราการ, แบริ่ง และพุทธมณฑล” นางสาวเพ็ญธิดา กล่าว

• ออฟฟิศ-รีเทล ซัพพลายยังแน่น

ตลาดสำนักงานให้เช่า CBRE ระบุว่า ดีมานด์ยังมีเฉพาะออฟฟิศเกรด A+ ขนาดเล็ก-กลาง พื้นที่ 100-300 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่เช่าขนาดใหญ่กว่า 300 ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นบริษัทรายใหญ่หรือข้ามชาติที่มีอำนาจต่อรองสูง ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องให้ส่วนลดค่าเช่า 5-15% 

ภาพรวมตลาดยังถูกกดดันจากซัพพลายใหม่และผลพวงโควิด-19 ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือเพียง 59% จากช่วงก่อนโควิดที่เคยสูงถึง 90% แม้ออฟฟิศเกรด A ในย่าน CBD ที่เคยมีอัตราเช่าสูงสุด 95% แต่เมื่อซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก ปัจจุบันอัตราการเช่าลดลงมาอยู่ที่ต่ำกว่า 80%

พื้นที่รีเทลหรือค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีซัพพลายรวมสูงถึง 8-9 ล้าน ตร.ม. โดยเฉพาะ 6 โซนสำคัญ มีซัพพลายรวมมากกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ได้แก่ 

• สยามดิสตริก 337,000 ตร.ม. (4 ศูนย์การค้า)
• ราชประสงค์ 381,000 ตร.ม. (4 ศูนย์การค้า), เอ็มดิสตริก 181,500 ตร.ม. (3 ศูนย์การค้า)
•  เทอร์มินัล 21 อโศก 40,000 ตร.ม., วัน แบงค็อก (เฟส 1) 123,000 ตร.ม. 
• ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ก 45,000 ตร.ม. 

ซึ่งทั้งหมดสะท้อนว่า ตลาดออฟฟิศและรีเทลกำลังเผชิญแรงกดดันจาก “ซัพพลายล้นตลาด” ทำให้การแข่งขันรุนแรง ผู้พัฒนาต้องเน้นคุณภาพ ทำเล และการบริหารต้นทุนมากกว่าการขยายพื้นที่

•“ดาต้าเซ็นเตอร์” อนาคตไกล

ด้านตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ถือเป็น “Safe Haven” ของอสังหาฯในปี 2568 ที่กำลังมาแรงและเติบโตสูง เนื่องจากต้องใช้พื้นที่ต่อชั้นขนาดใหญ่ ระบบทำความเย็นและพลังงานสูง 

โดยดาต้าเซ็นเตอร์ใช้ไฟสูงกว่าถึง 20-40 เมกะวัตต์ต่อโครงการ สูงกว่าออฟฟิศเกรด A ขนาด 100,000 ตร.ม. ที่ใช้ไฟราว 15 เมกะวัตต์ 

ซึ่งปัจจุบันไทยยังขาดความเชี่ยวชาญด้านบริหารดาต้าเซ็นเตอร์ การลงทุนจึงมาจากโอเปอเรเตอร์ต่างชาติเป็นหลัก โดยเน้นพัฒนาในนิคมอุตสาหกรรมเพราะซื้อที่ดินได้สะดวกตามกฎหมาย โดยล่าสุด มีการประกาศลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยรวมแล้วกว่า 4,470 MW ทำให้ราคาที่ดินโซน EEC ปรับตัวสูงขึ้น

• โรงแรม “ลักซ์ชัวรี่” จุดประกายไทย-ดีลซื้อขายยังพุ่งต่อเนื่อง

สุดท้ายบิ๊กดาต้า “ตลาดโรงแรม” โดยนายการัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก 

จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรม บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) เล่าว่าภาพรวมตลาดโรงแรมของไทยมีการพลิกฟื้นเร็วตลอดเวลา ตั้งแต่ยุคโควิด-19 จนถึงปี 2568 ตลาดพลิกฟื้นกลับมาแล้ว 83% 

คาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็น Period of Growth ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย และมีโอกาสฟื้นตัวเท่ากับปีที่ดีที่สุดในปี 2567 ด้วยเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคน จาก รัสเซีย, อินเดีย, มาเลเซีย, จีน, เกาหลี 

“โรงแรมลักซ์ชัวรี่ในเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย ฟื้นตัวเร็วหลังโควิด-19 โดยค่าเฉลี่ยต่อห้องพักที่ขายได้ต่อคืน (Average Daily Rate) ปรับสูงขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนบทบาทของโรงแรมลักซัวรี่ในฐานะเทรนด์เซ็ตเตอร์ของตลาด"

"ซึ่งช่วยดันโรงแรมระดับมิดสเกลและอัพสเกลให้ฟื้นตัวตาม ส่งผลบวกต่อภาพรวมอุตสาหกรรม ทั้งนี้จากการสำรวจของ JLL ในปี 2568 กับเจ้าของและผู้บริหารโรงแรมกว่า 800 ราย คาดว่าในปี 2569 รายได้โรงแรมจะเติบโตประมาณ 2-8% ขณะที่ตลาดลักซ์ชัวรี่ของไทยอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน มีแบรนด์โรงแรมระดับท็อปเทียร์ระดับโลกเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง เช่น Andaz และ voco” นายการัณย์ กล่าว

• ก้าวต่อไปของตลาดโรงแรมไทย

นอกจากนี้ ยังเห็นแนวโน้ม “ตลาดรองเริ่มมา” มีการลงทุนกระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวอื่นมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างประสบการณ์การท่องเที่ยว หรือเน้นด้าน Wellness มีความน่าสนใจสูงหากมีที่ดินในทำเลศักยภาพอยู่แล้ว 

ขณะที่การลงทุนแบบ Branded Residence จะมีบทบาทมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมหรูหรือพูลวิลล่าที่ผนวกบริการภายใต้แบรนด์โรงแรมที่แข็งแกร่ง เพื่อยกระดับคุณภาพบริการและสร้างความแตกต่าง 

โดยดีเวลอปเปอร์ที่สามารถดึงแบรนด์โรงแรมมาซัพพอร์ตได้ จะสามารถตั้งราคาขายที่อยู่อาศัยได้สูงกว่าตลาดทั่วไป และอีกหนึ่งเทรนด์ คือการนำโรงแรมในทำเลเก่า โดยเฉพาะโรงแรมที่เป็นแลนด์มาร์ก หรืออาคารสำนักงานเดิม มาพัฒนาเป็นโรงแรมรูปแบบใหม่ที่ทันสมัย ตอบโจทย์ตลาดมากขึ้น

“แนวโน้มปี 2569 มี 4 เรื่อง ได้แก่ 1.ตลาดซื้อขายโรงแรมคาดว่าแรงดีไม่มีตก ประเมินมูลค่าซื้อขาย 1.3 หมื่นล้านบาท 2.ค่าห้องพักยังมีช่องว่างของการส่งต่อราคาให้ขยับขึ้นมาได้อีก 3.ลุ้นนักท่องเที่ยวต่างชาติขึ้นไปที่ 35.5 ล้านคน และ 4.ลักซ์ชัวรี่แลนด์สเคป เป็นจุดเปลี่ยนที่จุดประกายการพลิกฟื้นของตลาดทุกเซ็กเตอร์ในภาพรวม” นายการัณย์ กล่าวสรุป