“อัลไล รีท” ชี้จุดเปลี่ยนอสังหาฯ แนะกองรีทไทยเร่งปรับตัวเป็น Active Operator
"อัลไล รีท" ชี้ตลาดอสังหาฯ เปลี่ยน แนะกองรีทไทยพลิกเกมสู่ “นักบริหารทรัพย์สินเชิงรุก” รับมือโลกผันผวน เพื่อความอยู่รอดและเติบโต ชี้ Active Operator คือ “Alpha” ในยุคใหม่ของอสังหาฯ
ในยุคที่เศรษฐกิจโลกเผชิญกับความไม่แน่นอนรอบด้าน ทั้งสงครามการค้า อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงแรงสั่นสะเทือนเหล่านี้ได้ โดยเฉพาะกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs (Real Estate Investment Trusts) ที่กำลังเผชิญแรงกดดันทั้งจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง
ภายในงาน Thailand Investment Forum 2025: พลิกเกมฝ่าวิกฤติ Great Depression จัดโดยกรุงเทพธุรกิจ ฐานเศรษฐกิจ และโพสต์ทูเดย์ นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ได้กล่าวอย่างชัดเจนว่า “เกมของธุรกิจอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป” และเสนอแนวคิดสำคัญที่ REIT ไทยควรปรับตัวจากการเป็นเพียง “เจ้าของทรัพย์สิน” ไปสู่บทบาทของ “Active Operator” หรือ “นักบริหารทรัพย์สินเชิงรุก” เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในยุคที่อะไรๆ ก็ไม่แน่นอน
กองรีทไทยยุคใหม่ เปลี่ยนจาก Passive สู่ Active
ที่ผ่านมา REIT ไทยจำนวนมากยังคงใช้โมเดลดั้งเดิม นั่นคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือศูนย์การค้า แล้วปล่อยเช่า พร้อมกระจายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยลงทุน โมเดลนี้อาจเคยได้ผลดีในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัว ผู้เช่าหาง่าย ค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี แต่บริบทของโลกในปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
"วันนี้ การรอ Passive Income จากค่าเช่าเพียงอย่างเดียวไม่พออีกแล้ว" นายกวินทร์กล่าว "เจ้าของทรัพย์จะต้องลงทุนปรับปรุงพื้นที่อยู่ตลอดเวลา ทำให้มีความสดใหม่และน่าสนใจ ผู้เช่าจะรู้สึกถึงคุณค่า และพื้นที่ของเราจะสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและยั่งยืน"
แนวทางใหม่ที่ “อัลไล รีท” เสนอคือการทำหน้าที่เหมือน “เจ้าของธุรกิจ” มากกว่า “เจ้าของทรัพย์สิน” กล่าวคือ ต้องรู้จักคิด วิเคราะห์ และหาทางเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินอยู่เสมอ ตั้งแต่การปรับปรุงโครงสร้าง การเปลี่ยนแปลงการใช้งาน ไปจนถึงการใช้กลยุทธ์การตลาดเพื่อช่วยให้ผู้เช่าประสบความสำเร็จ เช่น ส่งเสริมยอดขายของร้านค้าในศูนย์การค้า หรือสร้างประสบการณ์ที่ดึงดูดลูกค้าให้มาใช้บริการซ้ำ
3 ปัจจัยหลักที่ REIT ต้องพิจารณาในยุคเศรษฐกิจไม่แน่นอน
นายกวินทร์ได้เน้นย้ำ 3 ปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ควรพิจารณาในยุคใหม่นี้ คือ
1. กระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะกลางถึงยาว (3-10 ปี)
ต้องเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถสร้าง Cash Flow ได้สม่ำเสมอ ไม่ใช่เพียงแค่ปีต่อปี แต่ต้องมองยาวในมุมการวางแผนพอร์ตระยะยาว
2. ความสามารถในการกำหนดราคายามเกิดเหตุไม่คาดฝัน
ต้องเลือกสินทรัพย์ที่มี “ความยืดหยุ่น” ในการตั้งราคาเมื่อเกิดวิกฤติ เช่น ภาวะเศรษฐกิจถดถอย หรือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
3. ดีมานด์ที่ยังเติบโตแม้เศรษฐกิจชะลอตัว
ถึงแม้ GDP ประเทศอาจโตช้า แต่บางกลุ่มอสังหาฯ เช่น พื้นที่โลจิสติกส์, โกดัง, ดาต้าเซ็นเตอร์, หรือพื้นที่ที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของคนสูงวัย ยังมีโอกาสเติบโตสูง
เมืองขยาย-ผู้สูงอายุ-ดีมานด์เฉพาะทาง โอกาสใหม่ของกองรีทไทย
หนึ่งในทิศทางที่น่าสนใจคือการมองหา “โอกาสใหม่” ที่อยู่ภายนอกเมืองใหญ่แบบเดิม ปัจจุบันหลายเมืองรองในไทยมีการขยายตัวของชุมชนและธุรกิจในอัตรา 3-5% ต่อปี ซึ่งบางแห่งอาจสูงกว่า GDP ของประเทศด้วยซ้ำ
นอกจากนี้ "ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ" ซึ่งสร้างโอกาสทางธุรกิจในรูปแบบใหม่ เช่น โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior Living), โรงพยาบาลเฉพาะทาง หรือ Wellness Center ซึ่งจะเป็นทรัพย์สินที่มีดีมานด์ระยะยาวและมั่นคง
ในด้านเทคโนโลยีและอุตสาหกรรมโลก ปรากฏการณ์ “แยกตัวของห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Fragmentation)” จากสงครามการค้าทำให้ความต้องการใช้พื้นที่โลจิสติกส์, คลังสินค้า และดาต้าเซ็นเตอร์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งไทยยังมีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางที่สำคัญ
Active Operator คือ “Alpha” ในยุคใหม่ของอสังหาฯ
“Alpha” ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ ไม่ใช่แค่เลือกสินทรัพย์ดีในทำเลเด่นเท่านั้น แต่คือความสามารถในการ “บริหารจัดการ” ให้ได้ผลตอบแทนเหนือกว่าตลาดในภาพรวม ซึ่งมาจากการเป็น Active Operator ที่รู้จักหาโอกาส สร้างความต่าง และเติมคุณค่าให้กับทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง
ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มประสบการณ์ของผู้เช่าในศูนย์การค้า การบริหารจัดการโรงแรมให้มีความน่าสนใจ หรือการปรับพื้นที่สำนักงานให้เหมาะกับเทรนด์การทำงานแบบ Hybrid ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นกลยุทธ์ที่กองรีทยุคใหม่ต้องมีในคลังเครื่องมือ
กองรีทไทยในอนาคต ต้อง “คิดและลงมือ” มากกว่าแค่ “ถือและรอ”
บทเรียนจากวิกฤติและความผันผวนในรอบหลายปีที่ผ่านมา ชี้ชัดว่าโลกไม่ใช่ที่เดิมอีกต่อไป เช่นเดียวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REIT ไทยจำเป็นต้องปรับแนวทางไปสู่การบริหารทรัพย์สินแบบ Active ไม่ใช่เพียงแค่รับรายได้แบบ Passive
เพราะในที่สุดแล้ว การ “ทำให้พื้นที่มีชีวิตชีวา” การ “สร้างคุณค่าใหม่ในพื้นที่เดิม” และการ “มองหาโอกาสจากการเปลี่ยนแปลง” คือหัวใจของการเติบโตอย่างยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่ความแน่นอน คือ ความไม่แน่นอน