เจน 2 มโนธรรมรักษา ปั้นอาณาจักรบีสตาร์ท เฮฟเว่น ลุยอสังหาฯ ภูเก็ต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา คงใช้ไม่ได้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ภูเก็ต จากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย ที่เข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน ทำให้มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่รายใหญ่จนถึงรายเล็กให้ความสนใจเข้ามาลงทุนเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับความต้องการดังกล่าว  

จากข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด พบว่า ในช่วงไตรมาส 1/2568 ในพื้นที่ภูเก็ต มีโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่มากกว่า 45 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 49,160 ล้านบาท 

ในปี 2568 ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม จ.ภูเก็ต จะยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง แต่อุปทานเปิดขายใหม่อาจปรับตัวลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ประมาณ 8,000 -10,000 ยูนิต เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีอุปทานเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 20,000 ยูนิต 

ขณะที่หนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือ โซนเหนือของ จ.ภูเก็ต หรือทำเล “หาดในทอน” โดยพบว่า มีโครงการบ้านพักตากอากาศระดับลักชัวรี่เปิดขายที่ระดับราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งปัจจุบันถูกกลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับบนซื้อไปหมดทุกยูนิต 

อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ “หาดในทอน” ยังมีการแข่งขันไม่สูงมากนัก โดยปัจจุบันมีอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 2 โครงการ จำนวน 820 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 2.18% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดในตลาด ส่วนบ้านพักตากอากาศ มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 6 โครงการ 113 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 2.75% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดในตลาด ทำให้มีความน่าสนใจในด้านโอกาสการเติบโตในอนาคต รวมถึงความเป็นไปได้ในการสร้างมูลค่าเพิ่มทั้งในระยะกลางและระยะยาว

ดังนั้น “หาดในทอน” จึงได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกลุ่มของคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศ โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มองเห็นศักยภาพของพื้นที่ชายฝั่งที่ยังคงมีความเป็นธรรมชาติและไม่หนาแน่นจนเกินไป 

หนึ่งในนั้น คือ บริษัท บีสตาร์ท เฮฟเว่น จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท สิวารมณ์ ซี ภูเก็ต จำกัด ของกลุ่ม “มโนธรรมรักษา” กับ Bestart International Holdings กลุ่มทุนอสังหาฯ จีน มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ ในสัดส่วน 51% และ 49% ตามลำดับ ภายใต้แบรนด์ “ซี เฮฟเว่น ภูเก็ต ในทอน” (Sea Heaven Phuket Naithon)  

บริษัท บีสตาร์ท เฮฟเว่น จำกัด ถือเป็นน้องใหม่ในตลาดอสังหาฯ จ.ภูเก็ต ที่เริ่มพัฒนาโครงการมาเมื่อปี 2562 แต่สำหรับกลุ่ม “มโนธรรมรักษา” อยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่า 30 ปี พัฒนาอสังหาฯ ในแถบพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นที่รู้จักกันอย่างดี กับ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP ที่ปลุกปั้นมาโดย “ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” และผลักดันเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อปี 2557 

แต่ต่อมา JSP ได้เปลี่ยนมือไปสู่กลุ่มทุนใหม่ จนกระทั่งไปอยู่ในมือของกลุ่มเสนาดีเวลลอปเม้นท์ และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ SENAJ ก่อนเปลี่ยนชื่ออีกครั้งเป็น บริษัท เซ็น เอกซ์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENX ในปัจจุบัน 

นอกจากนี้ ปัจจุบันรุ่นลูกของ “ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” หรือทายาทรุ่นที่ 2 ของตระกูล “มโนธรรมรักษา” ได้เข้าบริหาร บริษัท สิวารมณ์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ SVR ที่เพิ่งเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ (mai) เมื่อปี 2566 โดยมี “ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” นั่งเป็นกรรมการ

ขณะที่ “วีระวิทย์ มโนธรรมรักษา” ลูกชายของ “ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” ซึ่งเป็นทายาทรุ่นที่ 2 เช่นกัน ได้ลงมาพัฒนาโครงการและบริหารอสังหาริมทรัพย์ ใน จ.ภูเก็ต 

“วีระวิทย์ มโนธรรมรักษา” รองประธาน บริษัท บีสตาร์ท เฮฟเว่น จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.ภูเก็ต ในปัจจุบันมีการแข่งขันที่ดุเดือด จากการที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาชิงส่วนแบ่งในตลาดกันมาก โดยเฉพาะในบางพื้นที่ เช่น บางเทา ทำให้นักท่องเที่ยว กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุน หนีความแออัด ส่งผลให้ “หาดในทอน” ได้รับอานิสงส์ 

ประกอบกับย่านในทอนมีความได้เปรียบในเรื่องของสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ เป็นธรรมชาติ และเหมาะกับการอยู่อาศัยแบบพักผ่อนหรือการพัฒนาเป็นรีสอร์ตระดับพรีเมียม ใกล้กับสนามบินนานาชาติภูเก็ตและอยู่ไม่ไกลจากแหล่งอำนวยความสะดวกสำคัญเช่น สนามกอล์ฟหรู โรงแรมระดับห้าดาว และร้านอาหารชั้นนำ จึงทำให้ย่านในทอนถูกจับตามองว่าอาจกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ดวงใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ภูเก็ต ที่สามารถดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่าหรือเพิ่มมูลค่าในอนาคต

สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในย่านในทอน ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนต่างชาติที่มองหาที่อยู่อาศัยหรือบ้านพักตากอากาศในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มชาวรัสเซียที่หนีภัยสงครามเข้ามาหาซื้อพูลวิลล่าในภูเก็ต นอกจากนี้ ยังมีนักลงทุนจากยุโรป สแกนดิเนียเวีย รัสเซีย จีน และอินเดียที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สองหรือที่อยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ Leasehold เป็นที่นิยมในกลุ่มนี้

ส่วนกลุ่มลูกค้าชาวไทยที่ซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในย่านในทอน ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวและความสะดวกสบาย บางรายอาจซื้อเพื่อการลงทุนหรือปล่อยเช่าในระยะยาว โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านในทอนยังคงมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่เงียบสงบและมีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต

“วีระวิทย์” เล่าย้อนกลับไปถึงที่มาในการเข้ามาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่านในทอน เริ่มจากคุณพ่อของตน คือ “นายทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา” ได้เห็นศักยภาพ และมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล จึงได้เข้ามาซื้อที่ดินย่านหาดในทอน เมื่อกว่า 10 ปีที่ผ่านมา โดยมีทั้งที่ดินที่ซื้อเองและเช่าระยะยาว 30 ปี + 30 ปี จนถึงปัจจุบันมีที่ดินรวมทั้งสิ้นประมาณ 80 ไร่ เพื่อเก็บเป็น ASSET PROPERTY ของครอบครัว ถือว่าเป็นแลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินมากที่สุดในย่านหาดในทอน 

โดยเริ่มพัฒนาโครงการมาตั้งแต่ปี 2562 เฟสแรก คือ อาคารพาณิชย์ สูง 3 ชั้น บนที่ดิน 3.14 ไร่ บริเวณด้านหน้าถนนติดชายหาดในทอน จำนวน 23 ยูนิต แบ่งเป็น 3 คลัสเตอร์ๆ ละ 7-8 ยูนิต ซึ่งเป็นการขายเช่าระยะยาว 30 ปี ในราคา 7-8 ล้านบาท มูลค่าการลงทุนกว่า 100 ล้านบาท 

ปัจจุบันได้ปรับแผนการพัฒนาใหม่ โดยปล่อยเช่าพื้นที่ชั้นล่างในแต่ละยูนิตเป็นร้านค้าต่างๆ ราคาประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน โดยปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มทั้งหมด ส่วนชั้น 2-3 ปล่อยเช่าเป็นโรงแรม ในชื่อ SEASIDE HOTEL ซึ่งมีใบอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จำนวน 74 ห้อง 

จากนั้นเฟส 2 ในปี 2562 ต่อเนื่องปี 2563 ได้นำที่ดิน 4.31 ไร่ มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ “ซีเฮฟเว่น ภูเก็ต ในทอน” ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มทุนอสังหาฯ จีน Bestart International Holdings มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ แบ่งการพัฒนาเป็น 2 อาคาร รวมจำนวน 251 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,500 ล้านบาท เน้นในรูปแบบของการขายเช่าระยะยาว 30 ปี + 30 ปี 

โดยอาคารแรก เป็นคอนโดมิเนียม สูง 5 ชั้น ขนาด 37-70 ตารางเมตร จำนวน 124 ยูนิต ระดับราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทขึ้นไป (ปัจจุบันราคาขายปรับขึ้นเป็นเริ่มต้นที่ 5-6 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต) ปัจจุบันปิดการขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว 

ส่วนอาคาร 2 เป็นคอนโดมิเนียม สูง 5 ชั้น ขนาด 30-70 ตารางเมตร จำนวน 127 ยูนิต เปิดการขายเมื่อปี 2566 ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.5 ล้านบาทขึ้นไป หรือเริ่มต้นที่ 120,000-130,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป (ปัจจุบันปรับขึ้นไปที่เริ่มต้น 170,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป) ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 72% จะเริ่มทยอยโอนได้ประมาณเดือน พ.ค.2568 

โดยทั้ง 2 อาคารดังลก่าว ได้ดึงเชนโรงแรมแบรนด์ WYNDHAM เข้ามาบริหารโครงการด้วย การันตีผลตอบแทนการลงทุนที่ 7% ต่อปี หลังนั้นในปีที่ 6 เป็นต้นไปก็จะแบ่งผลประกอบการจากการปล่อยเช่าห้องพักระหว่างเจ้าของห้องพักและบริษท ในสัดส่วน 60% และ 40% ตามลำดับ 

ล่าสุด เฟส 3 ได้นำที่ดินอีก 3.31 ไร่ มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ ภายใต้แบรนด์ “Seaheaven” ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มทุนจีนเช่นเดิม แบ่งการพัฒนาเป็น 2 อาคาร รวมจำนวน 223 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมประมาณ 1,400 ล้านบาท 

โดยอาคารแรก เป็นคอนโดมิเนียม สูง 7 ชั้น พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 30-70 ตารางเมตร ราคาขายตั้งแต่ 3.9-8 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 108 ยูนิต ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 69% ส่วนอาคาร 2 เป็นคอนโดมิเนียม จำนวน 115 ยูนิต โดยจะเปิดพรีเซลประมาณเดือน ต.ค. หรือ พ.ย.2568 ซึ่งสำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน จะแบ่งผลประกอบการจากการปล่อยเช่าห้องพักระหว่างเจ้าของห้องพักและบริษท ในสัดส่วน 60% และ 40% ตามลำดับ ตั้งแต่ปีแรก  

ขณะที่ในระยะเวลา 2 ปี (2568-2569) มีแผนจะพัฒนาโครงการเอง โดยไม่ได้ร่วมทุนกับพันธมิตร จำนวน 2 โครงการ ประกอบด้วย ในปี 2568 จะเป็นการพัฒนาโครงการ “ภูวิสต้า แอร์พอร์ต” ตั้งอยู่บริเวณหาดในยาง บนพื้นที่ 15 ไร่เศษ ห่างจากสนามบินภูเก็ต เพียง 5 นาที ในรูปแบบของวิลล่า ขนาดตั้งแต่ 60-100 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 15-35 ล้านบาท จำนวน 44 ยูนิต มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซล ในเดือน พ.ค.2568 

หลังจากเมื่อปลายปี 2566 ได้ขยายฐานการพัฒนาเอง 100% ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท เมอริส จำกัด ด้วยการนำที่ดิน 3 ไร่เศษ จากทั้งหมด 80 ไร่ มาพัฒนาวิลล่า แบรนด์ “ภูวิสต้า วิลล่า” ขนาด 70-160 ตารางวา ราคาขาย 32-72 ล้านบาท จำนวน 10 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 8 ยูนิต เหลือเพียง 2 ยูนิตเท่านั้น   

จากนั้นในปี 2569 มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส บนแลนด์แบงก์ย่านหาดในทอน จากทั้งหมด 80 ไร่ โดยเริ่มจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม แบรนด์ “แซง โทเปซ” (Saint Tropez) สูง 7 ชั้น ขนาด 30-70 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.5-6 ล้านบาท จำนวน 100 ยูนิต มูลค่าโครงการ 450 ล้านบาท  

นอกจากนี้ บริษัทมีแผนพัฒนาในเฟสถัดไป ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม, ช้อปปิ้ง พลาซ่า และ Wellness มูลค่ารวมประมาณ 4,500 ล้านบาท คาดว่าใช้เวลาในการพัฒนาประมาณ 4-5 ปี โดยปัจจุบันเจรจากับ Bestart International Holdings กลุ่มทุนอสังหาฯ จีน ว่าจะร่วมทุนในส่วนนี้ด้วยหรือไม่   

“บนที่ดิน 80 ไร่ มีทั้งในส่วนที่ร่วมทุนกับพันธมิตรจีน และพัฒนาเอง 100% โดยการพัฒนา 3 เฟสแรก เป็นการร่วมทุน มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาไปเพียง 25% ของที่ดิน 80 ไร่ ส่วนการพัฒนาโรงแรม, ช้อปปิ้ง พลาซ่า และ Wellness ในเฟสถัดไป มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท เป็นการพัฒนาอีก 40-45% ของที่ดิน 80 ไร่ รวมกันคิดเป็น 65-70% ของที่ดิน 80 ไร่ ส่วนที่เหลืออีก 30-35% ของที่ดิน 80 ไร่ จะทำในรูปแบบ Freehold” 

“วีระวิทย์” ย้ำว่า จ.ภูเก็ตยังเติบโตได้อีกมาก ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจค่อนข้างน้อย หลังจากเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็ฟื้นตัวเร็ว การเติบโตในเชิงอสังหาฯ ของ จ.ภูเก็ต กลับมาสูงกว่าก่อนช่วงโควิด-19 แล้ว 

หากพูดถึงภูเก็ตแล้ว โครงการที่เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติมากที่สุด คือ ลากูน่า ภูเก็ต ซึ่งอยู่ในย่านบางเทา ถือเป็นลักชัวรีอสังหาฯในภูเก็ต ซึ่งมีเป้าหมายพัฒนาอาณาจักร “บีสตาร์ท เฮฟเว่น” เป็น “มินิลากูน่า” ในอนาคต ที่ลูกค้าสามารถเข้าใช้ทุกอย่างภายในโครงการได้ครบวงจร