อสังหาไทยไตรมาส 3/66 วูบ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทรุด หวังปี 67 ฟื้น

     ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยตัวเลขสำคัญเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของไตรมาส 3/66 พบว่า ความต้องการหรืออุปสงค์ ในไตรมาส 3/66 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 94,946 หน่วย ลดลง 7% และ 267,655 ล้านบาท ลดลง 2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในกรุงเทพ มหานครและปริมณฑล 18,392 หน่วย ลดลง 9.1% และ 99,428 ล้านบาท ลดลง 12.2% ตามลำดับ

     ขณะจำนวนหน่วย หรือ อุปทานในไตรมาส 3/66 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลงถึง 48.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส สะท้อนว่าผู้ประกอบการแนวราบเริ่มมีการปรับลดอุปทานในตลาดลง และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศคาดว่าจะลดต่อเนื่องจากไตรมาส 2/66 และจะมีจำนวนประมาณ 8.46 ล้าน ตร.ม. ซึ่งปรับตัวลดลง 16.5% ในไตรมาส 3 นี้เมื่อเทียบกับปีก่อน

     สอดคล้องกับข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาส 3 นี้ มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง 14.8% แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.8% แต่กลับพบว่ามีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยจำนวนหน่วยและมูลค่ามีขยายตัว 90.7% และ 130.7%

     สำหรับภาพรวมอุปสงค์ 9 เดือนแรกสะสมของปี66 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง 4.2% แต่มีมูลค่าจำนวน 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6% โดยพบว่า กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้โอนกรรมสิทธิ์ใหญ่ที่สุดที่มีหน่วยการเปลี่ยนแปลงที่ลดลงระหว่าง 5.9% ถึง 8.8% ขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวสูง

     โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกินกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มราคาที่มีหน่วยและมูลค่าขยายตัวมาก นอกจากนี้ ผลเบื้องต้นจากการสำรวจภาคสนาม   ยังได้พบว่า หน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ปรับตัวลดลง -24.7% และ -21% ตามลำดับ เช่นเดียวกับใน เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือEEC ที่หน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ ปรับตัวลดลง -16% และ -11.7% ตามลำดับ

     การชะลอตัวของอุปสงค์ได้กดดันให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลงโดยพบว่า ภาพรวมอุปทาน  9 เดือนแรกสะสมของปี66 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4% และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรกลดลง -1.9% ซึ่งพบว่า อุปทานที่มีการปรับตัวลดลงนั้นเป็นประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สอดคล้องกับทิศทางของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และสามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาตํ่าถึงปานกลาง

     ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/66 สะท้อนสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในตลาดปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นการปรับตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาตํ่า ซึ่งได้ส่งผลให้มีการปรับตัวลงของปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดในปี66 ที่ชัดเจน

     โดยจะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างสูง ถึง ราคาสูง เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อมากกว่า และส่งผลให้ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงในขณะที่มูลค่าไม่ได้ลดลงและกลับเพิ่มขึ้นอีกด้วย นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตว่า ผู้ประกอบการเริ่มมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปัจจุบันมีอุปทานคงค้างมาก และมีการแข่งขันกันสูง จึงมองการขยายตัวไปสู่พื้นที่ภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ และจังหวัดท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี

     ภาพรวมทั้งปี 66 คาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งอุปสงค์และอุปทานอยู่เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากปี65 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปีนี้ จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสอย่างต่อเนื่อง พบว่ามีสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากผลจากยอดขายที่ดีในปีก่อนหน้า ได้ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ คาดการณ์ได้ว่าในปี66 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน -3.8% และมีมูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน

     สำหรับทิศทางอสังหาฯปี67 หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตั้มเช่นนี้ได้ ก็จะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี67 มีโอกาสขยายตัวได้ 4% และ 4.6% โดยคาดว่าปีหน้าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์แตะ 392,936 หน่วย มูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท มาจากบ้านแนวราบ 70% และอาคารชุด 30% ส่วนด้านอุปทานจะเริ่มกลับมาขยายตัว 2-4% รองรับการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ต้องให้ความสำคัญต่ออุปทานเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในตลาดที่มีการสะสมมากเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นมากและเร็วของอุปทานในช่วงก่อนหน้า แต่ยอดขายปี66ไม่ดีนักทำให้เกิดการดูดซับอุปทานเป็นไปอย่างช้า